原創 劉曉博

最近，杭州土地市場異常火爆。

在剛剛過去的一周里，杭州兩次創出單價地王，其中3月28日的新地王，讓杭州的土拍中樓面價最高紀錄躍居全國第三城，僅次于上海和北京。

不到半年時間，杭州單價地王實現從“5W+” 到“6w+”至“7w+”再到“8w+”的四連跳。

很多自媒體據此宣布：杭州已經晉級一線城市。

下圖就是杭州兩個單價地王誕生的地方，水電新村地塊和蔣村地塊。

上圖右下角的“水電新村”地塊，是3月25日拍賣的，濱江集團以52.03億元的價格競得，可售住宅的樓面價達到了7.74萬元/平方米，創出了杭州的歷史紀錄。

水電新村地塊處于奧體新城，配套好、有江景、城市界面新，是杭州近年來樓市的熱點地區，周邊豪宅林立。這塊地容積率為2.9，未來的產品大概率是大平層，估計售價當在每平米14萬元以上，個別特殊戶型甚至更高。

然而，水電新村的單價地王只當了不到4天。

3月28日，位于城西的蔣村地塊拍賣，經過102輪報價，被建發集團以34.34億總價競得，樓面價達到了驚人的8.8萬/平米，溢價率115.39%。

杭州蔣村地塊容積率只有1.1，建筑限高為20米米，未來的產品應該是聯排或者疊墅。

蔣村地處西溪濕地的北側，處于杭州規劃的城西科技走廊上，距離阿里總部只有4公里左右，周邊科技創新企業比較多。這塊地未來的產品，大概率賣給科技新貴們。

蔣村地塊的單價，超過了深圳土拍的最高紀錄——2015年12月，泰禾集團在深圳寶安區尖崗山拿地時創造的每平方米樓面價79907元（容積率1.9）。

深圳去年12月曾拿出一塊壓箱底的，位于深圳灣1號附近、粵海街道的好地，成交樓面價也不過70388元/平方米（容積率7.59）。

杭州樓市為何這樣火？

首先跟近年來杭州、浙江經濟的基本面比較好有關。

浙江以民營經濟發達、民富程度高著稱。正因為如此，國家把“共同富裕示范區”放在了浙江。

在剛剛過去的2024年，浙江全省新增人口近43萬人，其中杭州新增了10.2萬人。而且浙江是全國唯一的，所有地市人口都增長的省份。

今年春節前后杭州六小龍爆火，尤其是深度求索（DeepSeek）的出現，被認為是中國人工智能突破美國封鎖的標志性事件，引發了美國科技股地震和中國科技股價值重估。

很多人認為，“六小龍”的出現是一個里程碑，意味著杭州已經躋身一線城市，杭州的城市價值、不動產價值都應該重估。

那些錯過了科技股大漲的投資客，開始涌入杭州搶房子，尤其是搶豪宅。

一位長期研究杭州樓市的專家表示，目前杭州樓市投資氣氛熱烈，越是總價高、單價高的樓盤反而越受歡迎。在其他大城市以剛需客為主的情況下，杭州的這一輪買家的需求更多集中在單套總價1000萬到2000萬的豪宅上。

除了接連爆出新地王，樓市“打新”現象也在杭州重出江湖，最近有多個熱點盤中簽率逼近10%的低位，比如汀岸印月軒共加推104套房源，中簽率低至12%，并實現全部去化；溪聽曉月首開，中簽率約為17%；潮語映月軒最近一次開盤，中簽率僅14.4%。

總之，杭州樓市的“賭性”已經成功被激發出來，參與其中的不僅僅是杭州本地人，還有浙江各地市的投資客，以及外省投資客。

熟悉樓市發展史的人應該都知道，中國第一波炒房客就來自浙江，是著名的溫州炒房團。

1998年，中國啟動全面房改。但當時正好遇到了亞洲金融風暴和隨后長達4到5年的通縮期。精明的溫州商人們在此之前就積累了充足的財富，看到國家有意通過房改啟動城鎮化、拉動經濟，于是組團到各地炒房，一度受到各地歡迎，賺得盆滿缽滿。

