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作者 | 王澤紅

在房地產去庫存的新周期下，物管公司的增長路徑正在發生轉變，以往依靠新增項目驅動的增長模式面臨挑戰，如何尋到新的增長點成為破局關鍵。

不少大型物管企業將目光投向存量市場以及非住宅市場，開展深度拓展，世茂服務（00873.HK）便是其中之一，翻看其2024年財報，非住業態的拓展尤為亮眼。

去年，這家企業總營收79億元，其中非關聯方收入65.9億元。收入雖微降3.7%，但核心歸母凈利潤卻增長至4.9億元。

世茂服務有四大板塊業務，分別是物業管理服務、社區增值服務、非業主增值服務和城市服務。其中，物業管理服務是基本盤，去年收入增長5.1%至55.6億，毛利額占比同比提升6.9%至71.6%，利潤額及占比均再創新高，

“這主要得益于市場化拓展與非住業務雙重驅動，收縮邊緣的戰略，將資源集中在高毛利，高增長的基礎物業與社區增值服務領域。”世茂服務總裁邵亮在業績會上解釋稱。

財報顯示，世茂服務來自第三方的收入為39.11億元，同比增加11%，背后的驅動因素便是非住業態，去年非住宅物業服務收入23.42億元，同比大增45.1%。

這也促使其收入結構進一步優化，基礎物業收入占比提升6%至70.5%，非業主增值服務占比下降至2.2%，進一步擺脫對地產關聯業務的依賴；而社區增值中的非周期性業務毛利占比達到86.1%，一些抗周期業務的成長形成新的增長值。

對于這份業績與成果，世茂服務將其總結為“重塑新芽、向上生長”。

發力非住業態，培育第二增長曲線

如果觀察其去年動作，對于世茂服務的這種轉變會有更透徹的理解，全年錨定市場拓展這一關鍵目標，精準劃定重點城市，集中優勢人力與資源，深入挖掘區域潛力。

更重要的是，世茂服務將非住宅業務板塊與住宅業務進行了拆分，并組建專業的非住宅業務團隊，建立獨立的市場拓展、運營管理和客戶服務體系，重點培養了非住宅業務的獨立運營能力。

在這種戰略調整之下，去年非住宅項目業態拓展迅猛，競得天津國家會展中心、貴州移動等單體超大項目；無錫惠山軟件園、科萊恩一體化園區；山東港口集團、中山艦景區、江西大型三甲醫院、長沙市婦幼保健院、白沙影視基地、九峰寺老廟等多種業態項目。

非住業務收入占比相應增長11.6%，物業合同額占比提升4.8%，成為世茂服務的第二增長曲線。尤其是園區、辦公樓業態，布局得到了進一步優化，物業合同占比增長2.9%，提升至12.4%。

此外，世茂服務在住宅領域的拓展也毫不遜色，去年獲得武漢田園四季花城項目，超大盤新建住宅五指山怡景山城等項目。

整個市拓團隊的亮眼表現，促使世茂會服務去年新增年飽和收入14.8億元，同比增長28.2%，月均新增年飽和收入從上一年的0.6億躍升至1.69億，這相當于每天收獲約400萬的年化合同。

更重要的是，單方物業費也得到了明顯提升，增長23.8%至2.86元每平方米每月，印證了其品質溢價策略的成功。

設立投拓委員會，篩選高質量項目

物業費得到提升的背后，不僅是外拓項目數量增加的因素，更是因世茂服務對外拓項目品質的把控，以及在外拓區域的深耕布局。

2024年，這家物管公司成立投拓委員會，搭建起多部門聯合評審機制，升級投拓項目風控機制，在篩選階段對項目基礎條件進行全方位、深層次的評估，優中選優，全年篩選掉近1.6億非優質及風險項目。

“去年關停和暫緩了一批經營表現相對不佳的項目，如經營墊資較大的環衛金沙田一系列子公司；并主動撤出了一些經營底子比較薄，經營現金流遇到虧損的項目。” 邵亮透露道。

聚焦優質項目的同時，世茂服務也在繼續深耕一線、新一二線城市，并在外拓層面推行城市地圖策略，不僅在高能級城市占比達到了70.2%，所屬城市也提高了20%城市密度，精準聚焦高利潤業態，中標一系列獲優質項目，如國家級地標項目天津國家會展中心、國家級大客戶貴州移動等。

世茂服務的目標很明確，精準劃定重點城市，集中優勢人力與資源，聚焦優勢區域精耕細作，深入挖掘區域潛力，力求在每一個深耕區域內都打造出創優項目，提升品牌影響力與市場占有率。

結果也顯而易見，從其目前業態來看，住宅、醫院、辦公樓等優質業態占比達68.5%；從客戶規模上，優質大客戶占比為63.5%，年飽和收入超過500萬的項目近100個，這也為其未來發展注入了新動力。

“這一調整，也標志著世茂服務從規模擴張向質量優先的戰略型轉型。”邵亮強調道，2025年也會著重于健康賽道和潛力業務的發展，通過業務加管理整體的模式，共同促進經營和利潤端的雙向提升。“我們希望2025年也是重塑向上的一年。”