我是『房段子』，您相見恨晚的房產軍師，目前已為10000+成都購房者提供了一整套房產買賣的解決方案。

我向來以實戰主義，穩中求進，并完全站在購房者的實際情況和需求的角度，輔以我在成都樓市超過14年摸爬滾打的經驗，給出最合理的買賣、置換、選籌和落地實操方案。

以下精選問答內容來自房段子解答案例。由于以下問答信息，部分涉及到隱私等問題，因此有所刪減。均為此前問答，因此回答的內容數據可能有一定的時效性，不能完全套用，還請理解。

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粉絲

提問

你好，臨近選房了，我心里反而很擔心，因為也是看了成都樓市起起伏伏好幾年的，擔心買到了就虧，或者買到了就不是熱點板塊了，因為成都樓市太容易轉移重點了，幾乎隔一兩年就不一樣，怎么理解和消化這種現象呢？

房段子解答

最近看到一些文章或者叫說法，大致意思就是當前的主流板塊，新房迭代，熱度居高不下，一派歌舞升平，因此沾沾自喜，洋洋得意，關鍵還要去踩踏對比一下其他板塊。

如果稍有樓市經驗的話，就知道這玩意兒真的是三四年河東，三四年河西，今天你拉踩我，明天他就拉踩你，永遠沒個盡頭，只能說圖一時嘴快，博大家一笑。

其實從底層邏輯來說，這并非是價值回歸，而是幕后控盤的結果。

產品迭代，表象是政策，內里是行業發展，時間的推演，內卷無止境，其實當前大家都心知肚明。

關鍵是控地，去年拍A板塊，那么它必然是市場熱點，今年拍B板塊，那么B板塊又成為新晉主流。

明年拍C板塊，后年拍D板塊呢？B板塊咋說。

參考之前我寫的一篇：《購買力的地緣消耗》

另外我想說，市場熱度很大一部分來自輿論，要么是開發商組團造勢，要么是白領們霸占話語權，但捫心自問：這種熱度是否持續的，或者真實全面的呢？

歸根結底，買房還是要落腳于性價比、實用性，也就是我常說的匹配度。

A板塊周邊生活工作的客群，即便后面有更新更好的BCDEFG，買房重心還是應該側重A板塊的，至少相比其他板塊，沒有十惡不赦，沒有天上地下的差別吧？

更何況，風水輪流轉，控地控到最后，沒幾年又會輪到A板塊了。

粉絲提問

你好，我21年高位上車大面**三期的剛需房，現在來看，要虧差不多40萬，現在是我兒子上班在武侯那邊，不知道是熬一手還是趁著這個爛行情置換？大面的83平清水房，總價168萬，加上裝修13萬，血虧。現在要是買的話，預算可能200多點，最高不超過300萬，想著能否把之前虧的賺回來？

房段子解答

較早前房段子粉絲問答，具有一定時效性，僅供參考，有刪減節選和模糊處理。

目前來說，你們主要的訴求是資產優化，避免擴大虧損，及時找補在樓市增值回來，與此同時還要兼顧到自住通勤需求。

實際上你們是有置換的能力的（預算220-300萬左右），當前之所以還沒賣**主要是覺得虧損較大，難以接受。

應該換個角度思考。

先說**三期，這個盤是龍泉的大面，純粹的剛需板塊剛需盤，只適合當初一手房東買入成本低，本身能力有限，長期尋求自住，周邊工作通勤的買法，也還算將就。但是21年房價太夸張了，粗略估計是超過2萬了，我也找到了當初的那套成交記錄，算是頂峰相見，冒進上手了。而且還是清水房，加上裝修就是181萬了，還不算資金利息，不敢細算，反正是要虧，這是一個現實。

現在你兒子在武侯上班，需要簡單穿城，通勤稍遠，這個還可以勉強接受，都無所謂。但另外最關鍵的就是大面的本身價值不高，目前成交行情很慘淡，好的話單價一萬四五，差的話單價一萬二三，你們虧損的，很可能不止40萬哈，有心理準備嗎？

