很多朋友應該關注到了，近期沉寂很久的土拍市場開始沸騰了，核心一二線城市不斷出現地王。

　　比如杭州，這周二 水電新村地塊的7.7萬樓面價剛刷新紀錄，不到3天就被打破了， 西湖區蔣村文新地塊被建發集團直接拍到了每平米 8.8萬元的高價，溢價率115%， 二線城市的土地拍出了一線城市的價。

　　還有成都，周四也出了新地王，樓面價直接飆到4.12萬元，溢價率106%，這也是首次突破4萬元。現場競拍很激烈， 經過213輪激烈競價由建發競得，主持人不斷提醒要理性，但現場的火熱都讓她冒出了汗 。而上一次的地王出現，僅僅就在半個月之前，樓面價還是 3.17萬。

　　北京的樓面價也在18日刷新到了 10.23萬，上海更猛，上個月搞出來一個 全國地王：每平米16萬元。另外天津、鄭州等城市的土地價格也拍出了高位。

　　不少人就被這高到天上去的土拍價格嚇懵了，這感覺就猶如10年前的火熱情景再現，再加上一些媒體和從業人員的搖旗吶喊，就認為這是房價再次全面暴漲的信號，畢竟“面粉都變貴了，面包自然要漲價”，畢竟上一輪房價大漲，也是核心城市地王引領的。

　　我可以明確告訴大家：上述想法全錯，出現地王不是房價全面上漲前兆。也和普通人沒啥關系。

　　受熱捧的現在只出現在核心一二線的核心地塊，整體土拍依然是下降趨勢，一二線的郊區和三四線城市仍然是冷清的畫面。截至3月25日，全國300城經營性土地招拍掛成交2097萬平方米，環比下降16%，同比下降25%。 常州金壇區7宗遠郊地塊因銷售前景不明朗流拍， 哈爾濱、長春等城市非核心地塊撤牌或底價成交。

　　這幾個城市為什么現在能出現地王呢，背后有幾個原因。

　　首先，這些地塊本來就在當地最核心的位置，是各地壓箱底的優質貨，非常稀缺，這是能出現地王的一個前提。比如成都的新地王 金融城三期H10地塊，就在城市最核心的區域，距6/9號線金融城東地鐵站就200米，旁邊還有七中育才頂級名校加持，匯集了最好的資源。這些地塊修出來就是豪宅的產品，容積率很低，在1~2左右，地塊周圍的二手房價格本來就是當地最高的，受眾人群也是當地最有錢的那波人，和一般人無關。

　　第二，以前的地價是有上限的，近兩年才慢慢取消了。2021年官方規定22個重點城市的單宗土地溢價率不能超過15%，2023年下半年開始各個城市才逐漸取消地價上限。上述出現地王的幾個城市，就是在近一兩年才取消的，比如成都是2023年底，上海北京成都都是在2024年下半年才松綁。

　　第三，各地對住宅產品有了新規，在 層高與架空層強制規范、陽臺占比等方面進一步改善，現在和未來的住宅產品品質會更好。比如上海 取消了“7090”限制，成都 陽臺占比擴容， 停車與綠化升級。各地現在有了第四代住宅，大陽臺、超過100%的超高得房率等，和以前的產品形成了差異。今年兩會報告和住建部又提出了 加快建設“ 好房子”的概念，房子空間更大，用料更好，品質更好，成本也就上去了。

　　第四，房企現在只敢拿一二線核心地塊的地。這幾年房企什么情況大家也知道，民企幾乎全軍覆沒，剩下的大都是財大氣粗的央國企了，但是新房比過去也難賣多少，因此這種情況下，房企拿地是非常謹慎的，不像過去一樣全面拿地了，只敢在一二線核心地塊拿，因為它們也知道這些地塊拿了賠錢的概率是最小的，房企的資金和眼睛都盯在了這里，自然競爭也更大，溢價率高。

　　最后，是最近一二線樓市有熱度，各地也需要出幾塊地王來加把火。今年的重點任務是樓市“止跌回穩”，而且賣地依然是各地的主要收入來源，但這兩年土地出讓金收入都出現了腰斬，2024年 全國土地出讓金收入是4.87萬億元，比2021年 歷史峰值（8.7萬億元）少了3.8億元，大跌44%。在最近幾個月核心一二線成交量回暖的情況下，拿出最好的地塊出來賣，能達到一箭雙雕的效果，不僅能賣出高價，地方回籠資金，還能給樓市“火上澆油”，助力止跌回穩。

　　也就是說，這些地王地塊它原來就很稀缺挺值錢，只是原來沒拿出來，原來的規定下就算賣了蓋房子檔次也不高，而且被限價了。可以試想一下，如果2021年沒有取消地價上限，而且產品能做到現在一樣好，現在這幾個地王地塊拿出來是不是也同樣能賣這個價甚至更高？

　　但地王的出現，標志著房地產市場的一個重大變化：樓市三元制制時代要來了。通俗來講，就是房子不再像之前一樣是鐵板一塊，也像階層一樣分化了。

　　以后的房子大概會分化成三大類：第一是保障房，這類單價很低，屬于剛需，工薪階層都買得起；第二是改善房，有一定品質，受眾群體是中產；第三就是豪宅，頂級富豪們住。這三類產品屬于不同的細分市場，因此價格漲跌也不一樣。

　　這也能解釋為什么出現地王不是全面上漲的前兆。因為 核心城市的地王對應的產品就是豪宅，它的價格再高，也影響的是豪宅的市場，和普通人的剛需房沒關系，和中產的改善房也沒關系。

　　這就好像格拉夫、 百達翡麗的手表貴到上億，也不影響手表手環依然很便宜不會漲價；國產新能源汽車出現尊界、仰望U8這樣的高價百萬豪車，也不影響比亞迪海鷗、吉利星愿越來越便宜一樣，一個是限量款，一個是大眾版，觸及的人群完全不同。

　　看透了這一點，后面如果再有地王或者豪宅價格新高日光的新聞就不必大驚小怪了，因為它影響不到你。

　　比如本周 上海金陵華庭豪宅項目 期開盤158套房子3個小時就售罄了，均價18.9萬元/平方米，套總價在4000萬~1.69億元之間，攬金92.34億元，創下了上海新房市場今年以來單日最高銷售額、最高套均總價和最高均價三項紀錄。

　　但同在黃浦區，二手房的價格近3年已經跌了 22%，部分 老破小跌幅甚至達到30~50%。一邊是豪宅向上，一邊是老破小向下，同為鋼筋混凝土的世界里，上演了兩種不同的場景。

　　總的來說，核心城市的樓市正在轉向分化的路子，高端的產品會越來越高端，價格再貴都有人買單，普通的房子將變得大部分都買的起。