土地、城市

土地：核心城市高溢價(jià)領(lǐng)跑，供給側(cè)縮量提質(zhì)穩(wěn)預(yù)期

城市：新房“止跌”二手“穩(wěn)增”，城市K型裂變加速

◎ 文 / 克而瑞研究中心

陸

土地篇

核心城市高溢價(jià)領(lǐng)跑，供給側(cè)縮量提質(zhì)穩(wěn)預(yù)期

2025年一季度，供給側(cè)延續(xù)三年縮量趨勢(shì)，土地交易量仍在持續(xù)同比下滑，成交建筑面積同比下降19%，但一二線城市成交占比提升，成交金額反而上升了9%。市場(chǎng)熱度方面，京滬杭蓉等核心城市頻頻拍出高溢價(jià)地塊，尤其是取消限價(jià)的杭州，其內(nèi)圈層地塊溢價(jià)率突破40%已經(jīng)是屢見不鮮，一季度平均溢價(jià)率也由此得以達(dá)到11%，重新回到2021年初的高位。

展望未來，鑒于中央進(jìn)一步明確2025年將穩(wěn)預(yù)期、促轉(zhuǎn)型。在供給側(cè)將收購存量商品房、閑置土地收儲(chǔ)優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)，形成“以存量換增量”的良性循環(huán)，緩解庫存壓力，在需求側(cè)加快構(gòu)建“好房子”標(biāo)準(zhǔn)體系，提高新出讓地塊的產(chǎn)品力，以及促消費(fèi)政策對(duì)于居民房?jī)r(jià)預(yù)期的支持，預(yù)計(jì)二季度核心城市土拍熱度有望繼續(xù)保持，高總價(jià)、高溢價(jià)地塊也將愈發(fā)普遍。從整體規(guī)模趨勢(shì)來看，2025年土地供求規(guī)模仍將保持低位運(yùn)行，熱度方面，隨著年中三四線城市供地占比的上升，溢價(jià)率指標(biāo)或出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性的環(huán)比調(diào)整，但較往年同期來看，將是2022年以來土拍熱度表現(xiàn)最好的一年。而土地市場(chǎng)的合理控量以及持續(xù)回暖，也將反饋到購房者信心，助力2025年房地產(chǎn)市場(chǎng)加快構(gòu)建發(fā)展新模式。

總 結(jié)

01

一季度土地成交量縮價(jià)漲，京滬杭頻現(xiàn)高熱地塊、溢價(jià)率創(chuàng)2022年以來新高

1）2025年各地進(jìn)一步精簡(jiǎn)供地清單，土地成交規(guī)模同比下降二成。這主要得益于赤字率提升、特別國(guó)債、專項(xiàng)債對(duì)于地方財(cái)政的支持，以及各地對(duì)于控制增量供應(yīng)的堅(jiān)決執(zhí)行，一季度，全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性土地成交建筑面積1億平方米，同比下降19%，不過由于一二線優(yōu)質(zhì)地塊成交占比增加，成交金額仍同比上升9%。分月來看成交建面變化，1月份同比下降30%，2月份受春節(jié)錯(cuò)期影響，同比降幅收窄至9%，3月份再度擴(kuò)大，至截稿時(shí)同比下降25%。整體來看，2025年土地供給側(cè)仍在持續(xù)縮量，加速調(diào)降房地產(chǎn)庫存，促進(jìn)供求關(guān)系更快達(dá)到新的平衡點(diǎn)。

各能級(jí)成交規(guī)模同比均降，三四線城市降幅最大，達(dá)到20%。一線城市成交建面下降12%，但成交總額增長(zhǎng)25%。北京、上海均在一季度成交了多宗高總價(jià)地塊，有7宗宅地成交總額超過50億元，其中北京在1月2日出讓了兩宗宅地成交總價(jià)更是均超過90億元。二線城市成交建面下降14%，成交總額增長(zhǎng)23%。

在二線城市一季度成交建面前十城市中，除杭州、天津、昆明外，其余城市成交建面均同比回落。但核心城市供地質(zhì)量顯著提升，如杭州成交建面同比持平，但成交總價(jià)增長(zhǎng)了51%，成都成交建面下降46%，但成交總價(jià)增長(zhǎng)了51%。三四線城市也是如此，成交建面下降20%，成交總價(jià)降幅9%，成交總價(jià)降幅小于成交建面，供地質(zhì)量也有所提升。

