本文來源：時(shí)代周報(bào) 作者：張釔璟

圖片來源：綠城中國2024年業(yè)績發(fā)布會(huì)

3月31日下午，綠城中國（03900.HK）召開2024年度業(yè)績發(fā)布會(huì)。綠城中國董事會(huì)主席、非執(zhí)行董事劉成云，執(zhí)行董事、行政總裁郭佳峰，執(zhí)行董事、執(zhí)行總裁耿忠強(qiáng)，執(zhí)行董事、副總裁李駿等管理層出席會(huì)議現(xiàn)場。

這是劉成云就任綠城中國董事會(huì)主席后首次亮相業(yè)績會(huì)。此前3月27日，綠城中國公告稱，張亞東因工作安排辭任執(zhí)行董事及董事會(huì)主席，來自于中交集團(tuán)的劉成云被委任為董事會(huì)主席。

“過去一年，房地產(chǎn)行業(yè)延續(xù)調(diào)整，是綠城中國發(fā)展極不平凡又極不容易的一年，公司在經(jīng)營質(zhì)效和行業(yè)排名方面取得了很多成績和亮點(diǎn)。”劉成云稱。

根據(jù)綠城中國3月28日披露的業(yè)績報(bào)告，2024 年，綠城中國總合同銷售額2768億元，位列行業(yè)第三。其中，自投銷售額1718億元，排名行業(yè)第六；權(quán)益銷售額1206億元，排名行業(yè)第六，權(quán)益比達(dá)70%，較2023年提升4個(gè)百分點(diǎn)。此外，公司總借貸加權(quán)平均利息成本為3.9% ，較2023年下降0.4個(gè)百分點(diǎn)。

展望后市，劉成云認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入“止跌回穩(wěn)”階段。其判斷，受宏觀經(jīng)濟(jì)走勢、購房者預(yù)期信心、市場庫存去化等多種因素影響，房地產(chǎn)市場從深度調(diào)整到市場拉升的這個(gè)過程需要一定時(shí)間。各城市止跌回穩(wěn)周期并不同步，一二線城市比三四線城市率先企穩(wěn)，二線城市企穩(wěn)存在分化。與此同時(shí)，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目頭部效應(yīng)將會(huì)凸顯。

而對于綠城中國的未來，劉成云則表示，“我們中交集團(tuán)的支持會(huì)越來越強(qiáng)，在中交集團(tuán)的支持下，在各股東的全力協(xié)同下，在全體綠城人的共同努力下，綠城中國有能力從容應(yīng)對市場變化，續(xù)寫高質(zhì)量發(fā)展新篇章。”

利潤指標(biāo)仍面臨一定壓力，自投銷售有望沖擊1600億

數(shù)據(jù)顯示，2024年，綠城中國實(shí)現(xiàn)收入約為1585.46億元，同比增長20.7%；股東應(yīng)占利潤約為15.96億元，同比下降48.8%。

綠城中國在財(cái)報(bào)中指出，股東應(yīng)占利潤的下降主要是受存貨減值的影響。2024年，公司計(jì)提若干資產(chǎn)的減值及公平值變動(dòng)損失達(dá)49.17億元，該數(shù)字2023年為20.35億元。若扣除該影響，公司2024年度股東應(yīng)占利潤同比有所增加。

針對存貨減值大幅提升背后的原因，執(zhí)行總裁耿忠強(qiáng)表示，“去年結(jié)合市場形勢、行業(yè)動(dòng)態(tài)，特別是新規(guī)產(chǎn)品的不斷出現(xiàn)，導(dǎo)致老產(chǎn)品競爭力快速減弱。”

據(jù)他透露，上述49.17億的資產(chǎn)減值撥備及公允價(jià)值變動(dòng)，幾乎全部來源于2021年的項(xiàng)目，主要包括存貨減值39.25億、往來款減值9.2億等。其中，往來款減值9.2億，主要源于一些虧損較大的合聯(lián)營公司，公司對其應(yīng)收款項(xiàng)計(jì)提了減值。

耿忠強(qiáng)預(yù)計(jì)，“2025年，公司的整體收入將保持相對穩(wěn)定，但受收入結(jié)轉(zhuǎn)結(jié)構(gòu)以及重難點(diǎn)庫存去化的影響（2021年之前尚有一定量的存貨在結(jié)轉(zhuǎn)），利潤指標(biāo)仍面臨著一定的壓力。但是可以明確的說，基本處于底部。”

對于今年的銷售目標(biāo)，副總裁李駿表示，公司將根據(jù)存量項(xiàng)目可售貨值及今年新拓項(xiàng)目情況鋪排。

據(jù)他透露，2025年，綠城中國自投項(xiàng)目可售貨值約2002億元（不含2025年1月后新獲取項(xiàng)目當(dāng)年可推盤貨值），可售面積約628萬平方米。在存量項(xiàng)目可售貨值方面，公司預(yù)計(jì)能夠完成銷售1250億，去化率 62%；而在新拓項(xiàng)目方面，根據(jù)前三季度拿地情況鋪排，預(yù)計(jì)轉(zhuǎn)化超過300億；兩者合計(jì)自投銷售有望沖擊1600億左右，較2023年預(yù)計(jì)下降10%以內(nèi)。

