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01

案例選編

? 案例一：“名為房屋買賣、實為××”的通謀虛偽意思表示應(yīng)如何識別？

? 案例二：合同雙方在履行過程中均有過錯，能否適用定金罰則？

? 案例三：購買的房屋中存在合同所附平面圖未標(biāo)的承重墻如何處理？

02

衡石觀點

?在雙方對合同是否系“虛假意思表示”存在爭議時，應(yīng)以合同的實際履行行為作為主要判斷標(biāo)準(zhǔn)。

?定金罰則不適用于雙方對于合同履行不能均有過錯的情形。

?承重墻位置屬于影響房屋價值、功能的重大因素，出售方有義務(wù)主動告知。

03

結(jié) 語

Part.

01

2014年，高某因拆遷獲系爭安置房。2017年，黃某作為買受人，在中介公司的居間下與高某就該房屋以165萬元的價格簽訂買賣合同，并為此支付數(shù)千元中介費。

合同簽訂當(dāng)日，黃某向高某支付20萬元，高某出具定金收條。此時，房屋尚未動工建設(shè)。后黃某又陸續(xù)向高某轉(zhuǎn)賬，總計金額1,549,700元，高某就其中部分金額出具購房款收條。2022年9月底，高某向黃某出具交房單，載明系爭房屋已經(jīng)賣給黃某，收到房款150萬元，現(xiàn)將房屋交付給黃某支配。同年11月，系爭房屋核準(zhǔn)登記在A公司名下，后發(fā)生多輪司法查封。

審理中，黃某與高某均確認(rèn)簽署本案房屋買賣合同前，雙方存在借貸關(guān)系，黃某表示尚未催討該欠款。現(xiàn)黃某以系爭房屋已符合辦理產(chǎn)權(quán)登記條件，起訴確認(rèn)系爭買賣合同有效，并繼續(xù)履行合同。高某則辯稱買賣合同所涉價款實為出借款，合同價款遠(yuǎn)低于當(dāng)時周邊房價，不同意繼續(xù)履行。

一審法院審理后認(rèn)為

本案房屋買賣不符合正常交易模式，存在諸多疑點。如，黃某在房屋尚未建造情況下即決定購買且支付高達(dá)百分之九十房款；黃某未要求欠款抵扣房款，而是另付大額錢款；房屋交易價格明顯低于市場價值；黃某因政策限購不具備購房資格等事實。綜上，系爭房屋買賣合同并非雙方當(dāng)事人的真實意思表示，系通謀虛偽行為，房屋買賣的法律關(guān)系基礎(chǔ)不存在，故駁回黃某等訴訟請求。

二審法院審理后認(rèn)為

合同簽訂后，黃某向高某支付多筆款項，高某出具房款收條，確認(rèn)收取購房款。并且，系爭房屋已實際交付黃某占有使用，雙方存在實際履行合同的行為，故房屋買賣系雙方真實意思表示，并非通謀虛偽行為，該合同亦不存在違反法律強制性規(guī)定之情形，故應(yīng)認(rèn)定為合法有效。雙方之間此前存在借款關(guān)系及一審所述諸多疑點，均非否定房屋買賣合同效力的有力依據(jù)。然因該房屋存在多個司法查封，繼續(xù)履行合同存在障礙，故駁回黃某要求過戶的訴訟請求。

Part.

02

陳某向盧某購買房屋，約定買賣合同簽訂當(dāng)日陳某支付定金50萬元，網(wǎng)簽合同當(dāng)日，陳某支付首期房價款（含定金）750萬元，合同約定付款、過戶時間、定金罰則等內(nèi)容。陳某按約支付定金，盧某出具定金收據(jù)。約定網(wǎng)簽日前，陳某通過中介與盧某商量變更付款周期，盧某未予同意；約定網(wǎng)簽日后，陳某又通過中介與盧某協(xié)商首付款分期付款，盧某亦未同意。陳某遂妥協(xié)并要求盧某來簽訂網(wǎng)簽合同并支付首付款，盧某認(rèn)為陳某不誠信，不同意網(wǎng)簽。后盧某出具《承諾書》明確終止與陳某的房屋買賣。陳某遂起訴請求盧某雙倍返還定金。

一審法院審理后認(rèn)為

陳某在約定網(wǎng)簽、支付首付款的時間節(jié)點前與盧某協(xié)商變更付款方式，但盧某未予同意，后陳某表示妥協(xié)愿意按原約定履行，雖略晚于合同約定時間，但此僅為輕微違約情形，合同仍具有履行可能性。盧某以此為由拒絕網(wǎng)簽，以實際行動表示不再履行合同，已構(gòu)成根本違約，導(dǎo)致合同目的無法實現(xiàn)，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。

