古美閱華售樓處電話?：400-1010-064

看房請務必致電與銷售確認時間，避免空跑

毗鄰9/12號線雙地鐵 ·優教圈 · 公園里

800萬級·環線內

「中鐵華發古美閱華」二批次

將推105㎡3房精裝房源

共計56套

房地聯動價85800元

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一房一價

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01.

基本信息

中鐵華發古美閱華售樓處電話?：400-1010-064看房請務必致電與銷售確認時間，避免空跑2024年上海首輪土拍中，中鐵置業聯合華發以總價34.71億元競得閔行區七寶鎮古美北社區S110501單元17-01、21-01地塊，溢價率10%，成交樓板價55066元/㎡，房地聯動價85800元/㎡！

地塊詳情：

根據設計方案顯示，地塊擬建8棟14-16F高層住宅、1棟17F保障住宅以及若干配套用房，可售住宅約552套。

從項目來看，中鐵華發古美閱華的可售樓棟均打造為14-16層的小高層，整體容積率僅約2.0，整體密度更低、棟距更大、舒適度更高。

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產品上古美閱華由央國企聯袂打造，在資金實力上，給購房者吃下了一顆定心丸。項目整體551套可售商品住宅，內部設計精致，給人一種“小而精”的感受。

比如：

1、大部分樓層北向無連廊。

項目可售住宅由6棟14層和2棟16層的住宅組成，其中14層小高層無連廊，16層住宅僅在12和14層有連廊。

相比現在很多全連廊項目，古美閱華舒適性、隱私性更出眾。

2、室內3.05米層高，不封陽臺。

項目層高達到3.05米，相比常規2.95米的層高，高出了約10公分。

這10公分讓項目裝完中央空調、地暖后空間不顯壓抑；同時更高的立體空間，意味擁有更多儲藏空間。

另項目不封陽臺，實際使用面積可觀，也為購房者省下真金白銀。

3、人車分流設計

車輛通過入口處的自動識別系統，即可直接進入地下車庫，一方面維護了老人小孩的安全問題，另一方面也將安靜私密的社區環境分享給了每一位業主。

4、設置架空層泛會所

項目8號樓一樓全部為架空層，未來將在此處設置健身、兒童娛樂、休閑空間等區域，承擔部分社交功能。

5、交互全齡景觀

項目在景觀設計上邀請笛東規劃設計（北京）股份有限公司，近期火熱的中鐵峯匯里、宸嘉100·嘉佰道等也由其操刀。

在觀賞層面，據悉小區將會種植超40余種各類喬灌草植物，在植物搭配上考慮常綠與落葉相結合，確保能在一年四季都能享受到植被帶來的不同美感。

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效果示意圖，僅供參考

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建筑方面，整體立面采用現代簡約的建筑風格，局部石材搭配鋁板線條，厚重的同時又不失現代感；

再加上玻璃與古銅色鋁板的組合運用，用簡潔明了的線條勾勒出整體的效果，從而減少外立面對于室內空間的的阻礙和遮擋，成就熠熠生輝的美學地標。

同時，項目還是一座超低能耗住宅社區。

相比普通建筑，超低能耗建筑能給住戶提供更舒適的室內環境和更低的居住成本，簡單來說就是更舒適 ，更健康 ，更節能！

當其他項目還在考慮要不要配齊地暖、新風，中鐵華發古美閱華已經在考慮能耗，追求綠色節能！

示意圖，僅供參考

社區主入口出，入口處仿照五星級酒店打造環島式落客區，盡顯尊貴與大氣，搭配正對的禮賓水景，更增添了一份優雅與寧靜。

景觀方面，社區內打造了伴溪林徑、院落式森氧會客區、陽光草坪空間、童夢島、花語漫居等多個精心布置的景觀組團，并且在部分樓棟底部打造架空層泛會所，巧妙地將室內與室外空間相融合，為業主提供了更加豐富的休閑空間的同時，也為社區未來生活運營提供了更多可能性。

02.

推售信息

中鐵華發·古美閱華首期主力將推約105㎡3房，共計56套房源，房地聯動價8.58萬元/㎡，預計將于近期入市！

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「古美閱華二批次房源戶型分布圖」

項目還在每個戶型中都設計了不同的發光點，即便與同區域同價位的產品相比，中鐵華發古美閱華的戶型產品力也非常出眾。

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「約105㎡ 3房2廳2衛」

不同于市面上的百平三房主流設計，項目建面約105㎡3房更是重新定義新尺度！

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在戶型設計上，項目主打飛機戶型，南北更通透，且三臥相對獨立，相互干擾少！

