大家好，我是蘇北哥！今天是3月29日，農歷三月一日，也是3月份最后一個周末！

01.

當下樓市最難解的問題，有答案了！金基嘉玥首套二手房成交！

時光流逝，不可勝數！轉眼間，3月份就要結束，2025年即將跨入4月的門檻！回首往昔，似乎蛇年春節的歡愉氣氛還未走遠，眼看不過多久就將進入初夏！

3月的南京樓市很平靜，不知道4月份會如何？排在首開名單里的樓盤并不少，比如紫金山東麓的金基山和月、鼓樓濱江綠城金基沁百合、奧體建設河西丹荔云府、金基小行G12、金基鼓樓龍江瀧樾府等等。北哥之前的文章里就提示過，2025年南京樓市的首發陣容華麗之極（幾乎沒有剛需盤），但何時能真正開盤上市？與買房人見面，可能還需要等一個合適的時機。

換句話說，如果等到以上這些新盤悉數開盤上市，那時的南京樓市可能是另一番模樣，南京樓市必須完成如此這般的產業轉型升級，這是早已排在2025年的工作計劃表中的，看了這話，懂的自然懂！

還說3月，南京樓市的3月很平靜，但是南京之外，全國樓市卻不平靜！而且不只是不平靜，甚至是風起云涌，地王頻出。

3月3日，國企上海靜投置新以4.87億元拿下上海靜安寺一幅占地僅2100平的迷你地塊，樓面價高達16.23萬/㎡，刷新了全國住宅用地單價

3月27日，建發以約33.47億元的成交總價，約合41200元/㎡的成交樓面價，拿下了位于成都金融城三期（下文簡稱“金三”）的H10地塊，大幅度刷新了成都宅地單價新高。

3月28日，上海再出地王！大華集團以24.8564億元總價，拿下上海靜安N070302單元111-21地塊，折合樓面成交價92659元/㎡，溢價率高達32.31%

3月28日，杭州出地王！經過102輪競拍，建發以34.3463億元拿下杭州蔣村低密地塊，折合樓面價達到88029元/㎡，溢價率達到115.39%，“這塊地不僅成為杭州土拍歷史上最高單價地王，更讓杭州土拍單位地價首次突破8萬/㎡天花板”

有人看到這些信息，都有點“蒙圈”了！不是說市場下行，房價下跌嗎？為啥一下子出了這么多“地王”？然而懂行的，了解一些地產知識的老鐵們也許知道，樓市圈子流傳著一條行業發展鐵律叫作“淡季出地王”！

為什么會如此，淡季出地王對我們買房人有什么影響，面對地王頻出的時代，我們買房人應該怎么做？是繼續觀望？還是今早下手買房？我想這是很多買房人都想問的問題。下面北哥來為您解惑！

首先，“淡季出地王”說明了房地產市場的底層邏輯和屬性，它明顯是一個周期性市場！站在房企的角度而言，在下行市場中，恰恰是抄底的最佳時機，此時出手拿下地王，等待下一個周期的市場行情來到，就能獲得不菲的投資收益。所以就連房企都有抄底思想，我們買房人怎么對抄底一無所知呢？

第二，可能有的粉絲要噴了！這些地可是地王啊，北哥你怎么說房企抄底？別急！聽我慢慢說！因為恰恰在淡季市場，ZF才會拿出壓箱底的好地，反之如果是旺季市場，房企更大概率是花大價錢買“邊角料地塊”，很多房企深諳此道，所以價格再高也得拿下，比如上海靜安寺，何等地段？20年前已經沒有宅地供應了，如今“一旦供地”，機不可失！

第三，地王對于買房人的啟示！房企拿地王對我們買房人有什么影響？咱該觀望還觀望唄？非也！要知道“淡季地王頻出”其實是非常高明的一種房地產推盤策略！要知道樓市不僅是一種市場經濟，也是一種輿論經濟！而“地王”是樓市圈子里最容易引發輿論效應的一個“關鍵詞”，也最容易把社會分散的關注力重新聚焦于樓市。

而房價的漲跌其實是有標桿性和帶動作用的！一旦“新地王”誕生，這幅地塊未來建筑的樓盤，及其房價就成了這座城市的新標桿，一旦地王項目引起熱銷，城市的房價天花板也就被順利抬升了！而城市里其他在售項目的售價也會紛紛向地王項目看齊。一旦成勢，房價“由跌轉升”的目標也就能順利達成。

