北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

請問，我17年買了通州玉橋東里的一套房，本身我們住朝陽百子灣附近，當時為了上史家小學通州分校。但后來考慮到通勤時間有點久且接送不方便，就沒過去上學，在朝陽這邊上的小學。最近幾年通州的房價真是跌了不少，我們現在猶豫是趁還沒再跌割肉賣掉，還是再等等看有沒有上漲跡象，現在賣真是腰斬的程度啊！

但不賣又怕今后還不如現在的價….實在不知道通州這塊的發展趨勢，房價是不是還得繼續跌下去，麻煩您給提供點建議，現在我們是一點頭緒也沒有，謝謝您！

另外也想同時在東城區買套可以上初中的房子，目前孩子在朝陽區上小學三年級，28年小升初。因為對口初中十七中不是太好，想考慮在東城區買房上個捎好一些的初中，不需要東城區牛校，比十七中好就行，想問一下是否有推薦的區內初中及對應小區。

另外還想了解一下東城區的轉學政策是怎樣的？我看似乎由于學位緊張 東城區連續幾年不接收小學轉學申請了，如果初一再轉，是不是無法享受一些直升政策而是會被隨機派位？謝謝您！目前有意向的是天永學區，雖然在東城算墊底，但感覺也比十七中強，但總感覺不確定性因素太多。

A：

1、2017年買的，那基本是最高點了，但現在也不至于腰斬吧？是否賣掉就算算租售比，用總計除以預估租金，如果在700以下就基本沒什么下跌空間了。

比如前些日子我看這里50平的一居室賣小200萬，租金在3000左右，租售比在600多，年化收益率1.7-2%，接近于銀行存款利息。而且畢竟這里是郊區，租金收益一般都是略低于市區的，10%吧，所以沒什么下跌空間了，如果賣掉之后存銀行的話就吃虧了。

2、買東城上初中，那政策就是派位啊，東城到目前為止很公平，能進入哪所學校看運氣。其他沒什么小升初的特殊政策，買房落了戶就能申請。

小升初跨區是沒有直升的說法的。所謂“東城轉學生可以直升”，指的是如果小學跨區轉入直升校，到小升初的時候享受和“六年學籍”同等的待遇。但如果小學沒有轉學成功或小升初再跨區，那就談不上直升了，只能是派位。

有意向天永學區？有這種意向的不多。到目前為止，只有文匯南算不錯的，但是否能派入看運氣，無法保證。萬一派入50分（現在剛歸匯文，成績待觀察），那未必比十七中強多少。

而且天永學區的溢價也比較高，那花了不少的換房稅費成本，萬一轉入不強的學校，還要承擔高溢價的風險，我覺得不是太值。

3、一般來說，跨區小升初那要么就是買朝陽的學區房，只是中學單校的沒什么溢價，能大概率讓孩子對口入學，居住的性價比也高。或者是買東城較好學區的，充分利用東城的公平派位，加大進入較好學校的概率這溢價才算值。很少有到天永小升初的，各項都不太占優。

僅供參考。

二

Q:

我想問個不是房子的問題，就是在職場上，真的有人會去找曾經的對手幫忙嗎？對手會不計前嫌的提供幫助嗎？您當年幫了這個曾經的對手嗎？如果幫成功了，那他會發自內心的感謝您嗎？會不會以后還是別別扭扭的？我沒別的意思，也不是遇到了這種事，只是好奇而已。

A：

1、找對手幫忙的情況應該不算少，因為既然能成為對手，就說明曾經的實力或地位差不多。而如今如果某人放下了身段去求對方幫助，就必須認輸或認錯，從而也就讓對方感覺到了勝利，甚至是報了仇的爽感呢。那對方既然得到了快感，為了把這種感受確定下來，就很有可能提供幫助唄。

而且我多說一句，在職場上，在你遇到重大困難的時候，求朋友或曾經幫過的人未必有用，而去求曾經的對手或許效果倒更好。這不多解釋了，經歷過的才能理解。

2、不計前嫌是不可能的，除非對方記性差，否則會永遠記著前嫌，只是暫時不提了而已。提供幫助也看什么情況，一般都是在確保自己利益不受損的情況下才行，而且還不能太費力氣。然后還得成功率比較高，否則沒必要幫忙，避免再惹一身騷。

3、我當年幫了。因為我認為總公司的能給個面子，所以才介紹過去，隨便安排個事務型崗位沒什么難的。

4、他是否會發自內心的感謝我？肯定不會啊。因為他既然拉下臉來找我，就說明他是實在沒轍了，那心里得多難受啊？所以他事先是不會有感謝的想法的。

而且他既然來求我，說明他認為這種事兒在我這兒不難，至少是完成的可能性大。那既然是難度不大的幫助，他為什么要太感謝我？

打個比方吧，某個小女孩兒拎不動很重的行李，然后正好看見個彪形大漢，于是就請求幫助，對方幫了，但這女孩兒會很感謝嗎？會感謝，但不會太感謝的，因為在她看來這是舉手之勞，犯得上太過分嗎？

另外這女孩兒是輕易不會向瘦弱的人提出請求的，因為對方如果幫忙，那必定是傾盡全力，這幫助才會讓人感覺更大。

所以我這老同事既然在很為難的時候，下定決心來找我幫忙，那就說明他把我當大漢了，認為我必定有這個能力，否則犯得上放低身段嗎？那如果我不幫的話他會恨我，幫了的話他也不會感謝我，至少不會發自內心的太過分感謝。

5、以后肯定還別扭的，或許更別扭。我提供幫助，是因為能確定我們不會再共事，就算共事我也能利用這件事壓他一頭。同時我也會宣傳這事兒，往自己臉上貼窩頭，裝好人的事兒不丟人的。

