拆拆拆！海珠新中軸舊改，簡直跑出火箭速度！

　　前有赤崗江海段，新港商業城開拆，多個產業園趕在最后限期搬遷。

　　后有康鷺片區一期7地塊開拆，紅衛村、東風村拆補方案敲定，首開區和安置戶型流出。

　　如此頻密的征拆節奏，是近幾年海珠舊改未曾見過的新局面。

　　｜圖源：粉絲群

　　壹

　　整個海珠新中軸共分為7大片區，涉及6個城中村、8個舊城及20個舊廠。

　　其中推進速度最快的是赤崗江海段和康鷺片區，以及紅衛、東風和三滘村三大做地項目。

　　｜廣州樓市發布 制

　　赤崗江海段

　　赤崗江海段從2025年至2027年，將分三個階段完成土地征收。

　　來自樓市君新中軸舊改分享群的最新消息，新港商業城已開拆。

　　早前有工作人員，把商場和酒店的空調拆卸下來。

　　從粉絲傳來的現場情況來看，新港商業城以及周邊道路已全部圍蔽起來，吊機已進場，建筑主體里面傳來陣陣敲打聲。

　　｜新港商業城現狀

　　｜圖源：粉絲供圖

　　據樓市君了解，新港商業城內部已斷水斷電，基本完成商戶清租。

　　周邊未納入舊改范圍的商戶表示，舊改征拆對生意影響很大，已經在附近的萬達廣場找好新鋪面，近期也會搬離。

　　｜新港商業城

　　｜圖源：粉絲供圖

　　沿著新港商業城往里走，產業園區正在陸續搬遷。

　　臨近3月31日的最后清退日，華軍科創谷雖然被圍擋圍蔽，樓市君仍看到有公司正常辦公，停車場幾乎停滿。

　　｜華軍科創谷

　　｜圖源：粉絲供圖

　　一路之隔的ING文化谷，紐得賽科技公司門口，大包小包正在著手搬遷。

　　｜紐得賽科技

　　｜圖源：粉絲供圖

　　康鷺片區

　　康鷺片區近期迎來大動作，一期再有7個地塊同步啟動拆卸，標志著康鷺舊改迎來全面提速階段。

　　本次拆卸的7個地塊原為恒業豐針車城、康盛紡織城等7個批發市場，總建筑面積達35萬平，計劃在下半年開工建設。

　　｜康鷺片區拆卸現場

　　｜圖源：鳳和更新改造

　　此前，這些批發市場占地面積廣、租金價值高、占據規劃路位多，拆卸難度較大。

　　從去年下半年起，僅用了6個月時間，康鷺片區完成了共1547戶租戶全部順利清租，整體推進有了實質性進展。

　　而一期F37、F57安置房地塊早在2024年已率先動工。

　　有群友分享康鷺片區F37首建區地塊拆卸進度神速，基本已完成地面平整，多臺挖機加速日夜施工。

　　｜康鷺片區F37地塊現狀

　　｜圖源：粉絲供圖

　　東風村

　　樓市君收到東風村民爆料，近期將有工作人員在D6地塊紅線范圍內，開展征收動遷工作。

　　村民還給樓市君分享了一份東風村宣傳手冊，包含舊改補償標準、首開區和安置房戶型都有詳細介紹。

　　｜圖源：粉絲供圖

　　據下發文件，東風村一期采取拆除重建的改造方式，改造范圍劃定7個地塊約17.5公頃，其中D3、D6、D12為安置地塊。

　　值得一提的是，D1地塊規劃為商業用地，就是最先曝光的廣州大道南1218號地塊。

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　　除此之外，還詳細介紹了回遷房面積和戶型，以65-110-130平為主。

