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作者 | 王澤紅

3月31日，綠城管理召開2024年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，綠城管理董事會(huì)聯(lián)席主席郭佳峰、執(zhí)行董事兼行政總裁王俊峰、執(zhí)行董事聶煥新、副總裁程敏等高管出席。

談及房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)趨勢(shì)，郭佳峰認(rèn)為自去年9月26日中央提出“止跌回穩(wěn)”目標(biāo)以來(lái)，一二線城市的供求關(guān)系有所改善、庫(kù)存去化周期高位回落，重點(diǎn)城市土地市場(chǎng)回暖，優(yōu)質(zhì)地塊地價(jià)屢創(chuàng)新高，部分城市二手房成交量也接近2021年的峰值，這些都表明政策是有效的，市場(chǎng)正在企穩(wěn)。

“市場(chǎng)呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性的復(fù)蘇，未來(lái)的市場(chǎng)回暖不是全面普漲，而是結(jié)構(gòu)性企穩(wěn)。人口流入多、產(chǎn)業(yè)支撐強(qiáng)、供需平衡的城市會(huì)率先復(fù)蘇，一線及強(qiáng)二線城市的機(jī)會(huì)更大。” 郭佳峰說道。

王俊峰指出，過去幾年，代建行業(yè)一直保持高速增長(zhǎng)，但2024年行業(yè)首次去年出現(xiàn)新增簽約面積的下降。據(jù)中指院數(shù)據(jù)，2024年代建行業(yè)新簽總建筑面積1.65億平方米，同比下降5%。這一放緩主要受房地產(chǎn)市場(chǎng)深度調(diào)整的影響，具體表現(xiàn)在三個(gè)方面：

第一，部分委托方對(duì)市場(chǎng)信心不足，拿地意愿降低，開始觀望；

第二，部分存量的土地因盈利利預(yù)期不明，暫緩開工；

第三，受政策因素影響，比如部分城市收購(gòu)存量房作為保障房，原有的保障房新建計(jì)劃有所調(diào)整，對(duì)政府代建業(yè)務(wù)帶來(lái)一定影響。

2024年，整個(gè)代建市場(chǎng)確實(shí)非常激烈，這也導(dǎo)致代建行業(yè)費(fèi)率有一些下降。根據(jù)中指院的報(bào)告，大概有7成的代建項(xiàng)目代建費(fèi)率在2%-4%之間，20%的代建項(xiàng)目代建費(fèi)率高于4%，還有超過百分之十幾的代建項(xiàng)目代建費(fèi)率低于2%。

王俊峰表示，去年參與代建市場(chǎng)的企業(yè)超過150家，幾乎所有的傳統(tǒng)品牌房企及其他一些產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)都已進(jìn)入代建賽道，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈，門檻和集中度進(jìn)一步上升。其中，Top10代建企業(yè)的新簽門檻從700萬(wàn)平米提升至800萬(wàn)平米，Top5的市場(chǎng)集中度上升4個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到54%。

程敏也指出，去年整個(gè)代建市場(chǎng)確實(shí)非常激烈，這也導(dǎo)致代建行業(yè)費(fèi)率有一些下降。根據(jù)中指院的報(bào)告，大概有7成的代建項(xiàng)目代建費(fèi)率在2%-4%之間，20%的代建項(xiàng)目代建費(fèi)率高于4%，還有超過百分之十幾的代建項(xiàng)目代建費(fèi)率低于2%。

“在這樣激烈的競(jìng)爭(zhēng)中，綠城管理簽約量是行業(yè)第二名的兩倍以上，穩(wěn)居行業(yè)第一。” 王俊峰強(qiáng)調(diào)道。

財(cái)報(bào)顯示，綠城管理2024年新拓建筑面積是3649萬(wàn)方，同比增長(zhǎng)3.4%；合約總建筑面積是1.256億方，同比增長(zhǎng)5%；在建面積5396萬(wàn)方，較2023年底增加144萬(wàn)方，增幅3%。全年新簽市場(chǎng)占有率22.1%，較2023年底市占率擴(kuò)大1.7個(gè)百分點(diǎn)。

在此背景下，綠城管理去年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入34.41億元，同比增長(zhǎng)4.2%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)8.01億元，歸母凈利率為23%。毛利17.05億，毛利率49.6%，同比基本持平。截至2024年底，其在手訂單總建筑面積1.26億方，總可售貨值9321億元。

“從毛利來(lái)看，2024年總體平穩(wěn)，略有承壓。其中，商業(yè)代建的毛利額同比提升14.7%，毛利率同比基本持平。政府代建受市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇、代建費(fèi)率下降影響，毛利額和毛利率均有一定程度的下滑。” 王俊峰分析道。

據(jù)王俊峰分析，從業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)來(lái)看，代建行業(yè)近三年政府代建、資方代建占比持續(xù)下降，而商業(yè)代建的占比不斷攀升，2024年進(jìn)一步得到提升達(dá)到72%，主要反映三方面的變化：

第一，受政府降負(fù)債政策及收購(gòu)存量房作為保障房等因素影響，政府代建需求在減少；

第二，市場(chǎng)持續(xù)下行，紓困項(xiàng)目盤活難度增加，周期拉長(zhǎng)，資方對(duì)項(xiàng)目啟動(dòng)更為謹(jǐn)慎；

第三，過去兩年，商業(yè)代建在助力委托方土地開發(fā)、資產(chǎn)盤活方面的優(yōu)勢(shì)逐漸被市場(chǎng)認(rèn)可，業(yè)務(wù)相對(duì)穩(wěn)健，占比持續(xù)上升，業(yè)務(wù)價(jià)值進(jìn)一步凸顯，但委托方銷售兌現(xiàn)的訴求增強(qiáng)，要求業(yè)績(jī)掛鉤代建費(fèi)支付的情況進(jìn)一步增加。

所以，代建行業(yè)作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的細(xì)分賽道，從總體態(tài)勢(shì)上來(lái)看：一方面，行業(yè)正經(jīng)歷深度調(diào)整，面臨規(guī)模增長(zhǎng)放緩、競(jìng)爭(zhēng)加劇、商務(wù)要求提高等挑戰(zhàn)，短期發(fā)展受市場(chǎng)調(diào)整沖擊。

“但另一方面也值得注意的是，第一，去年9月26日中央提出‘止跌回穩(wěn)’的目標(biāo)以來(lái)，隨著一系列政策落地，房地產(chǎn)市場(chǎng)已出現(xiàn)了積極的變化。市場(chǎng)信心有所恢復(fù)，委托方代建意愿邊際回升，去年四季度行業(yè)簽約量已有所回暖。未來(lái)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步企穩(wěn)回升，潛在的代建需求有望進(jìn)一步釋放。” 王俊峰補(bǔ)充道。

對(duì)于2025年的市場(chǎng)發(fā)展，他認(rèn)為從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，成熟市場(chǎng)的住宅代建模式滲透率普遍在20%-30%，而中國(guó)目前僅為6.28%，遠(yuǎn)低于國(guó)際水平，從中長(zhǎng)期來(lái)看，代建行業(yè)仍有廣闊的增長(zhǎng)空間。