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一、案件梳理

（一）人物關系

原告方為周悅萱，向法院起訴被告方：乙公司、甲公司。案外人林秀芳與周悅萱系母子關系，林秀芳與配偶周志鵬育有周悅萱、周宇軒、周澤楷、周瀾怡、周軒宇五個子女。周志鵬早于林秀芳去世，周澤楷、周瀾怡也先后離世，周澤楷生前與配偶林曉涵育有周晨陽、周熙瑤，周瀾怡生前與配偶趙婉麗生育了周詩琪。

（二）房屋背景

2017 年 3 月 15 日，林秀芳與甲公司簽訂北京市商品房預售合同，購買一號房屋，房款 1265620 元及面積差價 6040 元均已繳納。2017 年 7 月 3 日，房屋交付使用，周悅萱及其家人一直居住在此。該房屋產權仍登記在甲公司名下。

（三）案件進程

因甲公司與乙公司存在建設工程合同糾紛，法院判決甲公司需向乙公司支付工程款、質保金及利息、案件受理費等。甲公司未履行判決義務，乙公司申請強制執行，2023 年 7 月 17 日法院查封了一號房屋。此前，林秀芳于 2017 年 4 月 14 日死亡，未立遺囑，其遺產應由五子女繼承，但因周澤楷患病無法辦理繼承事宜。2022 年 10 月 17 日周瀾怡死亡，2023 年 8 月 2 日周澤楷死亡。經全體繼承人協商，一致同意一號房屋由周悅萱繼承，北京市某公證處出具公證書予以確認。2023 年 11 月 7 日，周悅萱對執行標的提出書面異議，請求解除并終止對一號房屋的查封與執行，法院于 2023 年 11 月 20 日駁回其異議請求。于是，周悅萱向法院提起案外人執行異議之訴，請求判令停止執行一號房屋、解除查封、要求甲公司協助將房屋過戶至自己名下，并讓被告承擔訴訟費。乙公司不同意解封，稱已與執行法官溝通暫停拍賣房屋。甲公司認可周悅萱訴求。

二、爭議焦點

（一）原告訴求

周悅萱請求判令停止執行一號房屋、解除查封、甲公司協助過戶，要求被告承擔訴訟費。

（二）被告訴求

乙公司不同意解封，甲公司認可周悅萱訴求。

（三）焦點總結

周悅萱對一號房屋是否享有足以排除強制執行的民事權益。

甲公司是否應協助周悅萱將一號房屋過戶。

三、裁判結果

停止對一號房屋的執行。

解除對一號房屋的查封。

四、案件分析

（一）法律依據

依據最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定，案外人需就其對執行標的享有足以排除強制執行的民事權益承擔舉證責任。其中第二十八條規定了買受人對登記在被執行人名下不動產提出異議可獲支持的情形，第二十九條針對登記在被執行的房地產開發企業名下商品房提出異議的情況作出規定，第二十四條明確了法院審查案外人排除執行異議應審查的內容。最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋第三百一十條也對相關案件審理作出規定。

（二）證據與事實關聯

權益認定：林秀芳在法院查封前已與甲公司簽訂合法有效的書面買賣合同，支付了全部價款，且房屋已交付使用，后因林秀芳去世導致未辦理過戶登記，符合非因買受人自身原因未辦理過戶的情形。周悅萱作為繼承人，有權對房屋執行提出異議。

過戶訴求：周悅萱要求甲公司協助辦理過戶，涉及預售合同能否繼續履行，超出執行異議審理范圍，法院在本案中不予處理。綜合判斷，周悅萱對房屋享有足以排除強制執行的權益，法院判決停止執行、解除查封，但駁回過戶等其他訴求。

五、勝訴辦案心得

（一）精準把握法律規定

研究異議相關法規：深入研究執行異議相關法律條文，精準把握最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定中關于案外人排除執行的條件。在訴訟中，能夠準確依據法律規定，闡述自己對房屋所享有的權益符合排除強制執行的情形，為勝訴奠定法律基礎。

明確法規適用要點：清晰區分不同情形下法律規定的適用，如本案中準確判斷應依據第二十八條關于登記在被執行人名下不動產的規定，還是第二十九條關于登記在房地產開發企業名下商品房的規定，使自己的主張更具針對性和合法性。

（二）有效收集與運用證據

收集關鍵證據：收集了林秀芳與甲公司簽訂的預售合同、購房發票，證明在查封前已簽訂合法合同并支付全部價款。同時，收集死亡證明、公證書等證據，明確自己作為繼承人的身份及對房屋權益的繼承情況，這些證據在證明其對房屋享有合法權益方面起到關鍵作用。

合理運用證據闡述：在庭審中，合理組織證據，向法官清晰闡述從林秀芳購房到自己繼承房屋權益的整個過程，說明房屋未過戶原因并非自身造成，有力論證自己對房屋享有足以排除強制執行的民事權益，促使法官作出有利判決。

（三）應對被告抗辯

分析被告觀點：針對乙公司不同意解封的抗辯，原告方從法律和事實角度分析其不合理性。強調自身對房屋權益的合法性，以及法律規定中關于案外人排除執行的情形，指出乙公司的主張缺乏法律依據，削弱其抗辯效力。

爭取支持與配合：對于甲公司認可訴求的情況，原告方積極與其溝通，獲取其在案件中的支持與配合。如甲公司對房屋交付等事實的認可，進一步強化了原告方的證據鏈條，有助于案件的順利推進和勝訴判決的取得。