房屋被查封，業主未在案涉房屋居住，是否需要繼續履行繳納物業費的義務？近日，湖南省長沙市芙蓉區人民法院對一起物業服務合同糾紛案作出判決，認定案涉房屋被查封并不限制業主的居住權，其不能以此為由拒繳物業費，判決業主向物業公司支付物業費5142.76元。

2018年8月，劉某購買了案涉房屋，成為長沙市某小區的業主。2020年6月，因劉某的配偶李某涉嫌集資詐騙罪，二人共有案涉房屋被汨羅市公安局依法先行網絡查封。后經汨羅市人民法院生效刑事判決確認，案涉房屋應予以追繳。

案涉房屋被查封后，劉某搬離，未再居住，未再繳納物業費。物業公司因催討無果，于2024年9月訴至芙蓉區法院，要求劉某繳納拖欠的物業費。

法院審理后認為，案涉房屋被查封期間，或被人民法院依法拍賣后、對房屋的所有權作出變更的民事裁定書生效之前，劉某仍是案涉房屋的所有權人。雖然案涉房屋被查封，但是劉某并未被限制正常使用案涉房屋。且案涉房屋被查封，系因劉某的配偶涉嫌刑事犯罪所致，是共有人自身原因所致。所以，在物業公司主張的物業費欠繳期間，案涉房屋的產權人仍是劉某。根據法律規定，業主自交房之日起，就應承擔物業費繳納義務，即便劉某未實際居住，但物業公司已提供物業服務，故劉某不能以未居住為由拒絕繳納物業費，其作為案涉房屋的業主應當支付物業服務費。又因雙方對抵扣劉某之前預繳的物業費2268.24元、裝修押金2040元均未有異議，法院遂判決劉某向物業公司支付欠繳的剩余物業費5142.76元。

該案判決后，雙方均未上訴。

《中華人民共和國民法典》第二百二十九條規定，因人民法院、仲裁機構的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者征收決定等生效時發生效力。同時，第九百四十四條第一款規定，業主應當按照約定向物業服務人支付物業費。物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。

在房屋查封期間，業主仍需履行繳納物業費的義務。本案中，物業公司與劉某所簽訂的前期物業服務合同系雙方自愿合法簽訂的有效合同，雙方均應按照該合同約定履行自己的義務。

物業公司應按照合同約定提供物業服務，其收取物業服務費的時間起算點是業主收房之日，而不是以業主實際使用房屋的時間為標準，因此業主以未使用房屋為由拒繳物業費是不合理的。查封只是公安、法院依法對財產采取的一種控制性措施，并不會導致房屋所有權發生變更。在業主不破壞被查封的房屋的情況下，法院并不限制業主使用該房屋，故業主以房產被查封作為不支付物業費的抗辯理由，不應得到支持。

簡而言之，被查封的房屋在拍賣成交確認裁定書生效之日之前，所拖欠的物業費仍由原業主承擔；在此之后，產生的物業費則開始由買受人承擔。若執行法院在拍賣時已在“競買須知”“競買公告”中明確告知競買人房產存在拖欠物業費等相關費用的瑕疵，并提醒競買人自行調查，則競買人出價競買的行為應視為愿意承擔相關費用。

來源：人民法院報

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