本報記者 陳婷 趙毅 深圳報道

3月31日晚間，萬科（000002.SZ）發布2024年年報。報告期內，萬科營收約3431.76億元，同比下降26.32%，凈利潤約-494.78億元，同比下降506.81%，經營活動產生的現金流凈額約38億元，同比下降2.87%。

2024年，萬科實現銷售金額2460.2億元，銷售回款率保持100%以上；大宗資產交易完成54個項目，合計簽約259億元；通過存量資源盤活新增和優化產能412億元，回收現金超百億元；全年新增融資和再融資948億元，新增融資的綜合成本為3.54%。

萬科方面對《中國經營報》記者表示，今年以來，萬科在多方積極支持下迎來改革發展重大轉機，管理團隊得到調整充實，公司經營保持穩定，多方面業務取得積極進展。公司累計獲批“白名單”項目79個，同時在不影響“保交房”前提下，有效解鎖部分預售監管資金，償債工作有序推進，2025年一季度到期公開債均已完成兌付。

“瘦身健體”取得一定進展

年報顯示，報告期內，萬科制定并推動實施業務重整和風險化解的“一攬子方案”，堅定“瘦身健體”、聚焦主業、全力自救，并取得一定進展。在經營端，萬科2024年高品質交付超過18萬套房屋，銷售金額2460.2億元，銷售面積1810.7萬平方米；在融資端，萬科積極爭取各類金融機構支持，經營性物業貸款落地293億元，“白名單”項目申報178個。2024年，萬科完成93億元的境內公開債券以及折合人民幣約104億元的境外公開債券償付。

萬科方面表示，雖然公司在各方支持下積極開展自救，但風險并未徹底化解。報告期內，公司業績出現大幅虧損，主要原因包括開發業務結算規模和毛利率顯著下降；新增計提了信用減值和存貨跌價準備；部分非主業財務投資出現虧損；為更快回籠資金，公司對資產交易和股權處置都采取了更加堅決的行動，部分交易價格低于賬面值。與此同時，萬科2025年將面臨公開債務的集中兌付，流動性壓力進一步加大。

年報顯示，萬科主營業務包括房地產開發及相關資產經營、物業服務。2024年，萬科來自房地產開發及相關資產經營業務的營收3010.3億元，占比87.7%，物業服務營收331.3億元，占比9.7%。

其中，房地產開發及相關資產經營業務的毛利率為9.5%，較2023年下降5.9個百分點，物業服務毛利率為13.21%，較2023年下降1.75個百分點。萬科在中國境內的房地產開發及相關配套業務主要布局7個區域，報告期內累計營收2944.41億元，其中房地產開發業務結算面積2076.5萬平方米，同比下降29.9%，結算收入2790.9億元，同比下降30.5%，結算毛利率為9.5%。

投資以存量資源盤活為主導

年報顯示，2024年，萬科開發業務復工計容面積約1022.7萬平方米，同比下降40.1%，完成年初計劃的95.4%；開發業務竣工計容面積約2374.5萬平方米，同比下降24.2%，完成年初計劃的107.7%。新開工面積低于年初計劃主要因為公司堅持以銷定產的策略，加強現金流管控，結合市場流速表現，對部分項目的開發節奏進行了靈活調整。

報告期內，萬科堅持“存量資源盤活為主導、精準投資為補充”的投資策略，累計獲取新項目13個，總規劃計容建筑面積137萬平方米，權益計容規劃建筑面積83.3萬平方米，權益地價總額約55.6億元，新增項目平均地價為6670元/平方米。新獲取資源中，存量盤活項目達11個，成為萬科資源獲取的絕對主體，主要分布在上海、廣州、成都等核心城市。

萬科方面表示，自2022年以來，公司所有新項目均按要求納入全周期的投后管理，目前已有72個項目實現開盤銷售，平均開盤周期6個月，投資兌現度為85%。報告期內共有14個自2022年以來新獲取的項目實現首開，投資兌現度為83%。

值得注意的是，自2023年以來，萬科借助政府各類支持性政策，通過商改住、資源置換等方式持續推動難點項目解題。2024年各業務單位通過盤活合計新增和優化產能412億元，實現盤活回款和投資應收款回款104億元。

截至2024年年末，萬科在建項目總計容建筑面積約3719.6萬平方米，權益計容建筑面積約2415.4萬平方米；規劃中項目總計容建筑面積約3118.4萬平方米，權益計容建筑面積約1994.7萬平方米。此外，萬科還參與了一批舊城改造項目，按當前規劃條件，總計容建筑面積約356.8萬平方米。

記者獲悉，萬科管理層在與分析師交流中表達了對行業前景的堅定信心和自身加快改革發展的決心。萬科相關負責人表示，在政策引導和支持下，相信行業已渡過最困難時期，房地產市場將回到穩定健康發展軌道。

截至2024年年末，萬科資產總額約1.29萬億元，負債總額約9474.05億元，歸屬于上市公司股東的凈資產約2026.66億元，資產負債率為73.66%。

（編輯：趙毅 審核：童海華 校對：翟軍）