北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

請問，女兒在北京工作，自己一人租房，想著給孩子個落腳的地方，落下戶口，有個不用來回搬。我們是雙職工家庭，總價300多萬，付3分之二，剩下的貸款，孩子在朝陽，想在三環內找二居南北通透的小房子，基本能保值，出租還可以的。

網上關注了一段時間北京的房子，沒去看過。朋友推薦過方莊，靠近南三環。我們現在買房的想法就是孩子落下戶口，目前戶口在單位的集體戶（在東城），不考慮學區，就想以我們目前的能力找相對性價比高的，如果離單位稍遠好出租，孩子可以在單位附近租房，以租養租這樣想。

A：

1、300多萬，三環內二居南北通透，保值+出租。我直說吧，這要求偏高了，不太可能買到這么兼顧的。

2、首先是南北通透的一般面積較大，80平以上的居多。否則面積小的只能是“南北向”，很難做到通透，看房時別聽中介和賣房的忽悠，該拿這砍價就砍價。那如果是300多萬預算，7/80平就是4/5萬一平，三環內不好買到。

另外保值屬于投資，出租屬于消費，這兩項在預算不太高的情況下通常是相悖的。也就是升值好的租金收益率都偏低，租金高的大多數都是因為升值慢，所以才顯的高的。

所以還是適當降低些期望值吧，甘蔗不能兩頭甜，只能是適當取舍。另外跟中介提要求時也最好別太高，否則他們有可能就更敢忽悠了。

3、方莊屬于東南二環外，或者是二三環之間。這里只有十八中的有部分學區溢價，其他的都是正常值，居住的性價比都相對高。

不過考慮好，如果很強調性價比，也就是租金高，那通常都是價格走勢偏弱的，升值慢。尤其是南三環沿線的老房，受“南三北五”的影響比較大，太注重租金的話有可能在過幾年換房時吃虧。

方莊升值好的以東部為主，也就是那幾個商品房板樓小區，但價格都比較貴了，一直都對標東三環雙井一帶。

另外方莊因為是北京早期的宿舍區，所以塔樓多，戶型不是太好選。看房的時候先看板樓吧，保值相對好，至少是流動性強。

4、另外為什么非得強調“三環內”呢？如果是從通勤考慮那當然沒問題，但如果是保值角度的話就意義不大了。北京最新的地王在西北五環外呢，當年這里比三環內便宜多了，但現在的樓面價都10萬+了，新房估計至少15萬以上。

以南部來說也是三環外的價格走勢占優，很多板塊都超過三環內了。朝陽則是四環外更受追捧，價格走勢也連續很多年超過四環內，租金也不低。

5、總之再考慮一下吧，一是把需求排序，常規來講如果預算不是太高，那滿足一個最主要的就算成功，兩個算超值，三個以上可遇不可求。二是我建議把范圍放大點兒吧，能選擇更多。尤其是既然想出租，那何必非得自我限制呢？不僅限制了自己，還等于補貼了租房人，我覺得不劃算，沒必要。

如果在方莊那就先看板樓吧，有沒有電梯無所謂，能買到戶型好的就行。

僅供參考。

二

Q:

住建部把住宅層高標準提高到3米，網友問我：北京普宅中層高最高的房子是哪個小區的？

A：

1、那當然是以“百萬莊”為代表的部委機關宿舍區了，大多數都是在1966年之前建設的。因為當時參考的是蘇聯標準，所以大多數的層高都是3.5米，凈高（地面到樓板）能達到3.3米以上，局部凈高都不低于2.5米。

即便是安華樓和福綏境這種困難時期開發的“社會主義大樓”，層高都是3.2米，凈高3米以上。

2、但這些都是統一設計開發的宿舍區，各單位自己建的公房則沒譜兒，尤其是那些以“周轉房”定位的，比如東三環南二環之外的公房，層高大多數不到3米。

到了1966-1976年之間就更沒譜兒了，因為在此期間全北京就沒有統一建設的宿舍區，而是各單位的“接推擴”操作。也就是見縫兒插針隨便蓋，各種標準自己定，質量大多一般。