二審法院審理后認(rèn)為

陳某在約定時間節(jié)點前后通過中介與盧某商量變更約定的付款期限及首付款方式，均未得到盧某同意。雖然其后陳某“妥協(xié)”，但該時間節(jié)點已超過合同約定期限，且中介并未明確表示陳某愿意完全按照合同約定支付首付款及后續(xù)購房款。盧某喪失對陳某的信任而拒絕交易，事出有因，故陳某對于合同無法繼續(xù)履行存有過錯。而盧某在陳某要求繼續(xù)履行但時間略晚于約定期限的情況下，未經(jīng)進(jìn)一步核實，直接拒絕網(wǎng)簽，對于合同無法繼續(xù)履行亦存在過錯。故此，二審法院改判盧某返還定金，駁回陳某其余訴訟請求。

Part.

03

王某向B公司購買商鋪，交房時王某發(fā)現(xiàn)商鋪與房屋預(yù)售合同附件“房屋建筑設(shè)計及平面圖”記載不一致，存在圖紙上沒有的承重墻，雙方協(xié)商由B公司整改，然B公司無法移動承重墻的位置，故王某以房屋建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計變更導(dǎo)致的結(jié)構(gòu)和使用功能損失為由，起訴請求B公司賠償損失。

一審法院審理后認(rèn)為

王某未能舉證證明房屋建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計發(fā)生變更，且房屋內(nèi)的承重墻并不必然影響房屋的結(jié)構(gòu)和使用功能，故對王某的請求不予支持。

二審法院審理后認(rèn)為

雖雙方確認(rèn)系爭房屋的竣工圖中有承重墻，但無證據(jù)證明王某在簽署房屋預(yù)售合同前知曉或在領(lǐng)取鑰匙后認(rèn)可系爭房屋內(nèi)存在合同附件未標(biāo)的承重墻。鑒于承重墻的設(shè)置，對購房人決定是否購買商鋪具有較重要的影響，而B公司未能證明其在訂立合同前就房屋內(nèi)可能存在的、常見的不利因素予以充分告知，存在疏忽，故改判B公司賠償王某損失。

Part.

01

意思表示是法律行為的核心。在理想狀態(tài)下，意思的形成及其表達(dá)都應(yīng)是無瑕疵的，表意為真，方能識別，進(jìn)而可裁判。而所謂通謀虛偽意思表示，是指各方合意做出的與其內(nèi)心的真實意思不一致的對外表示。通謀虛偽意思表示，必有目的，但不一定是非法目的。因此，《民法典》第一百四十六條規(guī)定，行為人與相對人以虛假的意思表示實施的民事法律行為無效。以虛假的意思表示隱藏的民事法律行為的效力，依照有關(guān)法律規(guī)定處理。

實踐中，虛假意思表示所約定的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容，往往有避法之意圖、非法之目的。以房屋買賣合同為例，名為房屋買賣，實為借貸、擔(dān)保的情況并不罕見。合同雙方多以房屋買賣合同的外在形式實現(xiàn)借款（甚至騙貸）、擔(dān)保的真正目的。在此類案件中，通常一方當(dāng)事人主張買賣是雙方真實意思表示并要求繼續(xù)履行，另一方當(dāng)事人則主張雙方之間實為借貸、擔(dān)保的法律關(guān)系。此時，確認(rèn)虛假意思表示無效系制度應(yīng)有之義。為實現(xiàn)該目的，則首先需要對是否存在“虛假意思表示”進(jìn)行審查與識別。同樣需注意的是，存在通謀虛偽行為的情況下，必然存在隱藏的真實行為，因此判斷存在“虛假意思表示”必然伴隨著對于隱藏真實行為的判斷，兩者系“一體兩面”的關(guān)系。

除了各方自認(rèn)且經(jīng)審查自認(rèn)成立以外，對通謀虛偽行為的判斷存在一定的法律適用難度。鑒于虛假意思表示所約定的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容，往往有異常之處，裁判者通常都能關(guān)注到從“商業(yè)合理性”角度去評判名義合同是否系各方真實意思。

