（左一：在烏克蘭的華人房地產(chǎn)從業(yè)者梅愛偲

右一：知名地產(chǎn)人馮侖）

出品 | 鳳凰網(wǎng)問渠人物

采訪/整理 | 陳婷婷

只要地球上有生命的地方，就會(huì)有勤勞勇敢的中國人。

即便是在烏克蘭東部的炮火聲中，亦有中國企業(yè)家扎根于此，書寫著另類生存法則。

梅愛偲——他的一個(gè)身份，是在烏克蘭的華人房地產(chǎn)從業(yè)者；另一個(gè)身份，則是以“梅玩夠”活躍在社交媒體的網(wǎng)紅博主。

梅愛偲在烏克蘭的生意開始于2013年，彼時(shí)，他購置了3000平方米土地自建莊園。俄烏沖突爆發(fā)前，他曾在哈爾科夫收購工廠從事制造業(yè)，賺到了“時(shí)代紅利”。但在戰(zhàn)火之下，他說“一切都沒了”。

“我沒啥可抱怨的，本來這些都是烏克蘭給我的，現(xiàn)在只是把這一切又還給了烏克蘭。”

2024年，重新振作的梅愛偲選擇留下，參與戰(zhàn)后重建。在極端環(huán)境下尋求機(jī)遇，他還有著將中國成熟的房地產(chǎn)模式帶去烏克蘭的愿望。

本期《問渠人物》，我們連線了遠(yuǎn)在烏克蘭的梅愛偲，聽他講述在戰(zhàn)火中“撿漏”的故事。

（梅愛偲介紹烏克蘭在建項(xiàng)目 受訪者供圖）

鳳凰網(wǎng)：選擇在警報(bào)聲中留下，經(jīng)歷了哪些困難？害怕嗎？

梅愛偲：最近剛從國內(nèi)回到烏克蘭家里，聽著到處空襲爆炸的聲音，我又想起2022年沖突剛開始的時(shí)候，躲在地下室的場景。當(dāng)時(shí)我的工廠和辦公室都被炸了，我在烏克蘭的事業(yè)也一下回到解放前。

烏克蘭東部戰(zhàn)區(qū)很多空襲針對(duì)市中心的建筑，很多民宅也被炸毀了，還是很嚇人。好在我家住在市郊，房子之間跨度也比較大，都是從遠(yuǎn)處聽到這些聲音，逐漸也就習(xí)慣了。

不過回想2022年沖突剛開始的時(shí)候，每天能看到導(dǎo)彈在頭頂上飛，還是非常恐懼的。

鳳凰網(wǎng)：在您的視頻中，幾乎都是以段子的口吻來面對(duì)一切，您真實(shí)的感受是什么？

梅愛偲：感受其實(shí)是非常深刻的，大概經(jīng)歷了三個(gè)階段：恐懼，習(xí)慣，無所謂了。

空襲這件事，就像在鬼屋里一樣，突然來一下，感覺很嚇人，但你要是在這里工作，恐怖成了日常，也就沒啥大驚小怪的了。在東部城市，每天空襲幾百次，經(jīng)常聽到爆炸聲，爆炸都變成了生活的一部分，現(xiàn)在反而沒啥感覺了。留下來的人，因?yàn)榧液凸ぷ鞫荚谶@，逃出去生活更艱難，只好被迫跟命運(yùn)抗?fàn)帯Ｖ灰獩]炸到自己，也就無所謂了。

我去歐洲逃亡了一年，歐洲除了沒有空襲，其他并不比烏克蘭好到哪去，很多地方感覺還不如烏克蘭。

在烏克蘭國內(nèi)覺得戰(zhàn)區(qū)恐怖，主要是因?yàn)樯钤诤推絿业膽T性，害怕戰(zhàn)爭、害怕死亡。當(dāng)死都不怕了，每天都覺得僥幸能活下來，那剩下的就只有快樂了。人只有快樂了，運(yùn)氣才會(huì)變好。所以我選擇快樂地在戰(zhàn)區(qū)生活。