3、到了1976年，“前三門大板樓”開始建設，開始的層高標準是2.9米，凈高2.7米。之所以降了一些，主要是考慮成本+安全+節能。

畢竟那是70年代，“四三方案”雖然已經有了效果，但國家的底子還是不厚，降低層高能節省資金。而且在剛開工不久就發生了唐山大地震，工程停工重新審核安全標準，降低些層高能確保安全，甚至達到了部分戰備要求。節能則因為北京的冬天供暖，空間越大越耗能。

再之后是鄧公來視察，提出層高還可以再降低一些，把節省出的成本用于擴大居住面積，在不增加預算的同時讓住戶的居住體驗更好。所以在此之后，北京住宅的層高多數都是2.7米，室內凈高不低于2.5米。

4、但這并不是強制標準，具體情況得看預算和開發商的態度。簡單說就是高檔住宅的層高更高，3米不新鮮，保障房+安置房的層高就各不相同，最低的甚至有2.3米的，室內凈高2.1米，中等個子的不用踩凳子都能換燈泡兒。

之所以有些人裝修時刨地板，其實就是為了多出幾公分的層高，要不然住著太憋屈，或者說是顯的自己太高大，小四進屋都能有姚明的“碰頭感”了。

5、總之吧，住建部這次的3米標準挺好的，如果嚴格執行，那能讓大多數普宅立刻增高10cm以上，痛快多了。但是這也會導致建安成本增加3%左右，體現到房價上或許就是5%了。另外這未必是強制標準，在執行中還是要看開發商的態度。

僅供參考。

三

Q:

我想請問北京戶口的問題。因為我43歲了，至今無法落戶，大兒子在朝陽上初二，明年就面臨是否上高中的問題。而我的分數低，積分落戶恐怕走不通了，請問是否有其他渠道和建議？

A：

1、這種問題別問我啊，我只是略懂房子，不懂落戶政策。如果您要想買郊區房子增加職住分的話，從房子角度我倒可以說幾句，其他的幫不上忙。

2、我能理解您做父親的心情，但北京戶口這種事兒太難了。要不試試其他城市的，比如天津。當然我也并不懂，只是聽說天津相對容易一些。

僅供參考。

Q:

請問，您是否了解**落戶的方式？靠譜嗎？

A：

聽說過但不了解。我認為不靠譜兒，或者說只要是對外收錢的就大概率有詐，這種事兒不是花錢能辦的，甚至是無論是否花錢都不好辦。

Q:

唉，我是2003年就來北京了，當時是**公司（國企）到我們學校招工，承諾給北京戶口，于是我就來了。當時如果在我們老家的話工資才400元，北京是800元，至于戶口我們都是不在乎的。

但到了北京之后，和其他公司交流中發現，他們如果在北京招工的話至少工資要1000以上，而且也提供宿舍。所以當時年輕腦子一熱就辭職了，收入雖然增加，但北京戶口從此與我無緣了。

當時那幾年并沒有感覺到沒有戶口有什么問題，但結婚生子之后才考慮了幼兒園和上學的問題。但我們收入有限，再加上有了孩子，房租和生活費都大幅增加，幾乎沒有積蓄，也就沒著急買房。

后來是我老家**拆遷，我們把全部資金都拿到北京買了房，但沒想到買在了高點。而且又因為在西五環外（豐臺區），所以跌幅更大，損失慘重。而且因為工作原因，孩子是在朝陽區上學的，導致這套房我們幾乎沒住幾次，租金也很低，但同時又得花錢租房，也是一筆損失。

這幾年是因為口罩原因導致收入下降，本來我們想的是如果創業能成功，那就可以用納稅來加分。但我和朋友創辦的公司也失敗了，生活很是拮據。

我大兒子目前上初二，在朝陽區，成績很不錯。二兒子今年六歲，也面臨明年上學。現在我們非常的為難，老家是肯定回不去了，去天津的話只能賣掉北京的房子換過去。但目前房子是虧損的，賣掉的話很是心痛。而且如果去天津上學，將面對的是雙城生活，房租加生活費又是一筆開銷。我今年已經43歲了，感覺前途一片迷茫。

