文/北京進深 林振興

最近一年多，北京的陽臺遍地開花。

但另一邊，公眾對于陽臺封閉的投訴、舉報、反饋意見也異常猛烈，而且很專業。

在朝陽，保利天匯、北京隅東序、中海三子（時光之境、朝陽ONE、萬吉玖序）；在豐臺，中海麗金府、麗澤叁號院；在昌平，越秀星耀未來，這些項目都遭遇過此類煩心事。

反對封閉陽臺，動了誰的奶酪？

最激烈的當屬周邊沒有“黑科技”加持的老項目，它們擔心遭遇新盤的“毒打”。此外，還有附近已購房業主，他們在意會影響本區域房價其他二手房保值。

人性就是這樣，不患寡而患不均，所以封閉陽臺也成為了他們的“眼中釘”。

新業主們雖然強烈渴望封閉陽臺，但也害怕如果規劃審批明確不讓封閉陽臺，即使自己封閉陽臺，最終也會被舉報為違建，被依法強制拆除。

帝都人民的反饋意見很重要。

按照北京地產開發流程，新樓盤入市之前，先公示總平圖，然后接受公眾反饋意見，沒啥大問題后，才下發規劃證，出正式戶型圖。

沒辦法，開發商也必須認真對待這些反饋和投訴，以各種形式承諾陽臺不封閉。

中海做了一個榜樣。3月24日，朝陽萬吉玖序的最新反饋意見里，有這樣一段描述：

“市民較為關注的開敞陽臺按照水平投影面積計算，我單位承諾后期不封閉使用；設備平臺屬于附屬在建筑外圍護結構上的構件，按規范要求設計，我單位承諾后期不封閉使用。”

這里需要先厘清一個概念：內置陽臺和外置陽臺。

內置陽臺，即結構內陽臺，結構主體為剪力墻結構，包括大多數設備平臺或結構挑空。主體結構以外，即外置陽臺，包括奇偶陽臺、防火挑檐變陽臺。

外置陽臺如果封閉，太明顯；而內置陽臺封閉，則可以很隱蔽。

在豐臺，中海的兩個新項目——麗金府和麗澤叁號院，也均承諾，將在后期申報規劃許可手續時提供開敞陽臺及設備平臺在施工過程中不做封閉的承諾，并在后續房屋銷售合同中注明為開敞陽臺且不封閉。

其中，麗澤叁號院還強調，“每戶陽臺建筑面積不超過住宅套內建筑面積的10%。”

這是北京2月“好房子”最新陽臺標準，它給陽臺贈送尺度做出了明確的量化，“按需設置封閉或開敞陽臺。每戶陽臺水平投影面積不大于套內建筑面積的10%，進深不大于1.8米。”

很顯然，雖然有關部門鼓勵陽臺，但不意味著讓陽臺“肆意生長”。

在新規下，通州新盤城建國譽頌的陽臺贈送尺度，就明顯超標了。105平戶型的開敞陽臺有14.04㎡，約為套內面積的17%。

再如，豐臺的建發觀宸111平起步戶型，陽臺面積18平米；165平戶型，陽臺面積超過27平米。

陽臺面積與建筑面積的比例分別為：18%、16%。

與建筑面積的比例已經明顯超過規定，去掉公攤后的套內面積更不用說了。

按照82%產權得房率計算，111平戶型套內面積約92平米，陽臺面積占到了19.6%。

有的開發商認真對待群眾的每一條反饋意見，但也有開發商在封陽臺上打起了太極。例如，越秀星耀未來，反饋意見中，群眾要求越秀公開承諾并在預售合同中明確陽臺和設備平臺不封閉。

越秀方不僅沒正面回應，反而打起了太極。“我公司承諾交付前將嚴格按照規劃審批方案建設及驗收，依法合規進行銷售宣傳。”

它在回復上格外謹慎，“交付前我公司將嚴格按照規劃審批方案建設施工，驗收時與審批方案相一致。項目交付后，陽臺歸小業主自行使用。”

這句話的潛臺詞是，后期業主陽臺封閉不封閉，與我開發商沒有半毛錢關系。

但是，如果陽臺不能封閉，就等于部分空間失去了功能。而且開敞陽臺，不如封閉陽臺實用，比較雞肋，尤其是北京冬季漫長、沙塵大。

拿越秀戶型舉例。如果不封，客廳、臥室都不完整，陽臺甚至占了客廳的一半。

以至于此前，不少網友吐槽星耀未來的戶型過程稿，陽臺侵占客廳面積，“我幾百萬都花了，為了幾萬買個客廳殘缺的房子？”“這戶型，沙發和電視不好擺”。而且這種陽臺兩端有結構墻，視野和使用率還不如通面寬的落地窗。

所以，通常驗收前開敞，驗收完畢后，開發商會封閉成室內面積，贈送一半面積。

這是北京默認的一種做法，是送面積的溫床。但嚴格意義上講，這種做法存在爭議。

按照民用建筑通用規范GB55031-2022中規定：當陽臺封閉時，應按其外圍護結構外表面所圍空間的水平投影面積計算。在這條規則下，如果是封閉陽臺，應按全面積計算。

一個敏感而現實的問題來了——在未來交付時，帶陽臺的新盤，到底陽臺會不會封？或許馬上就會有答案了。

樓市下行，北京一些區域的樓盤規劃審批的尺度放寬，地產商用送陽臺、露臺，已經見怪不怪。此舉目的是為了讓地產商的房子好賣一點，進而拉動土地市場，而購房者也得到了實惠。

順義、豐臺、大興、石景山送陽臺之風刮得很盛。其中，最牛的偷面積區域，當屬順義和通州。

順義，從原來的防火挑檐變陽臺，到現在的南面和北面都雙偷設備平臺和挑空空間。這意味著這些偷來的面積，是百分百不算產權面積。

通州的國譽頌的整體贈送尺度，甚至超過了順義的星悅時光。國譽頌建面125.86㎡三室兩廳戶型，有將近25㎡的贈送面積，實際的建面使用率超過102%。

贈送形式主要有：北向設備平臺3處，南向進深1.8米開敞陽臺，以及挑空平臺有3處。

但海淀向來比較嚴苛，尚未在送陽臺上松動，所以開發商還沒有“封陽臺”的煩惱。

海淀群眾的反對聲，有多堅決和強烈？去年10月11日，針對海開頤海澐頌項目設計圖紙，反饋上來了38條意見。其中，有一條意見最帶有情緒色彩，“強烈反對該項目有陽臺規劃，會影響本區域房價其他二手房保值。”

彼時，頤海澐頌開發商只能信誓旦旦回復，“本項目規劃設計中住宅均未設置開敞陽臺、露臺。”

以至于到現在，功德寺兩項目都開賣了，海淀人民還是沒等來陽臺。