2月底，2024年第四季度奉賢區住宅物業服務“紅黑榜”新鮮出爐：上海居上物業管理有限公司、大悅城控股集團物業服務有限公司上海分公司、金融街物業股份有限公司上海分公司等25家物業企業因存在亂張貼、亂堆放、公共區城停放電動車等共性問題被納入“黑榜”，并通過新聞媒體、網絡平臺等方式公開向社會公布，這也意味著如果物業服務不提升，極有可能被所在小區業主選擇解聘。

奉賢區住宅物業服務“紅黑榜”，是奉賢區房管局根據《物業管理條例》等相關規定創新設立的一項評價機制，這也是全市范圍內“首家”全面實施區、街鎮兩級住宅物業服務“紅黑榜”評價的區。通過把物業企業內部管理、保潔保綠、公共設施維護等7個方面拆分成230多個“打分點”，再由區房管局委托第三方測評機構，各街鎮組建鎮級專業測評隊伍，形成區、街鎮兩級物業服務綜合評價機制，對本區住宅小區進行季度計分和開展綜合評價，旨在對物業管理進行正面激勵和反向監督。奉賢區房管局副局長陸云峰介紹，奉賢共有540多個住宅小區，提供服務的物業企業有134家。服務質量參差不齊，是當前居民群眾普遍反映的問題，“我們設立‘紅黑榜’，就是希望能夠通過這種紅紅臉、出出汗的形式，不斷提升物業企業的服務意識和服務能力，不斷提升居民群眾的滿意度。同時，對居民群眾來說，也能對自己小區物業服務質量做到心中有數，也能將此作為參考依據行使好業主權利。”

自2019年起，奉賢“紅黑榜”已累計公布20余期榜單。期間，有21個小區在選聘物業時將約束性解聘條款納入服務合同，9個小區業主大會解聘了服務質量差的物業企業，推動奉賢區住宅物業服務更加規范、更加有序。

物業收繳率從34%到92.97%

“這個‘紅黑榜’很權威，新物業的工作跟以前的物業比起來，要好很多。”在金海街道恒盛·湖畔豪庭二期（小區），說起這個“紅黑榜”，小區居民趙女士頗為感慨。

去年，恒盛·湖畔豪庭二期（小區）結合奉賢“紅黑榜”評價結果，了解“紅榜”上不同物業企業的表現和口碑，業主大會共同選定“紅榜”物業企業——上海科瑞物業管理發展有限公司，對小區提供物業管理服務。“企業一進來，就開展民意調查，詢問居民有哪些需求。”趙女士回憶，之前，居民普遍反映地下車庫陰暗潮濕問題，物業通過小區維修基金，拿出了具體的改造方案，“一方面，對涉及地下車庫的樓棟進行散水坡改造、地庫集水井泵維修更新，避免雨水滲透到地下車庫；另一方面，在地下車庫開展地庫新風系統改造等系統工程。現在，地下車庫的體感大大改善，哪怕下雨天，地下車庫也不會濕嗒嗒的。”

不僅如此，該物業還自帶100萬元資金，用于小區的相關設施設備的改造。比如，小區坡道的平整、花壇綠化的修剪、垃圾箱房的智能化改造等。最近，根據老年居民沒有老年活動室的實際情況，該物業還在自己的辦公點里騰出了30平方米的空間，用于老年人娛樂休憩。居民徐女士點贊：“居民有需求，物業有回應。”

物業服務到位，業主滿意度也在不斷提升。2025年1月，小區業主大會對該物業企業服務滿意率進行測評，滿意度超84%，并將測評結果公開在小區內，隨后集體表決同意續簽物業服務合同。作為金海街道恒盛社區黨支部書記、居委會主任，陸杰覺得奉賢“紅黑榜”對于物業企業的服務品質提升起到了很重要的作用：“居委會提供的服務主要是針對居民生活方面，以人為主。物業企業是按照小區物業服務合同的約定，提供以物為主的服務。有了奉賢‘紅黑榜’，大家各司其職，相互賦能，社區治理工作就比較好開展。”以物業費收繳為例，該小區新一年的物業費收繳率就從原來的34%直接躍升至92.97%。

今年，居委和物業整合資源，發展邀請87家商戶參與，共創睦鄰墟市，為居民打造了家門口的“好物集市”，同時通過協商議事形成2.0版本——“行走的睦鄰墟市”，受益居民達7200余人次。

激勵物業企業“卷”出為民服務新方式

奉賢住宅物業服務“紅黑榜”的評價和排名，不僅過濾掉服務質量過差的企業，同時罰差獎優，激勵物業企業提供更高質量的服務。

在南橋鎮蘇寧榮悅怡庭小區，江蘇銀河物業管理有限公司上海分公司就“卷”出為民服務新方式：設立紅色物業議事廳。每個月下旬，物業企業都會邀請行業指導部門、居委會、業委會、社區民警、法律顧問走進議事廳，圍繞業主反映的各類訴求，一起商討處理本月小區里的各項大小事務。最近，因為物業續簽，議事廳里就上演過“拉鋸戰”。“在續簽的過程當中，我們幾方有一些意見分歧，就是我們物業之前物業服務費對應一級服務標準，但是他們做到了三級至四級的服務內容，這一點是業主們都非常認可的，”蘇寧榮悅怡庭業委會主任錢華回憶道，“在我們幾方的反復商量磨合下，最終物業續約時還是保持了跟之前一致的物業服務費和服務方案，也是這個議事廳給了我們一個坐下來好好談的空間。”

小區居民封女士感慨，物業服務很及時：“紅色物業議事廳有線下空間，也有線上大群，除了每月定期的議事外，無論遇到什么樣的問題，我們都可以在群里面及時反映。比如小區工程維修，或者家中設施設備損壞，他們跟進速度很快，效率還是蠻高的。”目前，該物業企業已經多次蟬聯“紅榜”，是奉賢“紅黑榜”上的“常勝將軍”。

未來，奉賢“紅黑榜”的指標體系還會不斷優化，更加貼合群眾需求，更加適應群眾對美好生活的向往。陸云峰介紹：“接下來，我們會針對老百姓關心關注的內容加大分值權重，從而提升物業企業在四保一綜合方面的服務質量，提高在回應百姓需求方面的處置能力。”

除了奉賢“紅黑榜”外，奉賢區房管局也將推出“賢城智管家”物業服務小程序和“便民聯系卡”，業主可線上線下直通物業企業反映問題，以便更好地溝通、聯系，及時處理業主訴求。

記者：孫燕 何琦

編輯：何海丹

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