本報(bào)記者 陳婷 趙毅 深圳報(bào)道

“從重組的動(dòng)作來(lái)看，公司并未采用完全輕資產(chǎn)模式，而是輕重結(jié)合模式，以構(gòu)建公司更為長(zhǎng)遠(yuǎn)的業(yè)務(wù)組合和發(fā)展框架?！?月31日，美的置業(yè)（3990.HK）管理層在業(yè)績(jī)會(huì)上對(duì)包括《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》在內(nèi)的媒體記者表示，重組完成后，美的置業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)為開(kāi)發(fā)服務(wù)、物管服務(wù)、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)及房地產(chǎn)科技?！按朔N業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)的安排既保障短期內(nèi)公司基本盤(pán)足夠穩(wěn)定，又為更長(zhǎng)期的發(fā)展提供足夠廣闊的拓展空間。公司預(yù)計(jì)2025年?duì)I收復(fù)合增長(zhǎng)不低于25%，歸母凈利潤(rùn)復(fù)合增長(zhǎng)不低于20%?！?/p>

3月28日晚間，美的置業(yè)發(fā)布其重組后的首份“成績(jī)單”。2024年業(yè)績(jī)公告顯示，報(bào)告期內(nèi)，公司持續(xù)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)營(yíng)收約37.26億元，同比增長(zhǎng)33.3%，毛利約13.32億元，同比增長(zhǎng)38.7%，毛利率為35.7%，同比增長(zhǎng)1.3個(gè)百分點(diǎn)。公司年內(nèi)凈虧損約23.5億元，核心凈虧損約22.84億元，股東應(yīng)占虧損約19.94億元。

美的置業(yè)管理層表示，公司2024年選擇資產(chǎn)重組，剝離了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)?！拔覀円幌虬逊€(wěn)健經(jīng)營(yíng)放在所有戰(zhàn)略的首位，基于房地產(chǎn)深度的周期調(diào)整，公司資產(chǎn)重組后更加聚焦輕資產(chǎn)領(lǐng)域，并以這種業(yè)務(wù)組合應(yīng)對(duì)當(dāng)前的業(yè)務(wù)形勢(shì)。通過(guò)重組，公司大幅降低有息負(fù)債，且整合了優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。”

物管服務(wù)收入占比保持40%左右

公告顯示，2024年，美的置業(yè)物管服務(wù)收入約18.39億元，同比增長(zhǎng)12.6%，占公司整體收入約49%。報(bào)告期內(nèi)，美的置業(yè)旗下物管服務(wù)平臺(tái)為美置服務(wù)。得益于美的置業(yè)近年來(lái)開(kāi)發(fā)物業(yè)交付，美置服務(wù)的管理規(guī)模穩(wěn)步提升。截至2024年年末，美置服務(wù)合約面積9255萬(wàn)平方米，在管面積7538萬(wàn)平方米。

值得注意的是，在住宅物業(yè)之外，美置服務(wù)的管理業(yè)態(tài)亦延伸至產(chǎn)業(yè)園區(qū)。截至2024年年末，美置服務(wù)在管產(chǎn)業(yè)園區(qū)56個(gè)，在管面積832萬(wàn)平方米。

美的置業(yè)管理層表示，公司重組之后，物管服務(wù)是非常重要的板塊?！皞鹘y(tǒng)認(rèn)知中，輕資產(chǎn)更多是聚焦到物管服務(wù)，但除了物管服務(wù)之外，我們認(rèn)為輕資產(chǎn)包括全價(jià)值鏈生產(chǎn)過(guò)程中的代管和代售，涉及商業(yè)、產(chǎn)業(yè)園這類輕資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)。”

公司管理層進(jìn)一步表示，從2024年?duì)I收占比來(lái)看，物管服務(wù)貢獻(xiàn)了主要的利潤(rùn)和現(xiàn)金流，但開(kāi)發(fā)服務(wù)會(huì)在2025年為公司提供新的增長(zhǎng)點(diǎn)，物管服務(wù)收入占比將會(huì)相應(yīng)下降。“我們認(rèn)為‘輕重結(jié)合’必然會(huì)帶來(lái)這樣的結(jié)果，但按照測(cè)算，（物管服務(wù)收入）也能保持在40%左右的水平。因此，物管服務(wù)不論是在當(dāng)前還是在未來(lái)，都是公司非常重要的構(gòu)成部分?！?/p>