2）得益于供地質(zhì)量提升，各能級(jí)平均樓板價(jià)均同比顯著增長(zhǎng)。（略）

3）一季度平均溢價(jià)率達(dá)到11.4%，達(dá)2021年下半年以來新高。分月來看，1、2、3月平均溢價(jià)率分別為8.7%、11.3%和17.1%，逐月攀高，市場(chǎng)信心持續(xù)提振。多地拍出高總價(jià)高溢價(jià)地塊，譬如1月2日，北京海淀朱房29號(hào)和30號(hào)地塊同日開拍，均為不限價(jià)、無指導(dǎo)價(jià)且價(jià)高者得。29號(hào)地塊經(jīng)過170輪報(bào)價(jià)，成交總價(jià)91.52億元，溢價(jià)率17.33%，平均樓板價(jià)約8.9萬元/平方米。30號(hào)地塊競(jìng)爭(zhēng)更為激烈，經(jīng)過247輪報(bào)價(jià)后，以 90.4億元摘得，溢價(jià)率25%，平均樓板價(jià)9.5萬元/平方米。兩地塊位于北五環(huán)，距離中關(guān)村車程在6公里左右，周邊商業(yè)、公園等配套較為豐富，臨近二手房?jī)r(jià)格在13萬元/平方米左右。而在2月份的上海的一批次土拍中， 4宗宅地溢價(jià)率均超過10%。其中楊思宅地吸引了6位競(jìng)買人參拍，76輪競(jìng)價(jià)后成交，該地塊容積率2.5，起拍價(jià)38.2億元，由越秀地產(chǎn)以50.9億元競(jìng)得，溢價(jià)率33.4%，成交樓板價(jià)約7.5萬元/平方米。

杭州、成都等核心二線城市也頻頻拍出高溢價(jià)地塊，譬如2月份杭州城東新城板塊，二度刷新了板塊的樓板價(jià)紀(jì)錄，該板塊地處杭州主城，臨近京杭大運(yùn)河，且各類商業(yè)、交通、醫(yī)療、教育資源豐富，二手房掛牌價(jià)普遍在6萬元/平方米以上。2月20日土拍中，城東新城48號(hào)地塊經(jīng)過77輪土拍，溢價(jià)率54%，成交總價(jià)10.8億元，平均樓板價(jià)4.7萬元/平方米，刷新了板塊的宅地樓板價(jià)紀(jì)錄。短短5日之后，城東新城再度迎來土地出讓，46號(hào)地塊更是拍出了72.5%的溢價(jià)率，以5.07萬元/平方米的樓板價(jià)，再度刷新了板塊的宅地樓板價(jià)紀(jì)錄。

非熱點(diǎn)二線城市土拍也有所回暖，如3月份沈陽渾南區(qū)迎來了暌違已久的高溢價(jià)土拍，一宗低密宅地拍出了17.5%的高溢價(jià)率。該地塊起拍底價(jià)5.9億元，經(jīng)過60輪競(jìng)拍，由中海以6.9億元競(jìng)得，成交樓板價(jià)7050元/平方米。該地塊位于渾南區(qū)長(zhǎng)白南片區(qū)，商業(yè)、生態(tài)配套成熟，再加之1.2的低容積率，是近兩年來沈陽住宅地塊的最低規(guī)劃容積率，預(yù)計(jì)將打造為高端低密改善類住宅。目前地塊附近高品質(zhì)住宅在售均價(jià)在1.6萬元/平方米左右。

02

北京高居金額榜首，TOP10中上海、杭州、成都、蘇州平均溢價(jià)率超20%

從成交金額TOP20城市來看，一線四城均入榜，北京以608億元金額高居榜首，杭州、上海分列二、三位，成交金額均超300億元形成第二梯隊(duì)。二線有9個(gè)城市入榜，除成都、西安外，均位于東部沿海省市。三四線城市有7城入榜，分別為常州、揚(yáng)州、南通、威海、保定、海門、徐州，大多數(shù)來自于江蘇。其中常州以112億元超過西安，排在第5，主要是由于2024年末常州供地節(jié)奏變化，往年大量在年末12月成交的土地“延期”至2025年1月，導(dǎo)致常州一季度土地成交規(guī)模大幅增長(zhǎng)。從常州2025年2、3月土地交易量來看，仍然保持著三成以上的同比降幅。