鳳凰網(wǎng)：2022年沖突發(fā)生以來，烏克蘭的房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了怎樣的變化？例如城市房價(jià)、交易量等方面。

梅愛偲：烏克蘭東部的房地產(chǎn)市場受到了毀滅性的打擊，房價(jià)跌了至少一半，很多人都跑了，交易量大幅萎縮。

但同時(shí)烏克蘭基輔和西部的城市，因?yàn)闁|部難民大量涌入，房產(chǎn)價(jià)格暴漲。像西部城市利沃夫，從一個(gè)人口70萬的小城，人口暴漲到130萬。

有意思的是，西部有房子的人，自愿跑到歐洲當(dāng)難民，一邊領(lǐng)著歐洲補(bǔ)貼，一邊把西部房子空出來，高價(jià)租給東部難民。

可以這么說，受戰(zhàn)爭影響，烏克蘭的房地產(chǎn)市場兩極分化嚴(yán)重，旱的旱死，澇的澇死。

（烏克蘭在建項(xiàng)目實(shí)景 受訪者供圖）

鳳凰網(wǎng)：外界看來，沖突帶來的風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)讓房地產(chǎn)投資回報(bào)變得極其渺茫，是什么原因讓你選擇堅(jiān)持下來？

梅愛偲：我經(jīng)歷過2014年的烏東沖突，當(dāng)年因?yàn)閼?zhàn)爭，很多人選擇了離開，我卻開工廠擴(kuò)大生產(chǎn)，抓住了市場，吃到了一些紅利，同時(shí)還成了網(wǎng)紅。出了點(diǎn)小名，還賺了點(diǎn)小錢，也過了8年好日子。

雖然2022年的戰(zhàn)爭把我多年的努力都一炮炸沒了，逃難的時(shí)候還讓我妻離子散。但我沒啥抱怨的，本來這些也是烏克蘭給我的，我只是覺得把這一切又還給了烏克蘭。但第二次戰(zhàn)爭的機(jī)遇有可能更大，對(duì)我來說，重點(diǎn)不是如何跌倒，而是如何爬起來。現(xiàn)在面臨第二波的機(jī)遇，就看如何抓住了。這個(gè)歷史性機(jī)遇也值得我冒險(xiǎn)。

另一方面，我在國內(nèi)也沒有什么基礎(chǔ)，很難有什么發(fā)展。與其怕這怕那，還不如放手一搏。

現(xiàn)在大部分人都離場了，相當(dāng)于市場的競爭也小了。危險(xiǎn)同時(shí)伴隨著機(jī)遇。我相信沒有永遠(yuǎn)的戰(zhàn)爭，戰(zhàn)爭結(jié)束后，會(huì)有大量烏克蘭人回遷，房地產(chǎn)市場還會(huì)迎來一大波需求。

鳳凰網(wǎng)：當(dāng)下的烏克蘭房地產(chǎn)市場在你看來有哪些機(jī)遇？

梅愛偲：因?yàn)閼?zhàn)爭，烏克蘭很多優(yōu)質(zhì)地塊都大幅度降價(jià)。以前拿不到的地塊，現(xiàn)在都變得有無限可能，這對(duì)我本地的公司是很好的入場時(shí)機(jī)。

再就是因?yàn)橹亟ǎ芏喈a(chǎn)業(yè)面臨巨大需求。在烏克蘭有大量城市面臨重建，需要建筑類一系列產(chǎn)品的供應(yīng)。

比如住房重建：烏克蘭住房總量的13%已被損壞或完全摧毀，涉及250萬戶家庭。

交通基礎(chǔ)設(shè)施：像道路、橋梁、鐵路等，預(yù)計(jì)800億美元的規(guī)模。

（烏克蘭在建項(xiàng)目實(shí)景 受訪者供圖）

鳳凰網(wǎng)：目前最大的困難是什么？

梅愛偲：戰(zhàn)后重建，到底建不建，什么時(shí)候建，這是最大的問題。停戰(zhàn)談判從“戰(zhàn)爭片”變成了“懸疑片”，光看新聞都挺燒腦的，讓投資方很難判斷未來的局勢走向。很多想來烏克蘭考察的企業(yè)，光看新聞都退機(jī)票好幾次了。