記者了解到，美的置業(yè)2024年物管服務(wù)收入中，約70%來(lái)自開(kāi)發(fā)移交的物業(yè)收入，此部分構(gòu)成物管服務(wù)的基本盤(pán)。據(jù)公司管理層透露，這一基本盤(pán)規(guī)模在未來(lái)兩到三年將呈現(xiàn)持續(xù)增長(zhǎng)的趨勢(shì)。

美的置業(yè)方面表示，公司為住宅、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、醫(yī)療康養(yǎng)三大核心業(yè)態(tài)提供基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)，并將進(jìn)一步針對(duì)各個(gè)業(yè)態(tài)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，希望參與到賽道當(dāng)中，如疊加團(tuán)餐、后勤服務(wù)、行政等，以構(gòu)建各類業(yè)態(tài)“基礎(chǔ)服務(wù)+增值運(yùn)營(yíng)”的產(chǎn)品體系及綜合能力?！拔锕芊?wù)具備可觀的發(fā)展空間，預(yù)計(jì)2025年規(guī)模增速將不低于10%?！?/p>

開(kāi)發(fā)服務(wù)將提供新增長(zhǎng)點(diǎn)

公告顯示，除了物管服務(wù)，美的置業(yè)2024年其他三個(gè)業(yè)務(wù)板塊——資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、房地產(chǎn)科技、開(kāi)發(fā)服務(wù)營(yíng)收分別約為9.78億元、6.06億元、2.93億元。

美的置業(yè)管理層表示，2024年，公司物管服務(wù)和資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)兩個(gè)板塊的業(yè)務(wù)占比較高，但這不意味著美的置業(yè)在重組后成為一家單純的物管或商管公司。其中，公司在2024年10月22日重組后新增的開(kāi)發(fā)服務(wù)板塊承接了公司控股股東既有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資源的全鏈條管理?；谥亟M完成時(shí)間節(jié)點(diǎn)的原因，年內(nèi)對(duì)開(kāi)發(fā)物業(yè)業(yè)務(wù)只確認(rèn)了兩個(gè)月的收入，占整體營(yíng)收比重僅8%?！?025年，開(kāi)發(fā)服務(wù)收入將會(huì)進(jìn)行全年確認(rèn)，四大板塊的營(yíng)收占比也將相對(duì)均衡。開(kāi)發(fā)服務(wù)會(huì)在2025年為公司提供新的增長(zhǎng)點(diǎn)?！?/p>

美的置業(yè)管理層進(jìn)一步表示，未來(lái)三年內(nèi)，物管服務(wù)及開(kāi)發(fā)服務(wù)兩者在公司中的規(guī)模占比基本會(huì)保持在70%左右，核心收入均來(lái)自母公司開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)過(guò)往及未來(lái)的穩(wěn)定交付。

“重組之后，美的置業(yè)在戰(zhàn)略上會(huì)更加從容，我們會(huì)全面發(fā)力，輕重結(jié)合，充分發(fā)揮公司的品牌、資金和美的體系里產(chǎn)業(yè)的協(xié)同優(yōu)勢(shì)，這是很多房地產(chǎn)企業(yè)不具備的優(yōu)勢(shì)，我們計(jì)劃用三年多的時(shí)間再造一個(gè)新的‘美的置業(yè)’?！泵赖闹脴I(yè)管理層表示，與此同時(shí)，基于重組完成后的公司定位（低杠桿、輕資產(chǎn)屬性），公司短期內(nèi)不會(huì)有大幅投資自持物業(yè)的計(jì)劃。

截至2024年年末，美的置業(yè)總現(xiàn)金及銀行存款約11.03億元，其中現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物約10.34億元，受限制現(xiàn)金約6899萬(wàn)元；公司總借款約6.35億元，均為銀行及其他借款。

（編輯：趙毅 審核：童海華 校對(duì)：顏京寧）