同時該戶型也是全屋多飄窗，甚至連主衛都有飄窗！

值得注意的是，項目采用半封閉陽臺，實實在在的提高了實用面積。

「約135㎡ 4房2廳2衛」

4房2兩廳2衛的奢闊空間，適配更長的家庭周期。

無論是功能性還是尺度感，項目的4房戶型都是古美片區置換金字塔塔尖的存在，未來縱享長久板塊發展紅利！

在格局上更做到了四開間朝南，客廳直通南北，客餐廳一體化南接大面寬陽臺，夏天穿堂風一過，涼爽舒適好不愜意！

其中寬景大橫廳，擁有IMAX級巨幕采光面，生活舒適度更是MAX！

更有豪華主臥套房配置，帶步入式衣帽間以及衛浴間，尊貴感拉滿！

全屋多飄窗設置，不僅提供了更多的視野和光照,更承載更多的生活志趣。

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「約90㎡ 2房2廳2衛」

「樣板房實拍」

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裝標方面：為了給業主呈現高品質居家生活，項目甄選國際一線品牌裝標，精工和審美雙雙在線！

“三大件”方面一點也不含糊，直接上“硬貨”，百朗（或同等品牌）新風，約克（或同等品牌）二聯供地暖+中央空調；?????

包括西門子（或同等品牌）廚房四件套，羅格朗（或同等品牌）智能中控，施耐德（或同等品牌）插座面板，高儀（或同等品牌）臺盆、水槽、龍頭等，配置陣容堪稱豪華。

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生態上，九星片區將形成“三軸四廊”的生態動線、“適合漫步的小尺度開放式街區”、“載滿銀杏，媲美網紅古北黃金城道的林蔭漫步道”。所以，未來的九星片區不僅是商業/產業高地，重新賦予板塊新的活力。更將是安居樂業的沃土，優質商業、生態、教育、配套全維度聚集，激發全新的城市空間，躍居閔行生活新封面。

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03.

周邊配套

萬億產業園，賦能土地的穩定性

古美社區背靠漕河涇——一個真正的萬億級產業園，漕河涇發展至今聚集了字節跳動、商湯科技、騰訊、3M、米哈游、莉莉絲等眾世界500強和獨角獸企業，共計1.4萬+企業，2023年創收高達6500億元，是上海重量級的產業園區之一。

高薪級人才的加入，提升整個板塊的能級的同時，加強了購買力，為板塊賦能更高的價值，在上海，產業一直是推高板塊價值和樓盤價格的主要介質。

而漕河涇幾乎都是產業園，古美近水樓臺，憑借優越的宜居屬性更好地承接其高收入人群的居住需求。

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漕河涇的產業厚度能保證古美的價值始終堅挺。

更別說上海產業重鎮匯聚西南側，這一帶高收入人群非常多，而古美板塊也成了很多購房者置業的首選區域！

另外，板塊認可度很重要，認可度高意味著它不是一個“一時炒作”的板塊，價值就更站得住腳。

古美這幾年深受中產群體青睞，已成為名副其實的“中產社區”，在這里中產想要的都有。

比如商業上，周邊有萬象城、愛琴海購物廣場、七寶萬科城市廣場、凱德龍之夢、南方商城、中庚漫游城等繁盛商場。

不僅商圈林立，規格還很高，能給到業主更高階的生活品質。

交通方面，坐擁雙軌交，項目北有9號線星中路站，2站漕河涇、5站徐家匯，還能直達浦東世紀大道站。

南鄰12號線虹莘路，可直達漕河涇、徐匯濱江、南京西路、蘇河灣、北外灘等核心板塊。

另外，規劃中的嘉閔線通車后，3站直達虹橋核心區。

項目臨近外環高速、中環高架、莘閔高架與漕寶路城市快速路，自駕出行便捷！

教育資源是閔行的優勢，項目周邊云集上寶中學、七寶中學、文來中學、明強小學、萬源城協和雙語學校等近20所學校。

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在生態上，項目西側就是閔行體育公園，是上海第一個城市體育公園，是約84萬方的超級公園濕地。

除閔行體育公園、閔行文化公園、黎安公園等3個大城市公園之外，項目所處的板塊內還有3塊規劃公共綠地；

據悉，未來將建成九星片區內的三大公園，近150萬方生態公園串聯起一個都會生活綠軸，將承載著改善九星乃至七寶地區的作用。

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享受高端醇熟生活的同時，古美還擁有“城市更新”的重磅成長空間！

