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一、案件梳理

（一）人物關系

原告為李芳、陳宇。陳輝與王蘭系夫妻，育有陳強、陳萱。陳強與李芳系夫妻，育有陳宇。陳輝于2001 年 10 月 21 日去世，陳強于 2002 年 2 月 22 日去世，王蘭于 2021 年 3 月去世，三人均生前未留遺囑。

（二）房屋背景

原一號房屋（原位于北京市東城區）為陳輝生前承租的單位自管公房。2001 年 11 月 13 日，王蘭與甲公司訂立回遷安置協議書，因陳輝已去世，由王蘭支付對應房價款。回遷后的二號房屋（位于北京市東城區）登記在王蘭名下。此外，陳強生前承租的原三號房屋（位于北京市東城區）拆遷后安置的四號房屋（位于北京市東城區）登記在陳強名下。

（三）案件進程

李芳、陳宇向法院提出訴訟請求，要求確認王蘭與陳萱于2011 年 6 月 2 日訂立的關于二號房屋的《存量房屋買賣合同》無效。二原告稱二號房屋包含陳輝的財產利益，屬陳輝與王蘭夫妻共同財產，王蘭無權處分陳輝份額，且低價出售給陳萱侵犯其繼承利益。被告陳萱辯稱，二原告 2015 年或 2019 年已知房屋過戶，已超訴訟時效；二號房屋登記在王蘭名下，屬其個人財產，王蘭有權處置；陳輝承租的公房拆遷安置了二號房屋和四號房屋，房價款均由王蘭支付，已完成析產；若二原告對陳輝遺產有爭議應另訴；因自己殘疾，王蘭擔心其生活才過戶房屋，且明確無需支付購房款。

法院審理中，二原告提交相關證據證明房屋性質及繼承權益。陳萱提交證人證言證明自己對王蘭盡主要贍養義務，提交《關于我家房產的說明》（2019 年 5 月 10 日，由他人代筆、王蘭簽名）證明房屋分配情況。二原告對上述證據真實性均不認可，雙方均不對王蘭簽名申請鑒定。此外，2005 年 5 月 31 日王蘭曾立公證遺囑將二號房屋遺留給陳萱繼承，二原告認為房屋非王蘭個人財產，其無權擅自處分且已通過買賣撤銷遺囑。2011 年 6 月 2 日，王蘭與陳萱訂立合同，以 56.6 萬元將二號房屋出售給陳萱，陳萱自認未支付房款。2011 年 6 月 10 日，房屋登記在陳萱名下，2022 年 8 月陳萱將房屋售予案外人。

二、爭議焦點

（一）原告訴求

原告李芳、陳宇請求確認王蘭與陳萱關于二號房屋的買賣合同無效，認為房屋含陳輝財產利益，王蘭無權處分，侵害其繼承權益。

（二）被告訴求

被告陳萱主張二原告訴求超訴訟時效，二號房屋屬王蘭個人財產可自由處置，房屋已析產，二原告應另案解決遺產爭議，且因自身殘疾王蘭將房屋過戶且無需支付房款，不同意原告訴求。

（三）焦點總結

二號房屋是否為陳輝與王蘭夫妻共同財產，王蘭對房屋的處分行為是否有效。

王蘭與陳萱的房屋買賣合同是否因惡意侵害二原告利益而無效。

二原告的訴訟請求是否超過訴訟時效。

三、裁判結果

駁回原告李芳、陳宇的訴訟請求。

四、案件分析

（一）法律依據

依據《中華人民共和國民法典》，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；共同共有人對共有的不動產或者動產共同享有所有權；行為人與相對人以虛假的意思表示實施的民事法律行為無效，以虛假的意思表示隱藏的民事法律行為的效力，依照有關法律規定處理；行為人與相對人惡意串通，損害他人合法權益的民事法律行為無效。

（二）證據與事實關聯

房屋性質認定：原一號房屋為公房，拆遷時陳輝已去世，拆遷單位與王蘭訂立協議合理。雖購房款可能使用夫妻積蓄，但公房本身非承租人個人財產，拆遷安置時陳輝不具被安置資格，故二號房屋不屬于陳輝與王蘭夫妻共同財產。

合同效力判斷：王蘭作為二號房屋登記所有權人，有權處分房產。雖陳萱未支付房款，但不能就此認定合同為虛偽意思表示。即便存在隱藏行為，認定為贈與關系，二原告也未證明贈與存在法定無效情形。

訴訟時效問題：本案為確認合同效力糾紛，不適用訴訟時效規定，陳萱關于訴訟時效抗辯缺乏依據。

原告行為合理性：二原告自認2019 年已知房屋過戶事實卻未當時提出異議，與常理不符，削弱其訴求合理性。

五、勝訴辦案心得

（一）收集產權相關證據

房屋產權來源證據：被告陳萱收集了拆遷安置協議、房屋產權登記證明等證據，清晰呈現出二號房屋從公房拆遷到登記在王蘭、再到自己名下的完整產權流轉過程。這些證據有力證明了王蘭對房屋的處分權，為反駁原告主張合同無效提供了關鍵依據。

家庭房產分配證據：提交《關于我家房產的說明》，盡管原告對其真實性存疑且雙方未對簽名鑒定，但該證據從側面表明家庭內部對房產有過分配安排，進一步佐證房屋產權歸屬及王蘭處分行為的合理性。

（二）反駁對方主張

房屋性質主張反駁：針對原告認為二號房屋是夫妻共同財產的觀點，被告從公房性質、拆遷安置時的主體資格等方面進行反駁。指出公房非個人財產，拆遷時陳輝已去世無被安置資格，購房款來源不決定房屋必然是夫妻共同財產，有效削弱原告訴求基礎。

訴訟時效抗辯：雖然法院未支持訴訟時效抗辯，但被告提出該觀點，在訴訟策略上對原告形成一定壓力，從側面反映原告起訴時間節點的可疑性，影響法官對案件整體判斷。

（三）積極應訴策略

全面準備證據：被告不僅收集產權相關證據，還提交證人證言證明自己對王蘭的贍養情況，從情感和道德層面爭取法官支持，使自己在訴訟中處于更有利地位。

清晰陳述事實：在庭審過程中，被告清晰陳述房屋析產、過戶原因等事實，讓法官全面了解案件背景，增強自身觀點的可信度，為最終勝訴奠定基礎。