我非常反對一種判斷方式：僅憑１－２月數據環比跌幅收窄，就開始歡呼“重大轉折性變化”出現了，進而斷言 "樓市小陽春要來了"。

這跟股市的道理一樣 —— 如果沒有趨勢性的指標信號，僅憑分時圖上的短期背馳就盲目入場，是不負責任的。中國樓市能否在 2025 年觸底，要看五個關鍵指標是否形成共振，這才有可能做出一個定向分析。

哪五個指標？

第一個指標：庫存去化周期回歸健康線

按國際貨幣基金組織（IMF）研究顯示，健康市場的庫存周轉數應在 12-24 月。如果我們把樓市的存量比做超市的牛奶貨架，那么，牛奶上架后12-24 月售罄，這就是一個供求平衡的健康市場。如果不到12個月新樓盤一掄而空，成交量一定會暴漲，反之，那就說明供過于求，開發商資金鏈有斷裂的風險。

2025年初庫存去化周期深圳降至12月、杭州庫存降至14月，開發商拿地金額同比上漲70%，這是一個非常積極的信號，雖然目前還是孤案，但出現的很不尋常；全國總庫存去化周期也從 2021 年的 31 個月縮短至 25 個月，臨近健康線。

從歷史上看，2015 年庫存周期觸底后，房價在半年內企穩。

第二個指標：銷售面積回歸均衡值

均衡值是中國社科院的一個歷史數據模型的測算，在城鎮化率 65% 階段的合理銷量應為每年10.8 億平方米 。這就是所謂的中國樓市的馬奇諾防線，守住10億銷售面積的大底，是樓市改變預期的一個重要標志。

2024 年全國商品房銷售面積 ９.７ 億平方米，接近均衡值，今年初也發出了積極信號，開年一線城市銷售面積增長 21%，二手房成交回暖更顯著，深圳二手房成交量暴漲 170%。

二手房的流動性是決定性的，一個不能流動的資產會失去資產價值，所以，很多專家調侃說中國的房子現在已經不是資產，趕緊去買股票。然而，二手房有了流動性，樓市就走出了重癥室。

三月份的數據很重要，標準普爾研究顯示，銷量連續 3 個月穩定在均衡值附近，市場觸底概率超過 70%。等待著我們的等待吧。

第三個指標：二手房價格指數企穩

個人認為，以中國當下的樓市論，二手房價格指數企穩最具有標志性。

新樓盤有政府收購，它怎么樣不用去看，70 城二手房價格同比跌幅收窄至 7.4%，環比降幅僅 0.34%，一線城市更是風向標，深圳南山二手房成交周期從 120 天縮短至 60 天，議價空間收窄至 3%，上海的業主已經有了加價的沖動。

2015 年提供的驗證，二手房價格連續 6 個月收窄后，新房價格也會企穩，這一規律驗證準確率達 83%。也就是說到六月份，一個基本的定向分析可以確定了。

第四個指標：開發商信心回暖

南京河西土拍現場，38 家房企代表緊盯著大屏幕。當主持人喊出 "44.8 億成交" 時，現場響起掌聲 —— 該地塊溢價率達 40%。這也是一種樓市觸底信號，當然，按克而瑞研究數據， 土地溢價率連續 3 個月突破 8%，才預示著觸底。

更令人不可思議的是，長三角核心城市土拍溢價率 8.5%，民企拿地比例回升至 52%；如果說是城投在拿地，很可能是為了給地方財政解困，不過是左手倒右手的負債游戲，但民營是市場化的，至少對中長期有預期才敢拿地。土地流拍率降至 12.3%，接近歷史低位 10%，但風險與機會同在，一位民企的高管說："現在拿地像在賭場押注，但我們看到了機會。"既然是賭，它的理論勝率可以接近50%；希望這不會是一個黑色幽默。

我們同樣可以對比歷史數據，2019 年土地溢價率回升后，房價在半年內企穩了。

第五個指標：政策仍然是關鍵

高盛去年預測中國樓市將在2027年底觸底，2025年的大放水改變了高盛的預測，認為2025年有機會觸底，但有一個前提，8萬億要砸進市場。無論以什么方式，是土地收儲，還是降低貸款利率和交易稅。改變樓市供求關系的無非是兩端，或者減少供應端，或者增加需求端，但房子不是牛奶，不是過剩了想倒就可以倒，不但不能倒，還要保交付，那就只能刺激需求，形成 "需求刺激 + 供給優化 + 風險緩釋" 的政策閉環。

2025年樓市能不能觸底，從短期數據中，還不能做出方向性的判斷，但是開年五大重要指標在悄然變化，也是事實，能不能延續到二季度，還是要看政策的決心與力度。

結論：觸底有機會，但要清醒，這個機會是政策用錢砸出來的。

另外，給投資性購房者一個忠告，觸底≠回暖，前者是市場出清的階段性標志，而后者需要供需關系出現根本性的改善。