約1.75平方公里的九星片區正煥發新生！九星片區作為上海中外環少有的大體量城市更新片區，相信其落地后，對于板塊價值也能得到進一步的提升。

根據《上海閔行區2035規劃》，以九星城為核心規劃近130萬方的超級商業體量！圍繞專業貿易及創意文化展示，打造長三角文商創智活力新城！

同時，古美社區還承接著虹橋城市副中心、莘莊城市副中心、徐家匯城市副中心的輻射。憑借優質的環境和成熟的配套，吸引眾多高精尖人群的加入。

示意圖，僅供參考

交通方面，雙軌交+四高架，便捷通達全城；

首先來看軌道交通：項目北向臨近9號線星中路站，2站可至漕河涇、5站直達徐家匯，還能直達陸家嘴、金橋等板塊；

項目南向臨近12號線虹莘路站，可以直達徐匯濱江、南京西路、蘇河灣、北外灘、楊浦濱江等板塊。

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示意圖，僅供參考

其次來看快速交通：項目向東可至中環高架、向西可至外環高架、向南可至滬閔高架、向北可至漕寶路城市快速路；

東西南北四高架出行，便捷通達城市核心區域。

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商業方面，超400萬方商業，繪就繁盛生活；板塊周邊云集吳中路商圈、七寶商圈、莘莊、南方商城商圈，以及九星自身約130萬方的商業。萬象城、愛琴海購物廣場、七寶萬科城市廣場等商業。

示意圖，僅供參考

另外，項目緊鄰規劃約130萬方的超級商業綜合體！

根據規劃，九星片區將以九星城為核心規劃約130萬方的超級商業，圍繞專業貿易及創意文化展示，打造長三角文商創智活力新城。

效果圖，圖源今日閔行

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教育方面，近20余所學校，浸潤文化氛圍；項目周邊云集上寶中學、七寶中學、文來中學、明強小學、萬源城協和雙語學校等12所名校，其中7所一梯隊，5所二梯隊。（本項目宣傳中對項目周邊教育資源的介紹，并不視為本公司對就讀學校作出承諾，學區劃分等具體信息應以教育主管部門及辦學方頒布的政策規定為準。）

示意圖，僅供參考

醫療方面，三甲醫院為健康保駕護航；板塊內有大型三甲專科醫院——復旦兒科醫院、閔行婦幼保健院領銜周邊醫療資源。

示意圖，僅供參考

生態方面，近150萬方生態公園聯盟體系；項目西側緊鄰約84萬方閔行體育公園，閔行文化公園、雙擁公園、黎安公園、古美公園以及九星板塊規劃中的3塊公共綠地，共同串聯起一個都會生活綠軸。

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一手房一般具有以下特點：

①需要與開發商或房地產公司簽訂購房合同。

②等待房屋竣工后才能辦理房產證。

目前上海最低首套利率3.4%，二套利率3.6%。

01

政策變動對比

二娃未成年可增購一套，商貸、公積金貸款首付比例，貸款利率都有所調整。

繼LPR調整后，開始執行最新的房貸利率了。目前上海首套房貸款利率現在是3.4%。二套房利率3.8%，重點區域利率3.6%。

那下面匯貸也來和大家聊一聊商貸及公積金調整范圍。

商貸及公積金：

02

限購套數

那我們目前還能不能在上海買房？能買幾套？如何怎么判定的？下面一起隨匯貸來看看上海個人及家庭房產限購政策。

滬籍與非滬籍有在限購套數上有一個很明顯的區別，那就是非滬籍需要有繳納社保參數。

滬籍：

非滬籍：

ps：五大新城+寶山、金山人才購房2年社保或稅單，臨港人才1年社保或稅單，除此都是3年社保或稅單。

03

一手房交易全流程

1

確認樓盤、取證

上海新盤必須拿到蓋章生效的《商品房預售許可證》、《準售房源公告及一房一價表》才能向購房者收受含有意向性質的認購意向金費用。

ps：認購金額由開發商定，一般要求首套不低于房源最低價的20%，二套不低于30%，當然，不同開發商比例略有不同。

開盤流程須知：

開盤主要有線上線下兩個渠道，下面匯貸就來說一下二者大致流程。

1、線下開盤：

簽到、資料復查、公證處搖號、按搖號順序選房、繳納定金。

線下開盤還存在搖號與開盤同一天進行或分開進行的情況，但大致的流程是相似的。

2、線上開盤：

公證處搖號、搖號結果公布、線上系統確認信息、測試線上選房程序、等待正式選房、按搖號順序選房、簽署線上認購書。

另外，當天搖號選購后，如仍有剩余房源，按原有搖號順序繼續銷售。

2

認籌

購房者繳納規定認購金，并提供限購資格審查材料，收到收據、銀聯POS單及自己簽字確認書的《認購意向書》。

1. 認籌時，購房者需提供限購資格審查的材料。

2.認籌后，公證處還會再次審核一遍。

3.主要審查資料有：

• ①購買人身份證、戶口本、婚姻證明（結婚證、離婚證及離婚協議）、未成年子女出生證明；
• ②社保證明或納稅證明（只有非上海戶籍需要提供）
• ③購房人及家庭成員名下住房相關資料，購房合同或產證（只要是購房人名下的產證均需要提供，與父母共有、動拆遷、宅基地均算）