6、簡單就這情況，未必所有人都這么想，我只是說了我的觀點。但人的心態都是很微妙的，很多事兒經歷過就能想明白了，畢竟基礎的人性都差不多，除非是變態。

僅供參考。

三

Q:

請問，有2個問題咨詢一下。第一個是預算 400w，準備在酒仙橋附近給老人買房（自己住東潤），看了燕莎后的東南北向一居和梵谷水郡的東南2居，現在想從板塊、居住舒適度上聽聽您的專業意見。第二是想400w左右買亮馬水晶大一居室做個投資，因為酒仙橋板塊未來規劃一定不錯，想看看升值和學區（清華附中規劃），聽聽您的意見。兩個同時進行。

A：

1、給老人買房，那這外人怎么評價舒適度啊，只能看自己的喜好。板塊沒什么不好的，只是梵谷水郡的挨著鐵道，考察好是否有噪音。

另外這燕莎后這套房既然是一居室，那就是70平左右的大戶型吧？自住應該舒適，但這種面積從投資角度一般，不如緊湊戶型受追捧。還有這“東南北向”是以哪個方向為主啊？如果以北向為主就算硬傷，畢竟一居室很難做到南北。

2、亮馬水晶，北京最后一批外銷公寓，也是當年的豪宅啊。不過400萬買“大一居”做投資，圖的哪方面優勢呢？圖租金的話這種戶型大概率坪效偏低，算算租售比吧，估計得600多呢，如果是這數值附近沒什么優勢。

圖升值的話這種定位和規模小的社區很少有升值好的，一般來說最好成績就是不再落后。也就是說，就算未來的板塊發展不錯，這種小區也很難占到便宜。

規劃了清朝學區肯定是利好，不過之前的將臺校區已經快十年了吧？到目前為止對周邊房價沒什么拉動，也就是不算學區房。著看將來的成績吧，能成為學區房就是利好，至少不吃虧。

3、簡單就是這情況，老人自住的看自己喜好，這沒標準。投資這方案不算太強，建議算算賬吧，然后也看看歷史價格走勢，這樣更容易判斷。

僅供參考。

四

Q:

想問下，為了孩子上學2022年在北大地三里300個買了一個一居室的頂層，孩子上學以后，房價逐漸下跌，現在也才160多個，租金3800。想把這個賣了和現在住的這個房子，差不多可以賣到300個的房子一起賣了，買一個居住環境好點的大三居。您看您覺得現在適合賣嗎？

然后有推薦環境和物業以及各方面都還差不多得小區推薦嗎？孩子在豐臺上學，又不能太遠 或者我們不賣現在住的房子，只是把北大地的賣了換一個小兩居，添不了太多錢的，只是收租的話，您有推薦合適的地方和小區嗎？

A：

1、160萬租金3800，租售比420？年租金4.56萬，減去物業費空置期就算5000多，那也能剩4萬吧，年化租金回報率2.5%，有這么高嗎？

現在的五年期存款利率才不到2%，那如果您的數字是真實的，這套房就超跌了，跌破地板價了。如果是我的話肯定不賣，再有錢也不帶這么任性的。

2、我沒推薦的，找房只能問中介，只有他們有房源。

3、只是收租金，那現在這2.5%的租金收益還不滿足嗎？再漲點兒租金的話可就3%了，比存銀行利息幾乎翻番，哪兒去找比這還高的房租收益啊？

4、所以如果您這數字都是真的，那就先別賣了，等著房價回暖吧，否則誰買了誰算撿漏兒。而且也買不到租金收益比這還高的普宅了，朝陽都沒這么高收益的，反正我找不到，推薦不了。

僅供參考。

五

Q:

關于房產置換，也想請教您。具體情況如下：德勝兩套老破小，都是80年代房齡，三環內。**70平東西向小三居和**79平南北通透小三居（6層頂層），鄰公園。

1、從資產優化角度考慮，兩套是否還有保留的必要？如果要賣，何時合適？兒子已經初中，學位皆無占用，東西向的中介預計成交800w（虧60w）。南北向的買入早，怎么賣都不虧，中介預計成交950w。

2、目前**已選房，打算自住（還在猶豫）。從保值增值方面考慮，不知是否是好的選擇？如果不想二換一，另一套是置換還是持幣觀望更穩妥？如果置換，是否有推薦的次新或者新房？

A：

1、德勝學區房的常規建議是，如果用不上學位+不自住，那就在入學高峰期過去之前置換了吧。現在德勝老破小的溢價率基本都在40%或以上，留著的話出租的租金收益低，少收了這個比例。

以**這套為例吧，預計成交950萬，但租金估計1萬多點兒，租售比900左右，至少800多吧。而北京老房現在的平均租售比現在不到600，多出的這部分都是溢價。以千萬總價來說，每個月少收了3/4千的租金。

明年就是明確的入學人數拐點了，之后是否能撐住溢價看政策，但畢竟這是老破小，溢價部分都有保值的風險。如果要賣就在明年信息采集之前唄，如果有利好政策還能多賣點兒。

2、我對新房不熟，都不知道現在什么價格，只能說地段兒不錯，可以算好選擇。但這主要看價格，問渠道商或中介吧，他們對新房熟悉。

3、置換還是持幣觀望，救市期間就盡量不持幣。或者說看政策和成交量，成交量下降+沒有刺激政策就觀望，有了就盡快。上周是成交量小幅下跌，估計又快有政策出臺了。反正這次的高層態度很明確，刺激不上去就一直不停，時間早晚的問題而已。

4、次新的常規建議是朝陽北部，租金高+價格走勢至少不弱。

僅供參考。

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