北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

請問，如果房價下跌，老百姓70%的財富就會灰飛煙滅。我認為這句話是錯誤的，純屬危言聳聽，因為普通百姓不是炒房客，就算是家庭財富有70%都是房子，那只要不賣就沒任何損失，房子是用來住的不受影響。

而且房價下跌后能讓更多的窮人買的起房子是好事，所以我支持房價下跌。我知道你們肯定是幫著既得利益集團說話的，但請講出能服眾的道理。

A：

1、我幫自己說話行嗎？我也認為這句話不全對，因為雖然中國百姓的家庭財富中有70%都是房產價值，但就算房價下跌也不可能都灰飛煙滅，只是會部分受損失而已。

2、拿股票做個對比吧。中國百姓的家庭財富中，股票占了5%，遠低于房子。所以有人說如果股市下跌，老百姓5%的財富就會灰飛煙滅，我認為這句話是錯誤的。

因為普通百姓并不炒股，就算炒股的，即便是股市下跌，只要不賣就沒有任何損失。股票是擁有的上市公司的股權而已，無論價格高低都和股份數量沒關系，所以完全不影響小股東的持股比例。您覺得我這話對嗎？

再者說了，股市下跌后能讓更多的窮人買的起股票是好事，都成為上市公司股東了。我所以我支持股市下跌，反正我也不炒股。

3、另外還有現金，不管中國百姓的儲蓄率有多少，我都支持貨幣貶值。但無論怎么貶，錢這東西也不會完全灰飛煙滅的。

因為普通百姓沒多少錢，就算有點兒積蓄，那貶值了也都無所謂，只要不花就沒有任何損失，可以存在銀行里數數玩兒嘛。

而且貨幣貶值后能讓窮人掙到更多的錢。可以設想一下，以后隨便點個外賣都是幾百萬，搬磚打螺絲的工資都是幾十億，多有成就感啊！

4、能理解了嗎？房子作為資產，在本質上和股票存款都是一樣的，貶值就是財產受損。只不過你沒房子，所以認為別人的房子貶值了無所謂。我沒股票，所以認為你的股票貶值了與我無關。噴子們沒有存款只有負債，那更盼望貨幣貶值多加零呢。這就是屁股決定腦袋，立場不同，價值觀也就不同。

僅供參考。

二

Q:

請問，孩子在豐臺北大地上學，準備在看丹橋附近買一個三居，不用考慮學位，預算 400萬。

當前主要考慮的小區：

1、新華街附近公房 小三居（80-90平），戶型一般；

2、新華街附近公房 大兩居（90-100平，改成三居）；

3、歐尚超市附近的 南極星 （110平）；

4、城市經典小區，不過戶型不方正；

5、怡海花園，總價較高，當前資金買不到三居。

希望您能給些小區選擇建議。謝謝

A：

1、從自住角度我沒建議，看自己的喜好。如果從保值角度說，那當然是首選怡海的板樓了，次選老公房，南極星和城市經典就算了。

2、其實南極星和城市經典也說不上什么不好，就是產品形式落伍了。

城市經典最典型，曾經是全北京最便宜的外銷公寓。很老了，算是北京最早的一批，應該是和豐科園同時期立項的，大概是1992年左右吧，遙遠的30年前。

那時候怡海剛剛拿地，女老板被陷在巨大的沙坑兒里了，但城市經典卻搶先開盤了。開盤價不算太貴，7/800塊錢吧，美金，折合人民幣3000多不到4000。也不算太低，怡海到1997年開盤時也不過是2980。

看看現在的價格能體現出升值的差距了嗎？被怡海反超了，這電梯樓還不如老公房價格高呢。全北京的這種塔樓公寓升值都不太好，主要是產品過時了，當年的時尚不符合現在人們的追求了。

南極星也差不多，我印象中是南邊的六圈大隊當的開發商，至少是合作的，所以叫這個名字。質量應該不錯的，不過也是單體樓，沒什么社區環境。這種樓在全北京幾乎沒有升值好的，逐漸落后。

3、老公房沒什么，保值性都挺強，所有的成熟板塊都差不多。但得是板樓，塔樓也大多一般。新華街這面積的兩居，估計也是塔樓，謹慎些。

4、怡海就不必說了，全北京第一個復合型社區，至今也是板塊標桿。現在的物業水平不知怎樣了，反正當年是連續多年北京第一，現在應該不會差，畢竟底子不錯。

5、總之首選怡海，但也是盡量買板樓吧，塔樓大多數都不算太強。

僅供參考。

三

Q:

請問，我們夫妻目前都是北京集體戶，不在一個單位。我單位要求是只要買房就必須遷戶，妻子單位沒明確，那我想問一下，是否可以只遷我的戶口？另外是否建議買共有產權房，因為現金有限，只有100掛零，而且收入不高，預計要小孩的話就無力支撐高月供了。