認籌時間一般為5天。

ps：認購金只能刷儲蓄卡，走開發商的POS 機，不允許現金支付，支付認籌意向金后，才有參與搖號的資格，認籌早晚不影響搖號概率。

3

積分制

以下是積分制打分標準：

總分=基礎分＋年限分

新房認籌筆超過1：1.3，開啟積分制。

按100套房舉例，取分高的130組入圍，入圍后，開啟公證搖號。

如未超過1：1.3，則不開啟積分制，所有參與了認購的客戶，均可公證搖號。

ps：只有符合積分制要求入圍的購房者,才可以參與后續的搖號買房哦。

4

搖號選房

1.上海新盤統一由公證處進行電腦搖號排序。

2.根據搖號順序選房。

3.選好房，簽訂認購書，將認籌金轉為定金，在開發商要求的時間內補首付款、簽訂貸款合同

ps：簽訂《認購書》之后，意味著意向金成了定金。如果毀約不要房子了，就要賠付違約金

4.沒選房，沒簽訂《認購書》，全額退籌。

5.一般開發商都在30個工作日內退回認籌金。

選房一般會遇到以下幾種情況：

①選房時還有房子，但房子位置不好或者不是你想要的，可以棄號不選，全額退款；

②選房時沒有房子了，棄號不選，全額退款；

③選到了自己想買的房子，簽訂認購書，將認購金轉為定金，在開發商要求的時間內補足首付款、簽訂貸款合同。

04

一手房相關稅費

相較于二手房，一手房所涉及的稅費較少，只有契稅和房產稅。

契稅：

房產稅：

在上海，以下幾種情況可以免征房產稅：

①上海戶籍

首套：無論面積多大，免征房產稅。

二套及以上：人均60平建筑面積免征房產稅，超出面積視為“應稅面積”應繳納房產稅。

②居住證滿3年或居住證積分滿120分的外地戶籍

1、符合

持有上海居住證滿3年或居住證積分滿120分并在上海工作生活的購房人。

其在上海新購住房、且該住房屬于家庭唯一住房的，暫免征收房產稅。

2、暫時不符

持有上海居住證但不滿3年或居住證積分不滿120分的購房人，其上述住房先按本暫行辦法規定征收房產稅。

待持有上海居住證滿3年或積分滿120分并在本市工作生活的，其上述住房已征收的房產稅，可予退還。

ps：如只滿1年先交2年到滿3年可退前面2年交的房產稅。

③外籍人士、港澳臺人士

1、外籍人士

在上海的“居留許可”連續滿三年或稅單滿3年并在有效期內的，可以在報稅當天直接申請免征。

2.臺灣人士

在上海的“居留簽注”連續滿3年并在有效期內的，或持有連續滿3年的稅單和社保都可以直接申請免征。

3、港澳人士

持有連續滿3年的《港澳居民暫住證》、稅單、社保都可以直接申請免征。

05

相關申請材料

1、戶口簿/戶籍證明

2、身份證明

3、結婚證或離婚證明（若離婚協議涉及房產需明確分割，否則需提供補充協議）

4、未成年子女出生證（若有）

5、不動產登記證或房產證

6、產調

7、上海市社保或稅單（若為非本市戶籍）

8、勞務合同及工作類居留許可證

9、資金、存款類證明

10、征信報告

06

一手房相關問題解答

1、名下無房，5年內無購房記錄的范圍是只算上海嗎？

是的，只看上海房產。

2、社保斷開過一段時間對買房有影響嗎？

沒有，不要求連續，按繳納社保的實際月數來計算。

3、滿五唯一是根據網簽時間滿五還是辦產證時間滿五？

滿五唯一按產證時間來算。

4、2011年前有一套和父母共有的房子，買房算首套還是二套？

可以，11年前與父母共有算無房，所以算首套。

5、朋友有一套12年買的房，房子本身還有貸款，如果把貸款還清，過給我的話，他們買房算無房還是有房？

要看是買賣還是贈與，買賣方式算無房，贈與算有房。

6、已簽訂拆遷合同，但需要5年以后才能拿到，對五年內買房有什么影響嗎？

這種分成2種情況：

①選房前的合同，這個不算拿到房子，算無房；

②選房后的合同，簽動遷協議，算有房。

ps：如果是買房，進行了網簽，有購房記錄，算有房。但如果是賣房，給別人網簽后需要過完戶才能算自己無房。

7、夫妻名下均無房，婚后共有一套房，目前離婚，我凈身出戶，離婚超過五年，想買套房，算首套還是二套？

離婚后不追溯，算首套。

注意，一手房在認購環節，認購金銀行卡務必提前開通大額支付功能，避免因限額而影響認購。

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