例如，在連環(huán)買賣中，上下游之間多個交易主體形成完整的閉合交易鏈條，其中的一方既賣又買、低賣高買，自甘受損，與經(jīng)營者的營利目的明顯相悖。這類情況在虛偽意思表示的案件中非常常見，也比較容易判斷。但鑒于“商業(yè)合理性”本身含有價值判斷而非可量化的標(biāo)準(zhǔn)，在大量交易場景中可能介入除營利以外的其他要素，因此如果僅從商業(yè)合理性角度進(jìn)行判斷，則往往容易陷入經(jīng)驗主義的誤區(qū)。相較而言，引入并強化合同的實際履行與約定是否一致的審查判斷，則更具客觀性，更易操作。例如當(dāng)事人雖然簽署貨物買賣合同約定支付價款以后取得貨物，但履行過程中出賣人并沒有進(jìn)行貨物的交付，買受人也未收到貨物甚至未要求發(fā)貨，雙方之間實際履行的只有資金的流轉(zhuǎn)。根據(jù)合同約定內(nèi)容與實際履行情況的對比，即可成功識別出買賣合同系虛假意思表示。

案例一中

一審法院根據(jù)雙方之間存在借貸關(guān)系、房屋交易中存在部分與常規(guī)做法不同的情形即認(rèn)為雙方的房屋買賣構(gòu)成通謀虛偽行為，故此認(rèn)為雙方之間不存在房屋買賣的法律關(guān)系，相當(dāng)于認(rèn)定了隱藏的真實行為是借貸關(guān)系。該裁判思路更多地關(guān)注于部分交易行為本身的合理性，而未能充分注意合同的實際履行情況與合同約定的匹配度。在雙方簽署房屋買賣合同的情況下，出賣人實際收取購房款，并以購房款名義出具收據(jù)；房屋也實際交付給買受人使用；且出賣人也書面聲明該房屋屬于買受人，因此更加符合房屋買賣合同的履行特征。另一方面，實際履行行為也可以作為隱藏行為的識別特征，因為實際交付房屋的行為通常并不符合借貸關(guān)系的履行模式，由此即可判斷難以認(rèn)定“名為房屋買賣、實為借貸”。

P22

02

《民法典》第五百八十七條規(guī)定，債務(wù)人履行債務(wù)的，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定，致使不能實現(xiàn)合同目的的，無權(quán)請求返還定金；收受定金的一方不履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定，致使不能實現(xiàn)合同目的的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。

定金罰則作為一種懲罰性規(guī)則，是定金實現(xiàn)其擔(dān)保功能的保障。房屋買賣因其涉及標(biāo)的貴重，屬于生活中的重大決策，又大多發(fā)生于陌生的買賣雙方之間，一般除了由房屋中介提供專業(yè)服務(wù)之外，房屋買賣合同中大多存在關(guān)于定金支付、定金罰則的約定，以保證交易的順暢性。定金在房屋買賣合同履行中具有特殊的價值，定金罰則適用的可能性則起到了督促雙方履行合同義務(wù)的作用，也在房價波動較大的市場現(xiàn)狀下起到了一定的穩(wěn)定作用。

從法律規(guī)定的字面意思來看，定金罰則的適用條件是“不履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定，致使不能實現(xiàn)合同目的”。對于因一方違約致使合同目的無法實現(xiàn)引發(fā)的房屋買賣合同糾紛中，守約方要求適用定金罰則較易判斷。然而，實踐中因雙方在合同履行過程中另行協(xié)商、履行有輕微瑕疵等最終升級為交易破裂的情況也不少見。合同雙方在合同履行過程中均存在過錯，最終合同解除能否適用定金罰則存在爭議。

事實上，合同的訂立及履行原本就建立在雙方的互相信任之上，一旦其中一方履行不當(dāng)導(dǎo)致信任基礎(chǔ)喪失，如果一定要求對方繼續(xù)履行，事后再追究違約責(zé)任，不甚符合民事法律關(guān)系運作的誠信原則、公平原則。因此一般而言，一方在履行合同過程中有錯在先，但不足以構(gòu)成根本違約，對方作出了不愿意繼續(xù)履行合同的意思表示，應(yīng)當(dāng)對其合理性進(jìn)行判斷，如果雙方對于合同履行不能均有過錯，則不宜適用定金罰則。

案例二中

一審法院認(rèn)為買方構(gòu)成輕微違約，合同仍具有履行的可能性，賣家以此為由拒絕網(wǎng)簽，并要求取回房產(chǎn)證，構(gòu)成根本違約，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。該觀點未能充分考慮賣方行為雖然最終導(dǎo)致合同無法履行，但事出有因，買方違約行為使得賣方失去信任基礎(chǔ)在先，應(yīng)認(rèn)定雙方對合同無法繼續(xù)履行均存在過錯，不適用定金罰則，二審法院故此改判。

Part.

