本文來源：時代周報 作者：張揚(yáng)

在2024年中國房地產(chǎn)市場整體止跌回穩(wěn)的大背景下，中國金茂（00817.HK）去年實現(xiàn)扭虧為盈。

3月25日，中國金茂發(fā)布2024年業(yè)績報告，當(dāng)期其收入為590.53億元；本公司所有者應(yīng)占溢利為10.65億元，同比增長115%，而2023年該項數(shù)據(jù)為-68.96億元；若未計及投資物業(yè)公平值虧損（已扣除遞延稅項）的本公司所有者應(yīng)占溢利為13.33億元，同比增長120%，而上年度為-67.94億元。

中國金茂在財報中表示，上述利潤增長主要由于集團(tuán)持續(xù)強(qiáng)化精益管理，全力推進(jìn)控費(fèi)提效，2024年管理費(fèi)用、銷售及營銷開支、融資成本等有所下降;集團(tuán)及其部份聯(lián)營及合營企業(yè)項目計提發(fā)展中物業(yè)、持作出售物業(yè)等資產(chǎn)減值撥備有所下降。

回顧2024年國內(nèi)房地產(chǎn)市場，延續(xù)筑底調(diào)整態(tài)勢，前三季度市場處于低位運(yùn)行。9月末得益于連續(xù)的新政利好，四季度房企銷售翹尾回升。

中國金茂董事會主席陶天海在主席致辭中表示，短期來看，經(jīng)濟(jì)全面回暖與市場信心恢復(fù)仍需一定周期，行業(yè)仍將處于筑底過程中。公司將堅定“盤活存量、做優(yōu)增量”策略不動搖，系統(tǒng)提升全鏈競爭力，以破常規(guī)思維、非常規(guī)之舉、超常規(guī)成效，推動公司跨越行業(yè)周期、實現(xiàn)更高質(zhì)量轉(zhuǎn)型發(fā)展。

—中國金茂2024全年業(yè)績發(fā)布會現(xiàn)場—

盈利能力顯著提升

根據(jù)財報，2024年中國金茂集團(tuán)整體銷售毛利率為15%，較上年的12%增長3個百分點(diǎn)，盈利能力明顯提升。

這背后有多重影響因素，一方面，中國金茂各項非開發(fā)業(yè)務(wù)在去年仍保持較高毛利水平。財報顯示，去年其商務(wù)租賃與零售商業(yè)運(yùn)營、酒店經(jīng)營、金茂服務(wù)毛利率分別為81%、36%、24%。

另一方面，中國金茂的核心業(yè)務(wù)“城市運(yùn)營與物業(yè)開發(fā)”獲利能力有所提升，去年該分部毛利率為11%，較上年增長2個百分點(diǎn)。近幾年，中國金茂一直在推進(jìn)改革，對于開發(fā)板塊，其最核心的策略是“盤活存量、做優(yōu)增量”。

在做優(yōu)增量方面，去年四季度以來，中國金茂明顯加?投資拓展?度，通過優(yōu)質(zhì)投資提升開發(fā)板塊毛利率水平。中國金茂在2024年開盤的上海中環(huán)金茂府、天津體北金茂府、西安金茂璞逸曲江等項目，毛利率均超過20%。

中國金茂高管在業(yè)績發(fā)布會上表示，2023年以來，公司獲取的項?凈利?平都不錯，整體凈利?平平均達(dá)到10%以上。

而對于解決存量問題，去年6月，中國金茂制定了“奮進(jìn)計劃”，提出用三年時間解決80%的存量問題，加快存量去化，讓公司輕裝上陣。陶天海表示，金茂部分城市運(yùn)營項?的存量盤活得到地?政府???持，其在盤活存量??取得顯著成效。

上述策略作用下，中國金茂2024年度簽約銷售額約983億元，位居行業(yè)12名，較上一年前進(jìn)1名。“行業(yè)地位穩(wěn)中有進(jìn)，現(xiàn)金流總體充裕，公司處在企穩(wěn)回升、正向循環(huán)的發(fā)展道路上。”中國金茂在財報中表示。

控費(fèi)提效和資產(chǎn)減值計提下降也是影響中國金茂盈利能力的關(guān)鍵因素。從各項開支上來看，中國金茂銷售及營銷開支、管理費(fèi)用、融資成本都大幅度下降。財報顯示，上述三類費(fèi)用支出分別同比減少23%、25%、16%。去年中國金茂其他費(fèi)用及損失凈額合計20.34億元，較2023年下降63%，主要是資產(chǎn)減值的計提金額減少。

此前金茂精簡組織架構(gòu)的效果也在2024年財報中有所體現(xiàn)。2023年，中國金茂曾將總部原本多個中心和部室合并，區(qū)域公司合并為5大區(qū)域。