熱度方面，得益于供求預(yù)期的改善，核心城市土拍熱度明顯回升，在TOP10城市中，有5個(gè)城市平均溢價(jià)率超過10%，其中杭州、上海平均溢價(jià)率更是分別高達(dá)39%和32%，成交了大量高總價(jià)高溢價(jià)地塊。一季度上海招拍掛市場(chǎng)共成交了5宗10億元以上總價(jià)的土地，溢價(jià)率全部高于15%，其中虹口區(qū)89億宅地溢價(jià)率更是達(dá)到38%。杭州表現(xiàn)更為突出，一季度招拍掛市場(chǎng)共成交了28宗宅地，其中20宗宅地溢價(jià)率超過20%，城東新城、湖墅、臨平經(jīng)開等熱點(diǎn)板塊，更是有7宗地塊溢價(jià)率超過50%。

03

預(yù)供地控量提質(zhì)成主流，預(yù)期管理強(qiáng)化市場(chǎng)信心(略)

04

企業(yè)投資筑底回穩(wěn)中，央企積極拿地同比顯著增長(zhǎng)

2025年，在土地市場(chǎng)持續(xù)供應(yīng)優(yōu)質(zhì)地塊、放松投資門檻的推助下，企業(yè)投資呈現(xiàn)筑底回穩(wěn)勢(shì)態(tài)，整體仍處于謹(jǐn)慎狀態(tài)，投資集中度進(jìn)一步走高。

從投資百強(qiáng)總量來看，截止至2月末，新增貨值、總價(jià)和建面百強(qiáng)的總額分別為3934億元、1540億元和2753萬平方米，同比均表現(xiàn)為上漲，漲幅分別為9%、13%和2%。

百強(qiáng)門檻值方面，2月末新增土儲(chǔ)貨值百強(qiáng)門檻值為9.1億元，同比下降9%，但降幅比1月末收窄23個(gè)百分點(diǎn)；新增總價(jià)百強(qiáng)門檻值為3.9億元，同比提升43%，新增建面百強(qiáng)門檻值為13.1萬平方米，同比微增21%。

前兩月在大多數(shù)房企投資仍未啟動(dòng)，相比之下國(guó)央企投資積極性顯著突出：1-2月份投資金額超過百億的企業(yè)共有8家，其中7家均為國(guó)央企，包括華潤(rùn)置地、中國(guó)金茂、保利發(fā)展、招商蛇口等。

且5家央企投資同比均出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)。一方面是止跌回穩(wěn)過程中改善型需求表現(xiàn)亮眼，央企投資提前“搶跑”，聚焦核心城市核心地塊，一季度拿地并能在年內(nèi)能形成可售貨值，也是央企一貫投資風(fēng)格；另一面，與核心城市供地節(jié)奏、質(zhì)量密不可分，尤其是部分核心區(qū)地塊高溢價(jià)成交，中小房企想要撿漏難度頗大。

展 望

05

土地市場(chǎng)先行構(gòu)建發(fā)展新模式，2025積勢(shì)蓄能夯實(shí)行業(yè)企穩(wěn)基礎(chǔ)

2025年一季度土地市場(chǎng)以“縮量提質(zhì)”為核心特征，為全年市場(chǎng)奠定了“穩(wěn)預(yù)期、強(qiáng)信心、促轉(zhuǎn)型”的主基調(diào)。展望2025年發(fā)展趨勢(shì)，隨著政策端持續(xù)深化供給側(cè)改革、需求端精準(zhǔn)施策提振信心，疊加優(yōu)質(zhì)地塊供給與企業(yè)投資意愿的良性互動(dòng)，土地市場(chǎng)將在結(jié)構(gòu)性分化中延續(xù)回暖趨勢(shì)，并成為推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的重要引擎。展望全年，土地市場(chǎng)發(fā)展將呈現(xiàn)三大核心特征：