03

承重墻屬于房屋基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)部分，不可輕易改動，否則將有重大安全隱患；承重墻因其本身功能，也會對購房人是否購買該房屋的決策、房屋價值造成重大影響，因此房屋，特別是商用房屋中的承重墻位置屬于售房人應(yīng)明確告知的影響合同簽訂的重要因素。

在商品房預(yù)售中，作為合同附件的房屋平面圖標(biāo)注的房型、位置等房屋信息的直觀記載，較之于相對抽象的文字符號具有更強的確定性和可識別性，因此更能反映當(dāng)事人的真實意思表示。尤其是在預(yù)售的情況下，合同簽訂時缺乏現(xiàn)房參照，購房人通常更容易按房屋平面圖標(biāo)注內(nèi)容確定買賣標(biāo)的。相對于購房人而言，售房人對房屋平面圖、房屋現(xiàn)有或?qū)⒂械慕Y(jié)構(gòu)應(yīng)具有更為充分的認(rèn)知和判斷能力。因此，訂立合同前售房人應(yīng)當(dāng)向購房人充分告知房屋內(nèi)可能存在的、常見的不利因素，比如承重墻位置變動。如售房人未能履行該項義務(wù)，應(yīng)對購房人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。

案例三中

雖然竣工圖標(biāo)有系爭承重墻，但房屋買賣合同所附平面圖未注明該承重墻。在此情況下，售房人并沒有對于房屋實際承重結(jié)構(gòu)與平面圖之間存在的不一致進(jìn)行合理提示。同時，鑒于墻體是否為承重墻的判斷具備一定的專業(yè)性，即使購房人進(jìn)行過現(xiàn)場驗房也不能表示其已明知承重結(jié)構(gòu)與平面圖不符并表示接受，因此可以認(rèn)定售房人對房屋內(nèi)的承重墻未作出充分說明，對承重墻可能造成的房屋價值貶損、功能影響等承擔(dān)賠償責(zé)任。

需要注意的是，實踐中，除了承重墻之外，電梯的安裝也屬于影響合同簽訂的重要因素。特別是對于處于低層和高層的房屋而言，是否安裝電梯不僅影響購房人生活、行動上的便利，對于房屋的經(jīng)濟價值也會造成不同程度的影響。當(dāng)下，許多小區(qū)為了提升小區(qū)居民生活質(zhì)量，逐漸推進(jìn)小區(qū)樓棟加裝電梯，因加裝電梯涉及樓棟全體業(yè)主、業(yè)委會、居委會以及街鎮(zhèn)房辦、電梯生產(chǎn)企業(yè)、電梯安裝企業(yè)等多方主體的配合，整個安裝程序較長，由此引發(fā)合同簽署前后、合同履行過程中房屋狀態(tài)發(fā)生重大改變，對于是否阻礙合同繼續(xù)履行、是否賠償損失及損失范圍認(rèn)定均應(yīng)綜合考慮合同當(dāng)事人意思自治、對房屋經(jīng)濟價值影響等因素作出處理。

房地產(chǎn)買賣標(biāo)的貴重，無論買賣的房產(chǎn)性質(zhì)為何均屬于重大決策，妥善處理該類案件涉及社會民生。房價波動、房屋狀態(tài)變化、政策調(diào)整等均會對合同順利履行造成巨大影響，合同履行受阻造成的損失亦因所涉標(biāo)的貴重而普遍較大。

“法律不重誦讀，而重理解。”法律解釋需要借助法律解釋方法，但法律解釋方法卻是一個實踐層面的問題。審理房屋買賣合同糾紛案件時，一方面應(yīng)尊重當(dāng)事人意思自治，對簽訂合同之時雙方真意進(jìn)行探求，保證合同合法穩(wěn)定的履行狀態(tài)；另一方面，也應(yīng)當(dāng)考慮致合同履行受阻的因素發(fā)生時，客觀上對房屋價值造成的影響，結(jié)合合同雙方在履約過程中的過錯程度進(jìn)行綜合判斷，從利益平衡的角度出發(fā)，對違約所應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任范圍進(jìn)行認(rèn)定。避免出現(xiàn)僅考慮市場環(huán)境對合同一方造成的影響，而變相苛責(zé)另一方對市場變化進(jìn)行超出合理范圍的預(yù)期，從維護交易穩(wěn)定，保障房地產(chǎn)交易市場平穩(wěn)運作的角度，發(fā)揮民事裁判的規(guī)范引導(dǎo)作用。

值班編輯：郭葭