你說的虧40萬出售，按照140萬成交？除非你們的房源本身裝修、樓棟樓層位置在同小區里非常優越，與此同時還有意向準客戶（-40萬）買下來，如果有的話，那么我勸你抓緊賣！

因為我判斷1.68萬的單價對這里而言還算是很高的狀態，而且長期來說，還有繼續擴大虧損的趨勢，關鍵是大面的板塊能級，上限不高，以后漲回來的概率極小極小。除非再遇到一輪的房價暴漲潮（很難），但換個角度說，你的暴漲別人的也會暴漲，其他更優質的地段產品，還會漲得更多，房價如逆水行舟不進則退，變相的還是虧損。

所以虧損是必然，不要期待未來翻盤，這是既定事實，雖然很難受，但的確要清醒認識。

假設市場價更慘，比如成交按照100萬來說？我覺得就進入了一個平衡點，算是它的價值底部，沒有比這更差的情況了。因為目前這種房子租金2k左右，年化2.4%左右，基本和大額定存差不多了，也就是說套現出來意義也不大，還不如繼續拿著，收益一樣還有一套房保底。

總的來說，假設是100萬，那么就不建議賣了，的確虧太多，而且是底部。假設是140萬的話，那么就建議趕緊賣掉，還有下跌風險，積極置換。假設是100-140萬之間的話，就看自己，盡量以120萬為中間數來做判斷。

不賣就茍著，當純自住的用途，賣的話，你們也說了，預算大概是220-300萬，這個時候我建議要么撿漏優質次新二手房，要么考慮折價新房。

新房的話，就考慮武侯本地吧，300萬內能買到的T2板式新房，可以參考機投。

他這邊地塊還挺多的，學區概念也有所提升，到金融城也不遠（9號線的話），早先有新房進入到二手市場的，后面有順銷中的尾盤，現在有主流的三大剛改盤，接下來還有排隊上市的其他三四宗地塊。

**大家應該很熟悉，是成都新房市場為數不多的300萬級產品，在主城區，在西門尤為少見。你們要想250萬買下來的話，可以看看它，學區劃片，產品梯戶比和價格，都可以說滿足你們的預算。有興趣也可以找我們，再給你申請額外優惠。

這個盤的抗性是機場航線，背后自建房（整體界面）和地鐵（自測步行距離）以及教育（其實不錯了，已經化到機投南的小學來了，不是機投小學或者科技園小學）；但賣點是產品戶型，116做1T1戶，片區內品質最高。

武青南路這條主干道對面，就是**，和**算是對手盤，板塊內的通用缺點都一樣，但是存在2點變化，一是學區概念更豐富，比如小學——川大附小明德學校（原武青西三路小學）；初中——七中墨池書院中學（原武青西三路中學）。二是產品戶型，據反饋要差一些，看個人理解。

如果覺得新房總價高，單價砍下來也要2萬好幾的話，那么退守撿漏一些二手房也沒問題的。

還是拿武侯為例，武侯新城可以看經典的**（114平套三）；機投的**、**（單價不到2萬，次新房，但是要注意航噪接受度）；桐梓林附近可以看**。

然后還是圍繞武侯，看看其他區域，高新站南可以看**（干掛石材，96平套三雙衛，學區好，但是臨近三環有噪音）；青羊區還可以看看外光華蔡橋周圍，比如很次新的**、**我覺得都是很不錯的產品+地段，整體價值是遠高于大面的。

但當前核心點還是專心賣大面（價格到位的話），賣掉了后，估計前面說的二手房還要降一波，此時再好好砍價一番，我覺得雖然**虧了40萬，但是后面買的二手房，你也大刀砍下來了大幾十萬，所以虧損是可以轉移的，付出的成本還是那么多，但你的房子卻得到了質的提升。

這就是低賣低買的邏輯，賣得低，買的也低，降低了摩擦成本（中介費稅費），也趁著當前的低迷行情，大肆砍價買的房子，把虧損和矛盾轉移出去，算綜合賬，而不是簡單的一套房的單一賬。

