本報記者 郭陽琛 張家振 上海報道

（上海外灘金陵路城市更新項目效果圖。受訪者/圖）

時隔近20年，上海外灘再次迎來高端住宅項目入市。

《中國經營報》記者注意到，近日，嘉里建設（00683.HK）金陵路城市更新項目——金陵華庭首批住宅入市迎來開門紅。該項目距離外灘僅約260米，均價18.9萬元/平方米，158套豪宅開盤3小時便售罄，共計攬金92.34億元。

值得一提的是，上述項目“首開”刷新了上海新房市場2025年以來的單日總銷金額最高、套均總價最高以及均價最高等多項紀錄。

多家房地產研究機構分析稱，上海市高端豪宅市場韌性較足，究其原因是豪宅具有較強的保值增值屬性，故而受到資金熱捧。2025年，消費者在豪宅產品選擇上擁有更多余地，高端住宅價格預計也將持續上揚，新入市項目面臨更大的市場競爭壓力。

“史詩級”項目入市迎開門紅

據了解，金陵華庭包含4幢約150米超高層住宅，共計318套大平層和29套風貌住宅。此次共推出158套大平層戶型，面積270—640平方米，單套總價4017萬元—1.7億元。認購首日就收到超130組意向認購，最終如愿“日光”。

金陵華庭所處的黃浦區金陵東路，一直是上海市重要的交通樞紐和商業中心，上世紀90年代位列“上海四大商業街”之一。據介紹，項目將保留街區內以騎樓建筑為特色的“外市內里”風貌元素，以金陵東路為主軸打造一條長約1公里的騎樓風貌旗艦商業街，南北向兩側則布局極具上海特色的新型石庫門里弄。

2022年1月4日，嘉里建設宣布以133.29億元拿下金陵東路4宗地塊，分別為064-01、065-01、066-01、067-01地塊。此后的2023年6月20日，嘉里建設再次以87.83億元拿下金陵東路剩余6宗地塊，獨自操盤這一“史詩級”城市更新項目，拿地投入超221億元。

據嘉里建設相關負責人介紹，作為上海市黃浦區城市更新規劃的重要一環，金陵路項目是嘉里建設在中國內地投資規模最大的綜合用途項目，10宗地塊總開發體量約65.5萬平方米，總投資額近400億元，項目預計將于2028—2030年分期竣工。

嘉里建設的野心不止于此。2025年1月22日，上海市黃浦區發布廣場社區C010102單元064-01、065-01、066-01、067-01地塊及福建南路地下空間地塊土地使用權協議出讓公示，意向用地者為嘉里建設全資附屬公司，為嘉里金陵東路項目擴容部分。

根據上述協議，擴大用地土地使用權出讓價格約為1.07億元，擴大后總面積約3.88萬平方米，土地價格約為134.26億元。

這也意味著，在金陵東路城市更新項目中，疊加上述10宗地塊投入的超221億元，嘉里建設僅拿地支出便超過355億元。　　

財報數據顯示，2024年，嘉里建設錄得合約銷售額126.05億港元，同比下降10%，主要由于內地可銷售資源減少。截至2024年年底，嘉里建設負債率上升7.4個百分點至41.5%，主要受支付上海黃浦項目最后土地款項后債務總額增加30%影響。

在3月19日舉行的2024年全年業績發布會上，嘉里建設首席財務官鄭慧善表示，金陵華庭第二批次房源計劃于今年第四季度推出。隨著金陵華庭預售以及香港緹外等項目資金回籠，將有助于減少負債，負債率可于兩年內降至30%的水平。

高端住宅價格預計持續上揚

盡管大平層產品首開爆火，但金陵華庭項目最受關注的還是29套石庫門風貌別墅。

近年來，上海市加大了歷史風貌地塊的供應量。據第一太平戴維斯統計，2024年，上海市協議出讓及遴選涉宅用地總計31宗，總供應面積約175萬平方米，總成交金額約1064億元，供應量、價同比2023年均大幅上升。在協議出讓的地塊中，內環內核心區域的歷史風貌地塊占據主力，約占總量的56%，其中黃浦區2024年成交地塊皆為協議出讓及遴選方式摘得。

高端豪宅項目的供應量同樣水漲船高。第一太平戴維斯統計數據顯示，2024年，上海市單價超12萬元的高端豪宅項目共計供應40個，全年開盤去化率逼近80%，凸顯出市場的高度熱忱。

克而瑞研報也分析稱，高端豪宅市場韌性較足，究其原因是豪宅具有較強的保值增值屬性，受到資金熱捧；二手豪宅掛牌量增價跌，性價比逐漸凸顯，市場接受度提升，加速了二手豪宅的流通速度；高凈值人群規模持續增加，高端購買力依然堅挺、終極改善購房需求持續旺盛，助推豪宅銷售行情。

一二手房價格倒掛也是驅動上海市豪宅成交火熱的重要原因。克而瑞研報指出，在單位面積價差一定的情況下，面積越大意味著總體套利空間越大，因此這類大面積豪宅項目將更為暢銷。例如，上海百匯園項目此前推出了220套房源，預售均價13.2萬元/平方米，而周邊二手房售價超過17萬元/平方米，搖中就相當于有千萬元的差價空間。

第一太平戴維斯相關負責人則表示，盡管整體去化保持高位，但區域間認籌與開盤表現分化明顯，豪宅項目的地段優越性、產品力及性價比等綜合優勢成為影響去化速度的關鍵因素。

“2025年，上海市高端住宅供應量相較于2024年有所減少，但受2024年大規模放量影響，市場存量豪宅依然充裕。”上述第一太平戴維斯負責人進一步表示，2025年，消費者在豪宅產品選擇上會擁有更多余地。同時，高端住宅價格預計將持續上揚，使得2025年新入市項目面臨更大的市場競爭壓力。

（編輯：張家振 審核：童海華 校對：顏京寧）