拿地貨值或超過去年，年內(nèi)已獲取超500億

回顧過去一年，拿地亦是綠城中國繞不開的話題。去年8月，綠城中國在以高達(dá)13.1萬元/平方米的成交樓面價(jià)斬獲上海徐匯濱江地塊，時(shí)隔八年再度刷新了全國土拍樓面價(jià)紀(jì)錄，一度備受市場關(guān)注。

據(jù)悉，2024年，綠城中國共計(jì)新增42個(gè)項(xiàng)目，總建筑面積約418萬平方米，預(yù)計(jì)可售貨值約人民幣1088億元，一二線貨值占比達(dá)92%。其中，權(quán)益投資484億元，權(quán)益比提升至79%。而2025年至今，綠城也頻頻出手，在杭州、蘇州、嘉興等多地拿地。

談及對當(dāng)前整體土地市場的看法，行政總裁郭佳峰指出，當(dāng)前土地市場回暖明顯，特別是上海、杭州、成都等市場的核心區(qū)域，優(yōu)質(zhì)地塊競爭異常激烈，大型國央企自去年11月下旬開始明顯發(fā)力，部分項(xiàng)目土地樓面價(jià)甚至高于原先的住宅限價(jià)，局部出現(xiàn)過熱的跡象。

郭佳峰表示，對于明顯過熱的地塊，綠城會(huì)在合理的地價(jià)范圍內(nèi)出價(jià)，始終保持理性，不會(huì)為了拿地就大幅放松投資標(biāo)準(zhǔn)。“ 我個(gè)人認(rèn)為，并非雙限放開，房地產(chǎn)市場就企穩(wěn)回升了。我認(rèn)為（局部過熱）是時(shí)間階段性、地域局部性的現(xiàn)象，我們會(huì)很謹(jǐn)慎的去迎接、應(yīng)對這樣的現(xiàn)象，我們會(huì)更重視對項(xiàng)目自身質(zhì)地的判斷。”

據(jù)他透露，今年拿地貨值目標(biāo)跟去年基本相當(dāng)，如果機(jī)會(huì)好的話，可能超過去年。截至目前，綠城中國今年已經(jīng)獲取超500億的貨值，相當(dāng)于去年一半的水平，權(quán)益拿地金額約250億左右。

“今年做得好的話，預(yù)計(jì)超300億元左右可以當(dāng)年轉(zhuǎn)化，這樣，下半年投資后勁也會(huì)更足。”郭佳峰稱。

2025年剩余未到期境內(nèi)債85億元、境外債2.9億美元

在經(jīng)營計(jì)劃之外，公司的財(cái)務(wù)狀況依然是媒體與投資者們關(guān)注的焦點(diǎn)。

今年2月24日，綠城中國完成發(fā)行2028年到期票息為8.45%的優(yōu)先票據(jù)（ISIN：XS2971601336），本金總額為5億美元，用于現(xiàn)有債項(xiàng)的再融資。

相比國內(nèi)融資，上述美元債的利率明顯要高上不少。所以，彼時(shí)也引起了市場不小的熱議。對此，耿忠強(qiáng)回應(yīng)稱，這筆5億美元債是2023年2月以來中資地產(chǎn)板塊發(fā)行的首筆美元債，標(biāo)志著中資地產(chǎn)美元債融資渠道重啟。這次發(fā)行是基于綠城自身的股東架構(gòu)、負(fù)債水平、經(jīng)營態(tài)勢的綜合考量做出的決策。

耿忠強(qiáng)稱，“公司會(huì)進(jìn)行外匯掉期交易，降低該筆債券的實(shí)際利率水平，預(yù)計(jì)降低2%左右”。

財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)方面顯示，截至報(bào)告期末，公司總資產(chǎn)5077.85億元，同比下降5.2%；總負(fù)債3943.01億元，同比下降6.5%；剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率67.3%，較2023年下降1.1個(gè)百分點(diǎn)；公司凈資產(chǎn)1134.84億元，凈資產(chǎn)負(fù)債率56.6%，較上一年下降7.2個(gè)百分點(diǎn)。

此外，綠城中國的債務(wù)結(jié)構(gòu)亦有所改善。于2024年12月底，公司帶息負(fù)債1371.87億元，同比下降6.1%，銀行借款占比76.3%，一年內(nèi)到期債務(wù)約317億元，占比為23.1%。

至于現(xiàn)金方面，公司銀行存款及現(xiàn)金（包括抵押銀行存款）總額約為人民幣730億元，足以覆蓋短期債務(wù)，現(xiàn)金短債比為2.3倍。

據(jù)耿忠強(qiáng)透露，2025年，綠城中國公開市場到期境內(nèi)債126億元（含行權(quán)），境外債7.68 億美元。截至目前，境內(nèi)債已到期41億元（含行權(quán))，境外債已到期0.27億美元，并已要約提前回購4.5億美元；公司剩余未到期境內(nèi)債85億元，剩余未到期境外債2.9億美元。

耿忠強(qiáng)指出，“綠城目前境內(nèi)、境外兩個(gè)融資渠道都是非常暢通的，境內(nèi)安排了詳細(xì)的鋪排計(jì)劃，按照到期金額借新還舊的方式來進(jìn)行發(fā)行，境外部分目前在手的發(fā)改委額度是充裕的，屆時(shí)公司將結(jié)合市場及成本情況再擇機(jī)發(fā)行。”