3月31晚，住建部發布新版《 住宅項目規范 》， 5月1日開始實施，里面明確規定：

1、新建住宅的層高不應低于3米，臥室、起居室的室內凈高不應低于2.6米，廚房、衛生間的室內凈高不應低于2.2米。相比于此前提升了0.2米。

2、臥室使用面積不應小于5平方米，且短邊凈寬不小于1.8米；廚房的使用面積不小于3.5平方米；便器、洗浴器和洗面器集中配置的衛生間使用面積不小于2.5平方米。此前并無規定。

3、4層及以上住宅必須配置電梯，并對電梯轎廂尺寸提出要求，使之可滿足擔架進出；電梯緊急呼叫按鈕距地面高度應為0.85-1.10米；每個住宅單元應至少有一個無障礙公共出入口等。

上述規定是對今年兩會報告以及住建部部長提到的“推動建設好房子”的落地。這意味著，后面的新房將全方面升級換代，會 直接把市面上老舊二手房打成"殘次品"。

新規全面鋪開落地那一刻，就是老舊二手房被徹底淘汰之時。

因為新規后的新房，在層高、得房率、公共空間等各方面對現有的老舊二手房就是降維打擊。

過去的老房子，很多沒有電梯，有電梯的梯戶比也高，1梯好幾戶，2梯4戶5戶甚至更多，公攤面積普遍大，在30%左右，建面100平的房子，實際套內面積只有70平，150平的房子實際套內只有110平，層高還矮，普遍只有2米6、7。

但現在和以后的新房，得房率超超100%，90平房子套內面積100平，110平房子套內面積120平，110平的房子就能做套四了，以前最多套三；140平的房子實際使用面積160平，還是1梯1戶，超大陽臺。

這其實也是一種變相降價，比如原來總價100萬房子，100平實際使用面積70平，按套內計算實際每平單價是1.42萬，而現在100平實際使用面積110平。

總價還是100萬沒變，但單價卻降到了9090一平，單降幅36%。

你發現沒有，房子現在正朝著消費品的路子走了，開始卷產品，打價格戰了，加量不加價。

這就像最近兩年的汽車市場一樣，剛開始是油車電車競相降價，比亞迪秦降到7.98萬，現代伊蘭特、馬自達3、大眾朗逸、別克威朗等燃油車降價到10萬以內，BBA這些豪車也跟著降；然后今年開始卷智駕了，比亞迪智駕鋪到了10萬以內的車上，小鵬的P7+、G6等則是全系上了高階智駕，最重要一點價格沒變甚至還降了。

房子目前也出現了這樣的趨勢，把得房率一下擴大30%~40%，陽臺、層高、公區各種升級，相當于原來用A級車的價格買一輛C級帶智駕的車。

背后的原因主要有兩個：

一個是房子的定位變了。

以前經濟主要依賴房地產，房子具備很強的金融屬性，中國幾乎所有的家庭70%以上的資產都是房子，歐美發達國家則不同，70%以上家庭財富是股票、保險這些金融資產。

從2016年起，房子在高層的定位變成了房住不炒，所以接著才開始出政策扼制地產高杠桿無序擴張的亂象，2020年8月三道紅線橫空出世，接著去年又開始大力收儲房子做保障房，強調租購同權，發展租房市場。前段時間的 《提振消費專項行動方案》，更是直接把房地產歸入了“大宗消費”范疇，房子已經被定位成了消費品。

二是現在救市是要救新房，而非二手房。目前樓市現在供過于求了，買方占據主導地位，城鎮化率已經接近70%，農村人該進城的都進了，增量已經很少，所以只能在存量市場廝殺。而這兩年各地主要的成交其實主要是二手房，以前是新房，但是在恒大等房企暴雷后，有交付問題，加上二手房降價比較大，新房有限價，所以二手房成了交易主力。

但你要知道，二手房交易，地方能賺的就是一丁點的契稅個稅，不如新房，一套100萬的房子，二手房只有2%給地方了，但新房至少有50%能進地方的腰包，其中包括土地出讓金、房企交的各種稅及購房者交的稅，這是地方財政收入的大頭，而且新房銷售能被計入GDP，二手房則不算。

所以上述的這些措施，就是在犧牲二手房，保新房，保地方收入，這也一場陽謀。

某種程度上看，這何嘗不是又一 場精明的財富轉移游戲。

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