裁判要旨

根據(jù)《中華人民共和國民法典》第二百二十九條的規(guī)定，人民政府的征收決定是導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)的方式之一。房屋征收是公共利益需要與私人財(cái)產(chǎn)權(quán)保護(hù)利益平衡的結(jié)果，能夠直接產(chǎn)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的法律效果，對(duì)以不動(dòng)產(chǎn)為標(biāo)的的其他物權(quán)及債權(quán)的行使也產(chǎn)生影響。一方面，房屋買賣未辦理過戶登記的，被征收人不一定是證載權(quán)利人。房屋征收過程中，除不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的所有權(quán)人外，與證載權(quán)利人簽訂買賣合同、支付對(duì)價(jià)并占有房屋的實(shí)際控制人亦可作為被征收人。在證載權(quán)利人無異議的情況下，實(shí)際控制人對(duì)房屋享有占有、使用、處分的權(quán)益，有權(quán)通過變更產(chǎn)權(quán)人的方式將房屋征收補(bǔ)償權(quán)益處分給第三人，房屋征收部門與該第三人簽訂征收補(bǔ)償協(xié)議并履行后，房屋物權(quán)即因征收拆遷而消滅。另一方面，從房屋征收對(duì)債權(quán)的影響來看，通常情況下，因房屋物權(quán)變動(dòng)不影響債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，除存在以房屋為標(biāo)的物的債權(quán)已辦理預(yù)告登記、債權(quán)人為抵押權(quán)人且房屋轉(zhuǎn)讓未經(jīng)其同意、人民法院依債權(quán)人申請(qǐng)已對(duì)房屋采取強(qiáng)制執(zhí)行措施、房屋征收部門與債務(wù)人惡意串通等情形之外，普通債權(quán)人不具有起訴征收補(bǔ)償協(xié)議的原告資格。房屋物權(quán)因征收拆遷消滅后，房屋買賣合同已無實(shí)際履行的可能，僅基于房屋買賣合同享有債權(quán)的買受人，可以主張解除合同，要求出賣人承擔(dān)返還購房款、賠償損失等違約責(zé)任。

案例詳情

閆某與案涉房屋所有權(quán)人裴某簽訂房屋買賣合同并進(jìn)行公證，裴某將土地及房屋產(chǎn)權(quán)證書交于閆某，案涉房屋亦交付閆某占有使用。閆某又將案涉房屋先后轉(zhuǎn)讓給孫某、劉某，并分別簽訂房屋買賣合同，但均未交付房屋。后縣政府決定對(duì)案涉房屋所在片區(qū)進(jìn)行征收，征收過程中閆某簽字確認(rèn)將產(chǎn)權(quán)人變更為劉某，縣住建局與劉某簽訂征收補(bǔ)償安置協(xié)議，后領(lǐng)取補(bǔ)償款。孫某不服，以縣住建局為被告提起行政訴訟，請(qǐng)求法院確認(rèn)縣住建局與劉某簽訂的征收補(bǔ)償安置協(xié)議無效。

法院經(jīng)審理認(rèn)為，閆某從裴某處購得案涉房屋后長期占有、使用該房屋，在裴某未對(duì)房屋買賣提出異議的情況下，享有對(duì)該房屋作出處理的權(quán)利。案涉房屋征收過程中，閆某簽字確認(rèn)將產(chǎn)權(quán)人變更為劉某，意味著其已履行與劉某的房屋買賣合同并將房屋征收補(bǔ)償權(quán)益處分于劉某。劉某與單縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局簽訂案涉征收補(bǔ)償安置協(xié)議并領(lǐng)取補(bǔ)償款，案涉房屋物權(quán)即因拆遷而消滅。孫某雖然與閆某簽訂房屋買賣合同并交付購房款，但因未辦理房屋所有權(quán)權(quán)屬變更登記，孫某并未實(shí)際取得案涉房屋的物權(quán)，其僅是基于房屋買賣合同對(duì)閆某享有債權(quán)，與簽訂案涉征收補(bǔ)償安置協(xié)議的物權(quán)處分行為無行政法上的利害關(guān)系，不具有本案原告訴訟主體資格，故裁定駁回原告孫某的起訴。

來源：山東法制報(bào)

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