一，供給側(cè)改革深化，增量?jī)?yōu)化與存量盤活雙輪驅(qū)動(dòng)。中央“穩(wěn)預(yù)期、促轉(zhuǎn)型”的政策導(dǎo)向進(jìn)一步明確，土地供給側(cè)改革成效顯著。通過存量商品房收購、閑置土地收儲(chǔ)等機(jī)制優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)，形成“以存量換增量”的良性循環(huán)，既緩解庫存壓力，又為核心城市騰挪出優(yōu)質(zhì)土地資源。需求側(cè)則通過構(gòu)建“好房子”標(biāo)準(zhǔn)體系，推動(dòng)新出讓地塊產(chǎn)品力升級(jí)，疊加降息、稅費(fèi)優(yōu)惠等促消費(fèi)政策，購房者預(yù)期持續(xù)改善。政策端的雙向發(fā)力，既保障了土地市場(chǎng)的穩(wěn)定運(yùn)行，又為市場(chǎng)注入了長(zhǎng)期健康發(fā)展動(dòng)能。預(yù)計(jì)二季度核心城市土拍熱度將保持高位，高總價(jià)、高溢價(jià)地塊成交常態(tài)化，市場(chǎng)信心進(jìn)一步鞏固。

二，核心城市引領(lǐng)效應(yīng)強(qiáng)化，結(jié)構(gòu)性熱度向縱深傳導(dǎo)。京滬杭蓉等核心城市一季度頻現(xiàn)高熱地塊，溢價(jià)率創(chuàng)2022年以來新高，反映出優(yōu)質(zhì)資源的稀缺性與市場(chǎng)價(jià)值重估的強(qiáng)烈共識(shí)。北京、上海50億以上高總價(jià)地塊仍以高溢價(jià)拍出，杭州核心板塊溢價(jià)率突破70%、5日內(nèi)接連刷新地價(jià)紀(jì)錄，印證核心城市土地價(jià)值韌性。隨著“人地掛鉤”“增存掛鉤”機(jī)制深化，核心城市供地將進(jìn)一步向主城優(yōu)質(zhì)板塊傾斜，低容積率、配套成熟的地塊占比提升，推動(dòng)土地資源向高品質(zhì)開發(fā)集中。同時(shí)，核心二線城市如成都、蘇州土拍熱度攀升，沈陽、寧波等城市亦出現(xiàn)局部回暖，表明市場(chǎng)信心正從核心城市向更多城市的優(yōu)質(zhì)板塊擴(kuò)散。盡管年中三四線城市供地占比季節(jié)性上升可能拉低整體溢價(jià)率，但優(yōu)質(zhì)地塊占比提升將支持土拍熱度延續(xù)，2025年有望成為2022年以來土地市場(chǎng)熱度表現(xiàn)最佳的一年。

三，企業(yè)投資聚焦核心，國(guó)央企引領(lǐng)行業(yè)新生態(tài)。二季度房企投資將延續(xù)“央國(guó)企主導(dǎo)、核心城市聚焦” 的特征，從企業(yè)層面來看，國(guó)央企和個(gè)別民企將成為土地市場(chǎng)的主力，尤其是競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)質(zhì)地塊的絕對(duì)主力，中小型房企投資則將持續(xù)本地化、深耕化；從城市層面來看，核心城市與非核心城市熱度進(jìn)一步分化。此外，收儲(chǔ)專項(xiàng)債券的落地和收儲(chǔ)行為的實(shí)施，將會(huì)進(jìn)一步盤活存量土地、一定程度降低房企的債務(wù)壓力和激活重新投資的需求，一定程度上對(duì)土地市場(chǎng)產(chǎn)生積極影響。政策的持續(xù)支持和惠及面持續(xù)增大、民企的參與度提升、以及銷售端的回暖，將是土地市場(chǎng)重回正軌的主要?jiǎng)恿Α?/p>