很多人覺得戰(zhàn)后重建是賺快錢，想拿個(gè)大單，但實(shí)際上戰(zhàn)后重建涉及各行各業(yè)，非常瑣碎，市場也要一點(diǎn)一點(diǎn)做。

一口吃不成胖子，但一口一口的可以。所以想在烏克蘭拿到些結(jié)果，還是要做打持久戰(zhàn)的準(zhǔn)備。從現(xiàn)有項(xiàng)目慢慢進(jìn)入，別貪大。

再就是很多人以做貿(mào)易的想法參與戰(zhàn)后重建，坐在國內(nèi)等單子，那就又回到國內(nèi)內(nèi)卷的環(huán)境里了。參與戰(zhàn)后重建更多要融入到這個(gè)市場里，才有可能遇到機(jī)會(huì)。

鳳凰網(wǎng)：我們注意到前段時(shí)間知名地產(chǎn)人馮侖先生去烏克蘭考察，也跟您有深度的溝通，是否方便分享你們聊了哪些與地產(chǎn)相關(guān)的話題，有哪些有趣的想法？

梅愛偲：跟馮總在烏克蘭西部到東部戰(zhàn)區(qū)，轉(zhuǎn)了一大圈。最讓馮總吃驚的是烏克蘭的地產(chǎn)現(xiàn)狀，他沒想到烏克蘭是非常現(xiàn)代，數(shù)字化程度非常高的國家，而且烏克蘭地產(chǎn)項(xiàng)目從設(shè)計(jì)到運(yùn)營，都有很高的水平。這跟很多關(guān)于烏克蘭的介紹差距很大。

但也看到了烏克蘭地產(chǎn)項(xiàng)目存在人員少、施工慢的問題，所以馮總提出了用工廠化生產(chǎn)、模塊化施工的方式，把中國成熟的地產(chǎn)供應(yīng)鏈帶到烏克蘭，解決烏克蘭現(xiàn)有的問題。

（烏克蘭在建項(xiàng)目實(shí)景 受訪者供圖）

鳳凰網(wǎng)：您有沒有考慮過，將中國的一些地產(chǎn)資源，比如企業(yè)、模式等帶到烏克蘭，參與一些開發(fā)合作？

梅愛偲：中國企業(yè)參與烏克蘭的項(xiàng)目分幾個(gè)途徑。

通過國際招標(biāo)參與項(xiàng)目，或者跟政府機(jī)構(gòu)合作，再就是與烏克蘭本地企業(yè)合作。

像我跟馮總合作模式就是馮總跟我在烏克蘭本地的企業(yè)合作，共同開發(fā)項(xiàng)目。相對(duì)于通過招標(biāo)或者政府機(jī)構(gòu)，這樣效率更高。

前段時(shí)間我回國了兩個(gè)月，就是跟國內(nèi)的一些企業(yè)對(duì)接，把我們現(xiàn)在有的土地和項(xiàng)目跟國內(nèi)共享，共同開發(fā)。

鳳凰網(wǎng)：目前烏克蘭人民需要什么樣的房子？

梅愛偲：烏克蘭東部被炸平了很多城鎮(zhèn)，當(dāng)?shù)囟嘁员Ｕ献》繛橹鳎瑸蹩颂m平均收入較低，每月在300-500美元左右，東部的保障房在500-800美元/平米。基輔經(jīng)濟(jì)型房價(jià)在1000美元/平米左右。