就像南京樓市去年的銷冠項目河西中綠城華發金陵月華，在這個項目去年6月底開盤之前，南京新房的單價天花板，可能還停留在6.5-7萬/㎡左右（主要由河西南魚背的中寧府、天琴華樟、偉星長江之歌等項目創造）。

后來綠城華發金陵月華的6.6米挑高墅廳戶型出現，讓8萬+/㎡房價首次成為南京新房價格的天花板。

金陵月華墅廳樣板間

在3月各地“地王頻出”的時候，相信南京樓市也不會缺席這場盛宴，接下來，南京一定會跟進“制造地王”的推盤策略，4月份目前兩場土拍時間已經確定。

4月2日，蛇年首場土拍的2幅掛牌地塊之中，有一幅位于新街口珠江路板塊。

該地塊容積率僅1.01，是目前南京主城出讓的最低密的一幅宅地，同時在這幅珠江路G05地塊掛牌之前，珠江路已經有19年沒有宅地出讓。可謂真正南京壓箱底的寶藏地塊。

該地塊用地面積僅0.46公頃，起拍價26418元/㎡。

4月23日，蛇年第二場土拍待出讓地塊也已經確定！9幅地塊之中，大校場G07地塊最為矚目，該地塊位于佳營路以南，祥天路以東。

目前大校場G07的容積率已經降低至1.2，起拍樓面價格達到了30163元/㎡，可以說是大校場歷史上出讓的最低密的一幅宅地。

況且，截止目前，由葛洲壩南京中國府2016年創造的河西南G14“地王”，45213元/㎡的成交樓面價至今還“無人超越”！可以說，“南京新地王虛席以待”

那么，各位粉絲，您認為珠江路G05和大校場G07誰更有可能晉級“南京新地王”呢？歡迎評論區留言！

說完了“地王話題”，我們再把視角轉向南京買房人最關心的二手房市場！

如今各大樓盤的首套二手房成交話題非常熱！尤其是南京目前“基本放開限售”，一些樓盤新房還沒有賣完，二手房就實現成交了，自家新房和二手房打起價格戰，也算是2025年南京樓市的一個奇觀，更是買房人絕佳的撿漏機會。

如果首套二手房話題已經很熱，如果再加上全市頂流板塊的標桿樓盤首套二手房成交，兩項BUFF疊加，那么將成為南京樓市的流量擔當。目下這個流量擔當的樓盤出現了，就是雨核板塊的金基嘉玥。

根據確切消息，雨核數字大道以北，中央生活區里的金基嘉玥日前成交了首套二手房。

據悉這套房源為金基嘉玥30F大高層的低樓層房源，具體樓層大概在4F，戶型面積為118.06㎡的三房兩廳兩衛，當初掛牌價格450萬，最終砍價15萬，以435萬總價成交，折合單價在36845元/㎡。

這套房源成交周期達到了170天，接近半年，最終跌價僅15萬，側面說明房東對于自身小區房價和雨核的發展比較有信心，正所謂“低價不賣”，是金基嘉玥業主的明顯心態。

02.

雨核最真實房價水平顯露！都在雨花臺區，“同區不同命”！這個板塊房價有待重估！

數字大道北側的中央居住區，自然是雨核的“核中核”，這片區域有中華中學學區傍身，街對面就是南京第二座華潤萬象匯，S3地鐵賈西站也近在咫尺，且城市界面“干凈”，沒有安置房、動遷房摻雜。

雨核華潤萬象天地

雨核“核中核”地理分布

而之前，雨核成交的二手房源均為數字大道以南小區，如中海城南公館、龍湖天鉅等，目前房價在2.7-3.2萬/㎡左右。

而數字大道以北的雨核“核中核”，由于一直沒有次新二手房成交，加之該板塊近期新房價格上漲速度奇快，買房人對于這里的真實房價不甚了解！如今金基嘉玥首套房成交，等于是給雨核“核中核”房價樹立了參考標桿！

那么金基嘉玥首套房成交，業主是賠是賺呢？

根據網房數據顯示，金基嘉玥于2021年首開，按照當初新房買入價格，當時118㎡3房低樓層房源成交單價是在3.87萬/㎡左右，算下來該小區首套房大概虧損2000元/㎡，總價大概虧損20萬左右。（金基嘉玥當年有4300元/㎡裝修包，如果算進去，大概整體虧損60萬+）