隨著積極因素的不斷積累，市場(chǎng)預(yù)期與行業(yè)轉(zhuǎn)型將形成正向循環(huán)。土地市場(chǎng)的量?jī)r(jià)企穩(wěn)與熱度分化，本質(zhì)是行業(yè)從“高周轉(zhuǎn)”向“高質(zhì)量”轉(zhuǎn)型的必然結(jié)果。核心城市土地稀缺性溢價(jià)、產(chǎn)品力導(dǎo)向的定價(jià)機(jī)制、企業(yè)精細(xì)化投資策略，共同推動(dòng)市場(chǎng)進(jìn)入更可持續(xù)的發(fā)展軌道。土地端的回暖也在逐步傳導(dǎo)至銷售端，一季度核心城市改善型項(xiàng)目去化加速，印證市場(chǎng)信心修復(fù)。隨著“以銷定投”“以人定地”機(jī)制深化，土地市場(chǎng)與住房市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)增強(qiáng)，2025年房地產(chǎn)行業(yè)有望加快構(gòu)建“供需平衡、風(fēng)險(xiǎn)可控、創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)”的發(fā)展新模式。

總體而言，2025年土地市場(chǎng)將在政策護(hù)航、核心引領(lǐng)、企業(yè)轉(zhuǎn)型的多重作用下，走出“總量可控、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、質(zhì)量躍升”的復(fù)蘇路徑，為房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展注入確定性。

柒

城市篇

新房“止跌”二手“穩(wěn)增”，城市K型裂變加速

2025年一季度，整體樓市止跌回穩(wěn)：一方面供應(yīng)持續(xù)縮量，恰逢傳統(tǒng)春節(jié)假期，房企推盤積極性本就不高，加之部分城市因供給節(jié)奏問題面臨缺貨斷檔，整體推貨量同比下降約3成；另一方面，新房成交企穩(wěn)回升，1-2月修復(fù)至去年同期水平，3月預(yù)期同比正增1成，滬深等新政利好型城市短期內(nèi)熱度延續(xù)，二手房韌性請(qǐng)于新房，熱點(diǎn)城市與新房高度趨同，剛需剛改客戶還在持續(xù)入市。

預(yù)判二季度，我們認(rèn)為，4月或?qū)⒀永m(xù)3月弱復(fù)蘇走勢(shì)，二季度整體新房成交規(guī)模環(huán)比將有所回升，但考量到去年高基數(shù)影響，同比持平或小幅微增，累計(jì)同比維持正增。各城市分化行情預(yù)期延續(xù)，核心一二線城市持續(xù)分化，京滬深杭蓉等供給導(dǎo)向型城市，未來成交放量程度主要取決于高端住宅供應(yīng)；穗漢寧等后續(xù)成交有望延續(xù)弱復(fù)蘇；福州、南寧、昆明、長(zhǎng)春等高庫存問題短期難解，整體去化難言樂觀。三四線城市成交規(guī)模將延續(xù)筑底行情，二手仍將分流新房客源，“以銷定產(chǎn)”致狹義庫存低位持穩(wěn)。

總 結(jié)

01

新增供應(yīng)：一季度同比降3成供給約束顯著，京杭長(zhǎng)廬等點(diǎn)狀放量

2025年一季度全國(guó)商品住宅供應(yīng)疲軟，2022年以來地市顯著縮量加劇新房供給約束，部分城市“以銷定產(chǎn)”僅有少量推貨，部分城市恰逢供應(yīng)空窗期“無貨可供”。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，前2月115個(gè)重點(diǎn)城市新增供應(yīng)1819萬平方米，同比下降29%，較2024年四季度月均降幅也達(dá)到了44%。

根據(jù)30城同比跌28%數(shù)據(jù)預(yù)估百城3月同比跌25%，3月供應(yīng)預(yù)期達(dá)到1372萬平方米，環(huán)比上升153%，一季度累計(jì)同比降幅約3成。

不同能級(jí)城市前2月月均供給量均不及去年同期，一線韌性較強(qiáng)，同比降幅僅8%；不過與去年四季度月均對(duì)比還是有大幅回調(diào)，主要是受到季節(jié)性和供給節(jié)奏影響；三四線仍處于供應(yīng)低迷期，返鄉(xiāng)置業(yè)預(yù)期一般，前2月同比下降34%，較去年四季度月均降幅也達(dá)27%。