A：

1、當然可以只遷一方的戶口了。另外遷戶口這事兒就看單位是否較真兒了，很多單位都是年年清理集體戶，但也都是年年清理不干凈。

不過說實話，保留妻子的戶口是否有意義啊？如果是為了孩子上學，那孩子落戶時得看單位是否同意接納，上學時更得看單位是否給開證明了？我覺得挺難的，很少有這么大方的單位。

2、共有產權房，這談不上是否建議，看自己的需求。優劣勢都明顯，看注重哪方面了？

優勢就是價格相對低，能花不多的資金住進新房子，怎么都比二手房強。劣勢就是地段兒和質量一般都不是太好，而且制度很嚴，幾乎堵死了所有的投資獲利通道。也就是完全的房住不炒，只適合長期自住。

對了，如果是買共產房，那是要審核家庭的，那雙方妻子單位就肯定知道要買房的事兒，瞞不住。

3、反正共產房簡單就是這情況，考慮好，確定是長期自住，不太在乎投資，今后也輕易不打算置換的才合適。

僅供參考。

四

Q:

請問，我在廣外遠見名苑一期有套兩居，07年買的，目前市值應在1000萬以上，孩子在讀四中高中。過幾個月我們打算在學校附近租套房子，想把廣外這套賣了，換套環境好品質好科技化的三居小洋房（作為以后養老，也有可能在10年以后賣掉），預算600~700萬全款買。

我比較喜歡周邊環境有水，綠化好，相對安靜，但又不想太偏遠。因為通州有運河，又是城市副中心，也許以后有升值空間，所以去通州走了一趟，中介推薦了****，但周邊環境我不太喜歡。

想請問章哥，有哪些地方新房源符合我的需求的嗎？當然不一定要在通州。另外請問，現在遠見的房價，是否已經溢價太高？如果不賣放著，還有上漲空間嗎？

A：

1、四中，羨慕，算是我老爹的小校友。老爺子這輩子的遺憾之一就是我沒考上他的母校。

2、遠見名苑的溢價不算太高，商品房戶型大，所以溢價比老破小要低，應該在25%左右吧，西城學區房的平均值，基本都這樣兒。

是否有上漲空間就看北京大盤了，基礎部分肯定跟隨大盤，占不到便宜也不吃虧。溢價部分大概率是不會再漲的，畢竟人口趨勢擺在這兒呢，明年就是明確的入學人數拐點了。所以常規建議是如果用完了學位就置換，留著的話一是居住的性價比低，二是溢價部分的保值風險大。

3、我對新房不熟，這幾年很少看，不好說什么。這還是憑個人喜好選吧，我真不好點評，說好的沒人給推廣費，我也懶得掙。說不好的一發帖就有人來公關，弄得我跟碰瓷兒似的，犯不上。這還是咨詢別人吧，我只對二手房熟悉些。幫不上忙。

五

Q:

請問，以前不懂所以買了門頭溝的七星長安，3萬買的，現在半價，請問應該止損還是再等等？另外目前看上了70年住宅是****，我知道是偏遠了一點兒，但地鐵線路是很可能在五年內規劃的，旁邊據說國務院管理局也在準備蓋宿舍，應該能帶動配套。主要是我現在只有這100萬左右，準備持有六年后再置換市區的房子。

A：

1、這讓我說什么呢，好像沒得可說似的。

2、七星長安開盤時候買的吧，2015年初，當時如果3萬買普宅的話現在一般都能漲到5萬多吧。現在是否賣掉，這不是誰建議的問題，而是真舍得賣嗎？不賣的話還有點兒希望，租金也還行，如果賣掉可就沒有念想兒了。

一般來說對于公寓的建議都是要么就甭買，買了也就甭賣了，誰面對割肉也心疼。再考慮一下吧。注重租金或自住就留著，注重其他的再考慮賣掉。也未必好賣，先問問當地中介吧。

3、這新盤我還是不點評了，容易惹麻煩，我犯不上。只是提醒一下，地鐵就算是五年內規劃了，等通車也得十年八年了，未必等得及。如果真的在五年內能規劃，那開發商早就大肆宣傳了，價值也就體現在價格之中了，也就是當初在拿地的時候，政府已經把這份價值加在土地款上了。

國管局這事兒我不知道，就算有也沒什么大不了吧，頂多是周邊有什么國管機關的宿舍。這別聽售樓處和中介忽悠，還是自己去周邊問問吧。而且也別期望值太高，就算能蓋個2000套也不算多大規模，起不到帶動配套的作用。

4、總之這倆我都沒建議，公寓是否賣看自己，這新房只適合自住，別有太多投資的想法。

僅供參考。

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