面對瞬息萬變的市場，今年中國金茂依然延續(xù)了縮短管理半徑、管理提效的動作。今年3月，陶天海上任公司董事會主席后，便對金茂進(jìn)行組織架構(gòu)大調(diào)整，將“總部-區(qū)域-城市”三級管控架構(gòu)，調(diào)整為“總部-地區(qū)”二級管控架構(gòu)，取消華北、華東、華南、華中、西南5個區(qū)域公司，對現(xiàn)有城市公司撤并重組調(diào)整為14個地區(qū)公司。

當(dāng)時，中國金茂稱，此次架構(gòu)調(diào)整總體導(dǎo)向為公司重點(diǎn)城市做大做優(yōu)，強(qiáng)化總部運(yùn)營管控及管理穿透，提高組織敏捷度，提高決策效率和質(zhì)量。

在外界看來，精簡整合意味著經(jīng)營效率進(jìn)一步提升、組織體系更高效，同時聚焦核心城市也能夠確保項目盈利。

加速核心城市拿地

聚焦有望實現(xiàn)結(jié)構(gòu)性企穩(wěn)的核心城市，是中國金茂2024年的另一個重要關(guān)鍵詞。

2024年四季度以來，一線及強(qiáng)二線城市二手房成交量價已呈現(xiàn)筑底回升態(tài)勢。中國金茂也自去年四季度起，一改近兩年在土地市場的低調(diào)表現(xiàn)，在拿地方面展現(xiàn)出積極“攻勢”，而其拿地的重點(diǎn)，則聚焦在一二線核心城市。

中國金茂在業(yè)績說明會上表示，2024年，中國金茂堅持“聚焦核心城市、核心板塊”的投資策略，精準(zhǔn)獲取22個優(yōu)質(zhì)項目，其中一線、二線城市貨值占比達(dá)99%。2024年至2025年2月，公司近七成投資位于北京上海。

去年，中國金茂68%的銷售額來自華北和華東區(qū)域，90%來自一二線城市。截至年底，中國金茂累計未售貨值約2800億，63%集中在華北及華東等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域，87%位于一二線城市。

土地儲備對于房企的重要性不言而喻，作為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)，其手中的土地儲備直接影響公司銷售業(yè)績和市場份額。尤其是在一線城市的核心地段拿地，意味著房企的市場競爭力的進(jìn)一步提升。

根據(jù)媒體報道，2024年11月和12月兩個月，中國金茂合計拿下12幅土地，拿地金額高達(dá)158億元。僅去年12月30日，中國金茂在上海土拍中就一舉拿下3宗土地，重倉寶山，成交總價超過百億元。其中，有兩宗地為金茂聯(lián)合招商蛇口溢價拿得，另一宗為金茂聯(lián)合寶冶底價拿得。

這樣的拿地節(jié)奏，讓中國金茂在2024年拿地金額方面位居行業(yè)前列。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2024年TOP100企業(yè)拿地總額9280億元，其中，中國金茂以187億元的拿地金額位居行業(yè)第10位。

今年開年以來，中國金茂在土地市場拿地態(tài)勢“兇猛”。短短兩個多月，中國金茂連下6城，相繼在北京、上海、武漢、青島、廣州、杭州拿下地塊。

1月26日，在青島2025年首場土拍中，中國金茂聯(lián)合保利、青鐵斬獲位于市南的瞰海新地塊，成交總價8.84億元。2月11日，金茂又聯(lián)合保利摘得北京朝陽三間房組合地塊，成交價87.295億元；2月中旬，金茂以底價2.759億元拿下武漢漢陽區(qū)地塊。

2月20日，金茂聯(lián)合新加坡房地產(chǎn)企業(yè)慶隆以約89.64億元，拿下上海虹口地塊，溢價率38.2%，樓面地價達(dá)到11.74萬元/平方米。相比去年年底在中國金茂拿下上海郊區(qū)三幅地塊，此次中國金茂拿下上海市中心地塊，質(zhì)量顯然更高，高端路線也能令其實現(xiàn)利潤最大化。

近日，中國金茂又在兩天時間內(nèi)接連摘得兩宗地塊。3月31日，中國金茂以10.77億元拿下廣州天河區(qū)世界大觀四期地塊；4月1日，經(jīng)過72輪競價，中國金茂以總價19.18億元競得杭州拱墅區(qū)一宗宅地。

來自高能級城市的土地儲備，將為中國金茂在2025年繼續(xù)穩(wěn)步發(fā)展補(bǔ)充彈藥。而在樓市止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵一年，擁有不少優(yōu)質(zhì)土地儲備及強(qiáng)大產(chǎn)品力的中國金茂或許將迎來更多發(fā)展契機(jī)。