結(jié)合重點(diǎn)30城3月預(yù)估數(shù)據(jù)不難看出，雖然供應(yīng)觸底反彈，3月單月環(huán)比上漲153%，但一季度整體供應(yīng)量較去年同期仍降25%?！耙凿N定產(chǎn)”模式下，一線3月供應(yīng)環(huán)比漲幅276%顯著好于二三線133%，不過因去年基數(shù)較高，一線無論是單月同比還是一季度累計(jì)同比仍顯著高于30城平均。

根據(jù)不同城市新房供給表現(xiàn)，大體可分為以下幾類：（1）北京、杭州等新政利好型城市，短期內(nèi)房企供給熱情依舊較高，整體供應(yīng)規(guī)模與去年同期基本持平；（2）長(zhǎng)沙、合肥、寧波等二線城市迎來結(jié)構(gòu)性增長(zhǎng)，一季度累計(jì)同比增幅均在3成左右；（3）濟(jì)南、東莞、珠海等二三線城市供給“塌陷”，3月新房供應(yīng)規(guī)模均不足10萬平方米，同環(huán)比齊降，一季度累計(jì)同比跌幅均在4成以上。

02

新房成交：一季度同比正增止跌企穩(wěn)，一線增幅超3成“獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷”

2025年一季度樓市成交“筑底企穩(wěn)”，延續(xù)弱復(fù)蘇走勢(shì)：1-2月傳統(tǒng)春節(jié)假期迎季節(jié)性回落，但成交規(guī)?；九c去年持平：前2月115個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅成交面積2930萬平方米，同比持平去年，月均較2024年四季度月均降幅為45%。

根據(jù)30城同比增7%預(yù)估百城3月同比增5%，3月成交預(yù)期達(dá)到2304萬平方米，環(huán)比上升65%、一季度累計(jì)同比增幅約2%。

分能級(jí)看，一線韌性較強(qiáng)，前2月同比去年增長(zhǎng)35%，增幅在不同能級(jí)居首；三四線“返鄉(xiāng)置業(yè)”成色一般，成交同比不增反降。各能級(jí)城市與去年四季度月均相比均出現(xiàn)了大幅回調(diào)，一線新政效應(yīng)遞減疊加春節(jié)假期，前2月月均成交較去年四季度月均大幅回調(diào)54%。

3月得益于供給放量、房企營(yíng)銷力度增加，迎來局部“小陽春”行情：3月30個(gè)監(jiān)測(cè)城市成交規(guī)模為1270萬平方米，因2月基數(shù)較低，環(huán)比大漲85%，同比增長(zhǎng)7%；一季度累計(jì)同比增幅約1成。

分能級(jí)來看，整體一線韌性強(qiáng)于二三線城市，一線3月單月環(huán)比翻番，同比和累計(jì)同比增幅均在3成以上，增幅顯著高于二三線，主要得益于新政余溫刺激潛在需求釋放，加之適銷對(duì)路樓盤入市，也使得整體成交規(guī)模仍處于階段性高位。而二線和三四線城市小陽春成色相對(duì)一般，成交量與去年持平，更多是局部復(fù)蘇，一季度同比正增的除了前期熱點(diǎn)成都之外，更多是前期深度調(diào)整的南京、武漢、寧波、合肥、長(zhǎng)沙、佛山等經(jīng)濟(jì)、人口基本面較佳的二三線城市。

03

二手成交：韌性好于新房，京滬深蓉杭等“領(lǐng)漲”一季度同比3城

2025年一季度，30個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市二手房累計(jì)成交面積預(yù)計(jì)為5300萬平方米，累計(jì)同比增長(zhǎng)21%，較去年四季度下降19%。

按月來看，二手房成交呈U型走勢(shì)，1月高位回落，2月持降但降幅收窄，3月階段性回升，環(huán)比增長(zhǎng)48%至2212萬平方米，同比增長(zhǎng)20%，“金三”二手房市場(chǎng)表現(xiàn)總體好于去年。

