作者：周軍律師.

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在房產交易的復雜場景中，常出現(xiàn)房產不具備交付條件，但購房人已全額付款的情況。

那么，房產不具備交付條件，購房人全額付款能否排除執(zhí)行？

新疆維吾爾自治區(qū)高級人民法院在《米某與段某某案外人執(zhí)行異議之訴案》中明確：

房產不具備合法交付的條件，而案外人以房屋產權證明為依據(jù)提出執(zhí)行異議并要求人民法院停止對案涉房屋強制執(zhí)行的，人民法院不予支持。

新疆高院認為，

根據(jù)《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第28條關于“無過錯房屋買受人的物權期待權”之規(guī)定，房屋買受人在滿足該規(guī)定所列明的四個要件之時，其雖未進行房屋產權登記，但仍可享有排除一般債權執(zhí)行的民事權益。

本案中，米某雖與鄯善縣永某房地產開發(fā)有限公司簽訂有《商品房買賣合同》且已經(jīng)支付了相應價款，但根據(jù)對案涉房產進行現(xiàn)場勘查后所查明的相關事實可知，案涉房產至今尚未封頂，水、電、暖未通，且未完成竣工驗收，因此，案涉房產并不具備交付及使用條件。

在二審過程中，米某雖然提交了《房屋產權證》用以證明案涉房屋具備交付條件，但該份證據(jù)所反映的事實顯然與人民法院依法查明的關于案涉房產現(xiàn)狀的事實不符，該證據(jù)不足以推翻案涉房屋尚不具備交付條件的事實。

依據(jù)《建筑法》等相關規(guī)定，房屋只有經(jīng)過竣工驗收合格才具備交付條件，買受人基于違法交付所形成的占有，不屬于《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定的合法占有的情形。

因此，米某主張其對案涉房產已實際占有并使用的上訴理由缺乏事實和法律依據(jù)，法院不予支持。

周軍律師提醒，我國并非判例法國家，本文所引述分析的判例也不是指導性案例，僅對新疆高院轄區(qū)法院有參考意義。因此，并不意味著法其他院在處理類似案件時，對該等裁判規(guī)則必然應當援引或參照。如有爭議，建議及時咨詢專業(yè)法律人士，依據(jù)法律規(guī)定和具體案情，采取恰當?shù)木S權措施 。

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