北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

請問，青龍湖的**下疊怎么樣？適合自住+投資嗎？我看您說過別墅升值慢，但我想青龍湖配套還不完善，那隨著完善的話地段兒價(jià)值會(huì)提升，這樣不就彌補(bǔ)了別墅本身的升值慢嗎？

我是一直很想在高爾夫球場旁邊買房，打球享受生活。房子我也看了，估計(jì)也就是地下裝修稍微貴點(diǎn)，其他的沒什么劣勢。

章哥：

1、這怎么說呢，真要想好了就買吧，房子是用來住的，自己喜歡才最合適。至于投資升值什么的是副產(chǎn)品，沒有居住體驗(yàn)重要。

2、不過也說兩句，別墅類的產(chǎn)品和普宅完全不同，普宅是需要地鐵學(xué)校商場醫(yī)院等各種配套的。而別墅則不太依賴這些，只要有公路就行，然后最大的配套就是自然環(huán)境，包括高爾夫。真要是別墅周邊各種配套都齊全了，那這別墅還或許受影響呢。這參看北京市區(qū)的別墅吧，周邊配套非常完善，但升值也遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后普宅。

另外一點(diǎn)，別墅類產(chǎn)品的定價(jià)也和普宅不同，一般都是有較高溢價(jià)的，畢竟目標(biāo)客戶是有錢人，得一次賺個(gè)夠。所以別墅升值慢也跟這初始價(jià)有關(guān)，投資了后續(xù)的升值空間。另外提醒一點(diǎn)，地下室的裝修不是稍微貴點(diǎn)兒，而是會(huì)很貴的。幾乎就是無論預(yù)算多少，裝到一半的時(shí)候就都會(huì)發(fā)現(xiàn)不夠。這上網(wǎng)搜搜吧，各種案例有的是。

3、青龍湖自住當(dāng)然沒問題，很好的環(huán)境，萬科的小區(qū)質(zhì)量也肯定好。房本無所謂，這本來就相當(dāng)于贈(zèng)送的。開發(fā)商為了給地下室一個(gè)說法，只好弄出個(gè)倉儲(chǔ)產(chǎn)權(quán)來。其實(shí)有沒有都一樣，都含在總價(jià)里，也不可能單獨(dú)出售或抵押。

4、兼投資，看什么期望值了。如果是作為保值工具，那基本上北京的房產(chǎn)都能做到，高檔小區(qū)的保值性更強(qiáng)。但如果說升值性，而且是和大盤相比，那郊區(qū)高端社區(qū)極少能有趕上平均值的。

5、其實(shí)不光是郊區(qū)的高端產(chǎn)品，市區(qū)的也一樣，升值幅度基本都要弱于大盤，也就是弱于普通住宅。比如看看市區(qū)的豪宅小區(qū)或者高檔公寓，無論新老，檔次越高的升值率越低。

最典型是是貢院六號(hào)和銀泰中心。六號(hào)是2003年開盤，小戶型4萬大戶型5萬，是當(dāng)時(shí)北京均價(jià)的十倍。而十多年過去，普通住宅基本上漲了十多倍，而貢院六號(hào)呢，頂多也就翻了一番。

銀泰中心一直是號(hào)稱北京第一豪宅，2008年開盤時(shí)起價(jià)10.8888萬，也是當(dāng)時(shí)均價(jià)的10倍以上。但今天這價(jià)格反正不算太高，還沒銀行利息的回報(bào)率高呢。

6、房子是用來住的，越高檔的小區(qū)居住性越強(qiáng)，那投資性就相對越弱。郊區(qū)別墅也一樣，是為了更好的生活而購買的，所以幾乎沒有能跟上大盤的。比如當(dāng)年的玫瑰園，全國最大別墅區(qū)，升值幅度就別提了，太低。

所以說，購買這種高端物業(yè)最好別太考慮升值，就當(dāng)作是消費(fèi)品比較好。跟高檔汽車沒什么區(qū)別，為了更好生活的投入，不必太考慮回報(bào)率，也很難做到。

媒體上總宣傳說，某富豪購買了別墅，多少年間升值了多少，賺了N多億。這數(shù)字沒錯(cuò)，但別比，如果和普通住宅一比，那升值率幾乎沒有能跑平的。

商品價(jià)格是由供需關(guān)系決定的，中國也好，北京也好，還沒到大部分人買得起、且想買高端物業(yè)的時(shí)候。而郊區(qū)的土地又有的是，蓋這種小房子也沒多少成本。估計(jì)很長時(shí)間之內(nèi)還做不到供不應(yīng)求，所以自然漲幅略低。

7、總之吧，買這種產(chǎn)品，最大的功能是居住消費(fèi)，并不是投資升值。就相當(dāng)于買豪車游艇一類，是為了更好生活的投入。所以建議別太考慮升值，就注重于品質(zhì)考量為好，住的舒適就算實(shí)現(xiàn)目標(biāo)。

僅供參考。

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