從城市維度來看，北京、上海、深圳、成都、杭州等核心一二線城市同比仍保持2成以上正增長(zhǎng)，整體韌性較強(qiáng)。相較而言，重慶、合肥等弱二三線城市同比基本與去年持平，漲幅均在5%以內(nèi)，二手房市場(chǎng)暫無明顯起色。

對(duì)比一二手房市場(chǎng)，一季度二手房成交仍然強(qiáng)于新房，重點(diǎn)城市二手房成交份額繼續(xù)擴(kuò)大。諸如北京、上海、南京、長(zhǎng)沙、南京等城市二手房成交占比躍升至7成以上，較2024年同期穩(wěn)中有增，京滬主要源于新政刺激，限購松動(dòng)+低利率刺激剛需入市；長(zhǎng)沙、南京、長(zhǎng)春等城市購買力持續(xù)降級(jí)，加之二手房業(yè)主短期降價(jià)策略，刺激一波剛需剛改集中入市。

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房?jī)r(jià)：70城一二手房?jī)r(jià)同比降幅收窄，房?jī)r(jià)高地京滬杭等持增（本節(jié)有刪減）

從CRIC監(jiān)測(cè)的2025年1-2月重點(diǎn)城市新建商品住宅成交統(tǒng)計(jì)均價(jià)看，受改善需求支撐的一線和強(qiáng)二三線城市房?jī)r(jià)相對(duì)穩(wěn)定，三四線城市房?jī)r(jià)穩(wěn)步回調(diào)。

一線及長(zhǎng)珠三角城市占據(jù)房?jī)r(jià)高點(diǎn)。上海、深圳、北京位列房?jī)r(jià)絕對(duì)量TOP3，不過近期受供給結(jié)構(gòu)和市場(chǎng)小幅降溫影響，深圳房?jī)r(jià)同比微降5%，而京滬持增2成左右，義烏、廈門、廣州、東莞、杭州、珠海位列第二梯隊(duì)，房?jī)r(jià)在3-3.5萬元/平，其中廈門、廣州、東莞均出現(xiàn)穩(wěn)步回調(diào)。

變動(dòng)情況來看，漲幅較大的主要集中在內(nèi)陸強(qiáng)二線和東南沿海二三線，諸如長(zhǎng)沙、成都、寧波、杭州、泉州、珠海等，究其原因，主要是受高端盤成交占比上升影響，對(duì)于這類城市而言，當(dāng)前主要依托中高端改善需求支撐，以銷定產(chǎn)模式之下，高端盤供需兩熱，結(jié)構(gòu)性拉升了房?jī)r(jià)。

而前期需求透支和基本面較弱的二三城市整體房?jī)r(jià)進(jìn)入回調(diào)期，譬如惠州，因前期供應(yīng)過量，短期內(nèi)庫存高企問題難解，整體房?jī)r(jià)降幅高達(dá)20%，在不同城市中居首，廈門、昆明、長(zhǎng)春、西寧、哈爾濱等二線城市同樣面臨深度調(diào)整，同比降幅在10%以上。

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新房庫存：緩步下行不足4.9億平，一二線消化周期降至20個(gè)月（本節(jié)有刪減）

2025年一季度因供給節(jié)制+成交筑底企穩(wěn)，狹義庫存仍處下行通道。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2025年2月末百城商品住宅庫存量?jī)H48724萬平方米，環(huán)比下降1%，同比下降6%。

從百城去化周期變動(dòng)來看，緩步下行趨勢(shì)初顯，據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2月百城去化周期基本持穩(wěn)26個(gè)月，環(huán)比微降2%，同比上漲26%。不同能級(jí)城市皆呈現(xiàn)環(huán)比回落，同比持增態(tài)勢(shì)，一二線持穩(wěn)20個(gè)月，三四線去化周期仍在3年以上，去化風(fēng)險(xiǎn)顯現(xiàn)。

具體來看，一線城市僅上海庫存仍處低位，去化周期僅為12.8個(gè)月，供給導(dǎo)向型特征顯著。深圳降至16個(gè)月，同比降4成，整體庫存風(fēng)險(xiǎn)可控；北京、廣州去化周期均在20個(gè)月以上且同比分別增19%和15%，庫存風(fēng)險(xiǎn)依舊較大。