而當前，正處于改革開放之后第二個通縮期。國家在全面支持房地產市場企穩，出臺了大量利好，比如降準、降息、降低首付比例，通過城中村改造、收儲、回購閑置土地等辦法，試圖激活市場。

在全國樓市萬馬齊喑的時候，杭州樓市一馬當先，率先匯聚了人氣。

浙江人不僅熱衷于在杭州買房，還熱衷于在上海買房。對于那些浙江普通地級市的成功商人來說，不僅要在當地建一棟私宅，還要到杭州和上海各買1套房子。

去年上海總價3000萬以上新建商品房成交套數，占了全國的60%以上，有相當比例就是浙江人購買的。在杭州，這種情況更普遍。

那么，杭州樓市真的還有巨大增值空間嗎？杭州樓市的回暖能帶動全國樓市回暖嗎？

我的看法是：杭州的確日益逼近一線城市，但它的總體實力，還達不到一線城市。而樓市的局面，也跟1998年到2002年的第一個通縮期有了本質不同。樓市想重回黃金時代，已經不可能了。

看一座城市的綜合實力和發展潛力，看一個指標就夠了，這就是資金總量（金融機構本外幣存款余額）。如果GDP是一座城市1年內創造的增量財富，資金總量則是它歷年創造財富以現金方式總留存，還包括了它吸引來的財富。

由于GDP太重要，所以反而不可靠，比較城市最好看資金總量。下圖截至2024年末各地資金總量一覽：

杭州的資金總量為7.95萬億，名列內地城市第五，跟廣州差距不大，而相對于成都的優勢比較明顯，幾乎相當于“成都+廈門”。

嚴格地說，只有資金總量超過10萬億，才能算一線城市。目前全國只有北上港深超過了10萬億，其中香港大約是16萬億左右。

所以杭州的綜合實力距離真正的一線城市，差距還比較明顯。

下面是主要城市在科技創新上的核心指標，科技研發投入和發明專利數量：

杭州跟北上深的差距都比較大，要成為名副其實的一線城市，杭州還有很長的路要走。

但這不排除杭州在房價上先成為“一線城市”。

歷史上，賭性比較強的浙江人就創造過這樣的奇跡。大約在2010年到2011年前后，溫州這個普通地級市的房價，就一度超過了北京上海和深圳，成為內地房價最貴的城市。

但“亢龍有悔”，過去這些年，溫州樓市一直不溫不火，未能再創奇跡。而且溫州的城運也在高房價之后，一蹶不振。

如果杭州地價、房價上漲太快，一定會拉升其生活成本，降低對青年才俊的吸引力，影響城市競爭力。

不過，由于杭州每年出讓土地的規模都比較大，所以未來杭州房價很難像當年溫州那樣暴漲，如果上漲也是結構性的。部分核心板塊房價一線城市化，是杭州很難避免的趨勢。

這主要是因為浙江人太能賺錢了，而且賭性太強。

但樓市已經出現了歷史性拐點，這背后是人口的拐點，城鎮化率處于高位的拐點（未來增長空間不大了）。再想通過炒房獲得超額收益，難度越來越大了。

大城市核心區的優質不動產，未來仍然值得持有，值得作為家族資產之錨，這是沒有問題的。

杭州、上海接連出現地王，有助于全國樓市企穩、回暖，整體還是好事。但我想要告訴大家的是，無論是杭州還是上海，未來好房子非常多，所謂稀缺都是忽悠你的。

比如上海的風貌別墅，剛剛推出的時候供不應求。看到大家追捧，就搞出幾十個項目，個個都在核心區。目前，供求關系已發生了重大變化，坊間一直有傳言，上海在考慮取消這類豪宅的限購，以吸引全國富人來買。否則會發生什么，你懂的。

杭州的豪宅，也大致如此。只要能賣出去，就會一直供應下去，直到市場無法承受為止。

所以，無論是買杭州、上海的豪宅，還是北廣深的豪宅，都要立足于用，適度考慮投資。如果杠桿上的太猛，懷揣著炒的心態以小博大，風險還是不小的。