所以才到處咨詢是否有更好的落戶方式適合我們。畢竟據我了解像我這種情況的外地人在北京有上千萬，有孩子的家庭都達到百萬，如果不能落戶，那一大部分都要面臨離開北京，對各方面來講都是消耗了巨大的人力物力，都是不必要的損失。

A：

1、我確實是能理解您的心情，但我真的幫不上忙啊。

2、要不我把您的問題發網上吧，看看網友們有什么建議……

四

Q:

請問，一，1998年就取消福利分房了，你怎么說北京還有福利房呢？證據？二、北京不是早就取消學區房了嗎？你們為什么還在炒作？三、你不要狡辯什么租售比，我們只看房價收入比。

美國人均收入6萬美元，房價30萬一套，五年能買房。北京人均收入8萬，房價600萬一套，70年都買不到，房子的產權都沒了。你怎么說？

A：

1、1998年是取消福利分房了，但北京有一種單位叫“部委在京機關”。按照1999年的816文件，國管局和中管局，是可以繼續建設經適房（保障房），并按照成本價出售給在京的部委機關工作人員的。這就是證據，不信的話可以去查。

另外現在的所謂福利房只是含糊的叫法，實際上這種房沒有產權，職工只能購買居住權，理論上連出租都不可以。而且還要按照級別資歷和職務等項打分排隊，想買到非常難，排隊周期也很長。

這甭羨慕，如果也想買的話可以去參加國考，考上之后爭取再盡快提級，達到處級就基本具備排隊買這種房的資格了。

2、北京官方壓根兒也沒承認過學區房，自然談不上取消。就跟官方從來也沒鼓勵過雞娃，反倒一直在壓制引導。您覺得北京取消雞娃了嗎？至于是否炒作是自己的看法，隨便。

3、美國五年就能買房，那為什么住房自有率才60%多??？滿大街的流浪漢哪兒來的？是他們都不想嗎？如果不想又為什么有2008年的次貸危機??？您能解釋嗎？反正我不解釋，您自己稀里糊涂的琢磨吧。

北京人均收入8萬，房價600萬一套。這怎么說您呢？如果是收入8萬，那就別跟600萬的房子較勁了，要么就在郊區買100多萬的，要么就索性租房吧。畢竟房子是用來住的，只要能住，那就無所謂產權了。這就跟您收藏的那么多美女博主似的，不在乎天長地久，只要在夢中擁有也挺好的。

4、另外70年的是土地產權，跟房子產權無關，別混為一談。而且就算是住宅的土地產權到期了，《物權法》規定也是自動續期的。

5、其他我沒什么可說的，懶的說。咱們的認知不同步，雞同鴨講沒什么意思。

僅供參考。

五

Q:

想咨詢您回龍觀的幾個小區，如金域華府，國風美唐，公園悅府，領秀慧谷這幾個哪個更保值或升值一點？

A：

1、這問題其實問當地中介更合適，他們的系統里有所有的成交數據，直接看價格走勢就知道了，相當于看股票K線圖。而我這兒的數據不全，更多的只能憑經驗，預測的未必準確。所以您這還是問中介吧，相當于讓他們給推薦股票。

2、簡單說吧，到目前為止是金域華府占優，之后國風美唐和公園悅府差不多。領秀慧谷看什么產品了，普宅的話也差不多。或者說這幾個都是挺好的小區，非得排序的話挺難的，同等地段的同等產品，非得排序沒什么意思，差距不大。

3、我建議還是看具體的房源吧，房子是用來住的，哪個小區能買到戶型好的才更重要。另外讓中介算算租售比，選性價比高的就行。

4、總之這問題我不好回答，水平不行也沒什么成交數據，不好排序。

僅供參考。

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