粉絲提問

你好，我在理工大這邊工作，想買成華區的房子，也是我們第一套房，新房二手房都可以，盡量新房吧？預算250萬，未來有小孩，但是現在不想要非常好的學區房，就像你說的，不提前溢價。在貝殼中介的介紹下看過國貿錦園、中旅·啟境、深業泰榮府等5個新盤，但是這些盤不太符合需求，就沒考慮。

房段子解答

較早前房段子粉絲問答，具有一定時效性，僅供參考，有刪減節選和模糊處理。

老師你是在理工大工作的，暫時也不需要很好的學區，因此我們接下來討論的基礎在于一方面是理工大穩定上班，周圍通勤考慮。另一方面暫時還沒小孩，所以學區要求不做強行設定。

基于這樣的想法，按照250萬左右的預算，你們也優先考慮新房的話，我覺得大的方向是新房看二八，二手房看萬年場+杉板橋+二八的概念。

新房為啥看二八呢？因為二八板塊本身在三環內鐵路線內，和主城核心區融為一體，本身又是規整的千畝新板塊，未來的格局界面是很不錯的，未來定義為三環內難得的整齊的剛改改善板塊。當然最重要的還是距離理工大很近，幾乎一街之隔，步行即達。

反觀此前你被帶看過的其他樓盤，你會發現都是鐵路線外圍的非核心區，這種區域除了滿足預算，其他在能級性價比上可以說一塌糊涂。另外就是中介的傭金很高，他們積極性也高，你懂的哈？

國貿錦園雖然距離理工大近，但是板塊是孤盤，未來非常沒存在感，流通性保值性堪憂；中旅·啟境的位置在三環外，比國貿還坑；深業泰榮府在動物園這邊了，遠離地鐵（規劃中的23號線不曉得猴年馬月），挨著高速，所以上限也很低。

還是只有回來看二八的兩個盤，從地段價值上來看，雖然會感覺貴一點，但是明顯更踏實。

1、成華二八板塊，蜀道翰林府，https://weibo.com/1551561845/O4OJfg9gh 106平，套三雙衛，得房率88%，優點是地段好，學區好，板塊核心地段，缺點是開發商口碑一般，產品是2T3的高層。優惠下來估計是250-260萬可以拿下。

2、同樣二八板塊的，中建匠心里，https://weibo.com/1551561845/O2dB69OsD 98平套三雙衛，2t3的小高層，得房率89%，優點是單價總價更低，大概250-260萬左右可以買入。缺點是位于板塊邊緣，可拓展的空間不高。

如果你鐵定要看新房的話，選擇這兩個盤準沒錯，是你250萬左右還能買到的最優解。接下來可以我這邊帶你看房，到時候拉個群給你詳聊。

然后另外一個角度就是看二手房了。

二手房相比新房房齡老舊一些，但優勢是單價總價可能更低，然后地段配套可能更好（即買即住）。

比如萬象城經典的**，210+可以拿下套三。優勢是**次新房，地段好配套好，缺點是超高層，單衛，臨近高架等。然后杉板橋可以看看**（品質高，得房率高，有洋房和高層，可以買84平的套三單衛，大概200左右拿下，該小區周邊人氣旺，生活氣息非常好，年輕人很喜歡的）；東郊記憶可以看**（88平套三1.5衛，生活氣息非常好，學區也不錯，比中糧好，但是超高層，格局一般）；回來二八，看二手房可以了解**，99平套三雙衛，總價210-250萬左右，和前面說的兩個新房價格面積很相似，但它是T5高層，得房率也比不上新房，只能說即買即住更肉眼可見，而且總價的確可以談下來一點。

總的來說，假設你有新房情節，對新房的戶型，梯戶比產品更有想法的話，那么就只考慮二八的蜀道和中建匠心里即可，沒問題的，如果你想看二手房的話，我這邊也可以來安排看房的哈。