　　D3、D6地塊規劃3棟住宅，D12、D13地塊規劃6棟住宅，層高為43-48層。

　　結合如今回遷房戶型設計來看，樓市君猜測大概率也會采用戶型新規設計，使用率能接近100%。

　　｜圖源：粉絲供圖

　　舊改進度頻頻刷新，海珠舊改仿佛是在集體沖KPI。

　　清租產業園、加速清拆、出臺拆補方案...海珠新中軸片區已經形成了連片開發之勢，動作將會越來越快。

　　貳

　　海珠新中軸片區涉及舊改眾多，各村征拆補償方案各不相同。

　　樓市君整理了新中軸各片區舊改補償一覽，方便大家了解。

　　｜廣州樓市發布 制

　　赤崗江海段的住宅屬國有土地，征拆補償比做地項目以及城中村舊改的補償標準都要高。

　　樓市君曾第一時間報道過，客村“住學商”大規模征拆，補償標準最高4.7萬/平。（戳回顧：）

　　以最高標準的框架結構為例，棄產最高能補償4.7萬/平，加上臨遷費、搬遷費、生活補償等，到手還會更高。

　　另外還有傳出，海珠新中軸國有土地房屋的補償標準，有可能提高至5.6萬/平，對標荔灣芳村，還有待官宣。

　　｜廣州樓市發布 制

　　從樓市君統計的數據來看，新中軸片區同比其他中心區的國補還是有一定差距。

　　比如海珠灣隧道工程的征收補償標準最高為7.7萬/平，越秀區的國補為7.02-8.6萬/平不等。

　　若國有土地上房屋征拆標準提升至5.6萬/平，對各位海珠街坊也是一大利好。

　　｜海珠、越秀、荔灣國補標準

　　｜圖源：粉絲供圖

　　海珠巨無霸舊改項目，康鷺片區補償方案也經過多次修訂。

　　村民可按現狀證載合法建面或建基面積*3.5核定回遷面積，棄產最高補償2.5萬/平。

　　非村民有證超出280平的部分，棄產最高獲得1.68萬/平的補償，或可按1:1回遷產權公寓。

　　｜圖源：粉絲爆料

　　做地模式下的紅衛村和東風村，近期先后公布了完整的補償方案，兩者基礎安置面積都是定在了280平。

　　以東風村為例，合法面積最高補償280平，超出部分可以按1.88萬/平回購公寓，棄產最高為1.88萬/平。

　　｜圖源：東風村宣傳手冊

　　樓市君舉個例子，東風村某村民實測面積400平，其中合法產權面積320平，2009年12月31日前建成的無合法產權面積80平。

　　最終補償到手的有280平安置房、40平產權公寓，以及163.53萬的拆遷款項。

　　｜圖源：東風村宣傳手冊

　　在新中軸做地模式下，紅衛村和東風村采取“依法征收、凈地出讓”新改造做法，優先建設安置地塊工程。

　　三滘村的補償方案還未官宣，樓市君猜測大概率會參照上述“280方案”推進。

　　目前三滘啟動區以舊村居和集體物業為主，華南鞋業城已啟動征拆，相信補償方案已在路上。

　　｜三滘啟動區

　　｜圖源：廣州海珠發布

　　位于海珠新中軸南端的瀝滘村，是新中軸最早啟動的片區，在2019年正式開拆，距今已有6個年頭。

　　瀝滘舊改當年的拆補方案，可以說是無限風光。

　　就安置補償來說，瀝滘村民房屋補償標準實行“拆一補一，最高4層”，棄產部分最高補償1.5萬/平。

　　值得一提的是，瀝滘舊改的回遷指標都是住宅，而不是像康鷺片區的回遷公寓。

　　｜瀝滘舊改展廳

　　｜廣州樓市發布 攝

　　但由于珠光集團的資金運轉和債務問題，瀝滘舊改已停滯多時，去年底被曝引入中信城開合作建設開發。

　　想要貫通整條海珠新中軸線條，難度不小。

　　不過，從開年和近期舊改進度來看，海珠舊改呈現多點開花，大刀闊斧推進舊改的決心很強。

　　在今年海珠區高質量發展大會上，多次點名新中軸舊改以及新模式的康鷺、三滘、東風村舊改。

　　海珠新中軸的推進對廣州而言非常重要，一方面要在全運會開幕前，加快推進新中軸綠軸示范段。

　　｜海珠區綠地系統結構規劃圖

　　｜圖源：海珠區國土空間總體規劃

　　另一方面，廣州面向全世界發展產業、搶人才，新中軸線的連片開發既能很好提升城市形象，又能帶動產業結構轉型升級。

　　最新流出的資料可以看出，海珠新中軸定位明確，發展潛力是世界級的。

　　“打造全球活力城市復合發展中脊、面向世界人人可享的城央舞臺。”

　　在海珠打造一個“世界級城市會客廳”，預計投入400多億，目標就是達成高起點規劃，中軸線向東西兩側沿線輻射帶動。

　　未來將新增約60-70萬平新產業規模、約107萬平商業及辦公空間，直接帶動就業人口約5.22萬。

　　｜廣州新中軸海珠段效果圖（最終以政府批復為準）

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