金基嘉玥實景

如今市場下行，很多頭部板塊次新房成交，虧損100萬+是常態，金基嘉玥二手房相比新房總價虧損20萬，已經算非常保值了，超過了市場上95%以上的次新樓盤。

那么金基嘉玥首套二手房成交，顯示出的雨核真實二手房價水平與同板塊的新房價格之間差距是多少呢？

雨核數字大道以北目前唯一在售的新房樓盤只有建發璞云一家，從去年11月份萬科朗拾雨核順利收官后，建發璞云房價便一路上漲，4個月時間從當初的3.6萬/㎡，漲到了如今最高4.2萬/㎡實際單價，漲幅達到6000元/㎡。

建發璞云實景

建發璞云99㎡起步三房，總價目前已經從當初360萬漲到了410-420萬左右。

算下來就十分清楚了，雨核“核中核”房價體系，目前新房比二手房價格高出5000-6000元/㎡！這是不是說雨核新房價格“虛高”了呢？那倒也不是。

首先金基嘉玥首套二手房成交是低樓層房源，目前相關平臺，金基嘉玥二手房掛牌價格仍然是很高的，價格最高的一套，掛牌單價已經達到4.95萬/㎡。

4月23日雨核數字大道以北，也要出讓一幅地塊雨核G09，該地塊是目前雨核歷史上容積率最低的宅地，僅為2.4。

雨核G09位置

一旦雨核G09被房企爭搶，地價被托高，雨核“核中核”房價可能在建發璞云的基礎上繼續上漲。屆時金基嘉玥二手房成交價也可能被拉高。

雨核房價是穩了，但是南站板塊房價最近卻在大跳水！正所謂，同在雨花臺區，同區不同命！

怎么說南站板塊也是有不少標桿樓盤的，比如萬科大都會、萬科九都薈、萬科尚都薈等等，傳統印象中南站次新二手房價也是3.5萬/㎡，甚至4萬+/㎡的存在，可是近期南站房價行情卻讓人大跌眼鏡。

南站曾經的標桿改善小區綠城深藍，3月份最新成交數據顯示，一套3室2廳建面約135.59㎡房源，成交總價380萬，成交單價僅28025元/㎡，一下子為南京二手房價打上了“2字頭”標簽

從二手房平臺展示的成交記錄來看，這套房源價格擊破小區成交底線，堪稱小區最低成交價了。

綠城深藍新房于2019年1月收官，銷許均價約3.4萬元/㎡，當時134套房源吸引了1388組買房人報名，綜合中簽率僅約10%，相當于10人搶1房，當時火爆程度可見一斑。

2023年3月，綠城深藍正式登陸二手房市場，首套二手房成交價3.9萬/㎡，隨后一度沖上4.4萬/㎡，如今相比起來，該小區房價近乎“腰斬”。

其實很多人沒有發現，近幾個月以來，南站跌入2字頭房價的小區并不止綠城深藍一家。感興趣的買房人可以前去“撿漏”

比如萬科都薈天地F區，今年2月份一套118.49㎡3房，成交單價僅為29875元/㎡

而同小區2023年高峰期房價，曾經沖上4.7萬+/㎡

還有萬科新都薈，3月份房價全面跌入2字頭，其中單價最低一套房源，成交價格只有2.5萬/㎡

要知道，萬科新都薈曾經高峰期二手房成交價可是5.3萬/㎡的存在。

旭輝鉑悅秦淮，去年年底二手房成交價也曾降至2.9萬/㎡

而該小區曾經高峰期房價也在5.2萬/㎡以上。

反觀南站以往的輝煌戰績，該板塊曾經房價其實是不輸河西南的存在，以南站首個商品房項目——萬科九都薈為例：2017年，成交價3.85萬/㎡；2019年，成交價4.8萬元/㎡；2020年12月，成交價高達5.85萬元/㎡，堪稱1年漲1萬元/㎡。2021年上半年更是瘋狂，成交價從5.5萬元/㎡一路走高直逼6.5萬元/㎡。

總的來說，即使在下行市場中，南站板塊次新房也屬于超跌的存在。想撿漏的粉絲們可以重點關注！

今天文章的內容就是這些，如果對以上話題感興趣的，可以加北哥微信，咨詢探討！

主編簡介：

蘇北哥， 男，11年金融工作經歷，8000元白手起家，連續6次跨行業創業均獲成功，實現草根逆襲。

1994年買入人生第一套房，2004年重點研究資產配置，有28年房產實操經驗，深耕南京市場。

是行業內真正的房產實戰派！感興趣的就三件事，房產，創業以及投資，歡迎愛好相同的朋友和我交流。