二線城市中，長(zhǎng)春去化周期高達(dá)3年，與之相對(duì)應(yīng)的是，杭州、合肥等庫存消化周期不足10個(gè)月，近乎沒有短期去化風(fēng)險(xiǎn)。從變化情況來看，同比漲多跌少，漲幅超過20%的城市主要分為以下兩類：一類為合肥、西安等短期市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷城市，還有一類為長(zhǎng)春、重慶等弱二線城市。青島、昆明、廈門等供需兩淡，仍處于去庫存階段，去化周期穩(wěn)中有降。

三四線城市整體庫存形勢(shì)較為嚴(yán)峻，半數(shù)城市庫存消化周期超過30個(gè)月。除了淄博、運(yùn)城等內(nèi)陸城市之外，還有惠州、江門、無錫等東南沿海城市，伴隨著投資需求退潮，這些前期明顯炒作、需求透支的城市也面臨去化難問題，即便打折促銷也難拉動(dòng)銷量。

展 望

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供應(yīng)：二季度預(yù)期環(huán)比正增，滬深杭等高端放量，三四線降無可降（略）

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成交：環(huán)比正增延續(xù)復(fù)蘇，京滬深杭蓉等恒熱，漢寧等企穩(wěn)回升

預(yù)判二季度新房市場(chǎng)，我們認(rèn)為成交總量規(guī)模或?qū)⒕彶綇?fù)蘇，絕對(duì)量好于一季度水平，同比持平或小幅微增，累計(jì)同比保持正增長(zhǎng)，延續(xù)弱復(fù)蘇走勢(shì)。

分城市來看，核心一二線城市中北京、上海、深圳、成都、杭州等延續(xù)高位震蕩行情，未來成交放量程度主要取決于高端住宅供應(yīng)，若有區(qū)位佳+產(chǎn)品力強(qiáng)的適銷盤入市，短期內(nèi)市場(chǎng)熱度還將延續(xù)；廣州、武漢、南京等經(jīng)歷了前期深度調(diào)整，短期內(nèi)市場(chǎng)有止跌企穩(wěn)態(tài)勢(shì)，后續(xù)成交有望延續(xù)穩(wěn)中有增的弱復(fù)蘇走勢(shì)；還有部分弱二線城市諸如福州、南寧、昆明、長(zhǎng)春等短期內(nèi)高庫存問題難解，整體去化難言樂觀。

三四線城市成交規(guī)模將延續(xù)筑底行情，經(jīng)歷了這兩年的調(diào)整，多數(shù)城市已下挫至成交底部，市場(chǎng)熱度處于跌無可跌有價(jià)無市停滯狀態(tài)，樓市成交規(guī)模難有顯著表現(xiàn)。

預(yù)判二手房市場(chǎng)后續(xù)走勢(shì)，我們認(rèn)為，成交仍將延續(xù)穩(wěn)中有增態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)份額占比仍將進(jìn)一波上升，回暖程度好于新房是大概率事件。一方面，當(dāng)前二手房?jī)r(jià)基本已處于階段性底部，與新房房?jī)r(jià)差距拉大，也使得性價(jià)比凸顯；另一方面短期來看，降首付降利率等政策對(duì)于剛需客群吸引力依舊較大，短期內(nèi)也將吸引一波存量需求入市。

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庫存：“以銷定產(chǎn)”致狹義庫存延續(xù)下行，滬杭廬等去化風(fēng)險(xiǎn)可控（略）

附表1：2025年1-2月115個(gè)典型城市分能級(jí)新建商品住宅供應(yīng)情況（單位：萬平方米）（略）

附表2：2025年1-2月115個(gè)典型城市分能級(jí)新建商品住宅成交情況（單位：萬平方米）（略）

附表3：2025年1-2月120個(gè)典型城市新建商品住宅成交均價(jià)情況（單位：元/平方米）（略）

附表4：2025年2月末100個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅狹義庫存和消化周期及其變化情況（單位：萬平方米，月）（略）

本文為《2025年一季度中國(guó)房地產(chǎn)總結(jié)與展望：土地、城市篇》刪減版

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轉(zhuǎn)自：克而瑞地產(chǎn)研究(cricyjzx)