高端房產(chǎn)從幾十萬到幾百萬美元一棟都很多，近幾年對(duì)度假公寓和度假別墅的投入明顯增加。像烏克蘭西部的滑雪場是歐洲5A級(jí)度假區(qū)，也是歐洲最現(xiàn)代的滑雪場，當(dāng)我看到雪山上擠滿了一群拿著殘疾證的正常人在這里滑雪，我就知道這個(gè)市場太好玩了。

這里的經(jīng)營性房產(chǎn)就像在巴厘島一樣，出租房產(chǎn)年化10-12%的回報(bào)率，這里也成了烏克蘭和歐洲人投資的熱門項(xiàng)目。

烏克蘭東部還在為生存擔(dān)驚受怕的時(shí)候，這里都開始建設(shè)未來城市了。烏克蘭房產(chǎn)市場太魔幻了。

鳳凰網(wǎng)：烏克蘭家庭對(duì)于房子的認(rèn)知是什么樣的？比如房子與婚姻的綁定、房貸壓力，以及大家對(duì)房價(jià)漲跌的關(guān)注如何？

梅愛偲：烏克蘭市區(qū)很多人買公寓，同時(shí)還有很多人在郊區(qū)都有別墅，住宿條件還是比較優(yōu)越的，大部分人一輩子能買一套房子就足夠了。烏克蘭人均很窮，但烏克蘭的有錢人還不少，街上豪車、郊區(qū)豪宅也遍地都是。所以烏克蘭的地產(chǎn)兩極分化也很嚴(yán)重，動(dòng)輒幾百萬美元的高端地產(chǎn)，也非常多。

但他們婚姻基本上沒有跟房子綁定，結(jié)婚沒房子，租房子也可以。因?yàn)閼?zhàn)爭，烏克蘭西部和中部的房價(jià)一直都在上漲，對(duì)買房剛需的群體來說，是個(gè)不小的壓力，因?yàn)槊鎸?duì)房價(jià)上漲的同時(shí)，還要考慮戰(zhàn)爭因素，由于現(xiàn)在停戰(zhàn)一直都沒有結(jié)果，也影響很多人買房的決策。是逃跑還是買房，這確實(shí)是個(gè)問題。

（烏克蘭在建項(xiàng)目實(shí)景 受訪者供圖）

鳳凰網(wǎng)：您在視頻中引用過馮侖先生的一句話，“創(chuàng)造歷史，就是在偉大的時(shí)間，偉大的地點(diǎn)，和一群偉大的人做一件庸俗的事。”在您心里，這件庸俗的事是什么？

梅愛偲：大家所說的庸俗的事肯定就是賺錢了。很多人都覺得在戰(zhàn)爭國家，命都快沒了，還想著賺錢太庸俗。但我覺得，“戰(zhàn)區(qū)地產(chǎn)”，光這兩個(gè)詞組在一起就覺得很沖突，很有意思。你們以為我是躲在防空洞里還在冒死撿漏賺錢，但實(shí)際上，通過我的視頻也能看出來，我在戰(zhàn)區(qū)生活得還挺滋潤，蓋的房子也在安全區(qū)域，在戰(zhàn)區(qū)也有對(duì)高端住宅的需求，所以戰(zhàn)區(qū)地產(chǎn)也有自己特殊的市場。具體能不能創(chuàng)造歷史，就看時(shí)間的檢驗(yàn)了。

鳳凰網(wǎng)：未來有哪些打算，是否會(huì)回國發(fā)展？

梅愛偲：未來會(huì)繼續(xù)在烏克蘭發(fā)展，畢竟在烏克蘭24年，早就習(xí)慣了這邊的生活。這里市場雖然小，但競爭也相對(duì)較小。在這里可以近距離看到大國博弈，也有可能抓住一些小機(jī)遇，烏克蘭的市場對(duì)我來說更有可玩性，畢竟我叫“梅玩夠”。

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