“房票本質上是債務轉移，將拆遷成本轉化為未來的土地收入，順便制造購房需求。”

文 / 巴九靈（微信公眾號：吳曉波頻道）

2月，吳老師在中寫道：我們認為，如果在接下來的兩三個月里，能夠在“城中村改造”和存款利率下調兩端同時下手，風聲鶴唳的早春或許能真正地春暖花開。

2025年，中國樓市進入企穩的一年，“城中村改造”大力推進的背后，房票制度也在如火如荼地進行著。

最后推出的一線城市

3月26日，深圳市住房和建設局發布了《關于規范城市更新實施工作的若干意見》的通知，將加強計劃統籌管控，除工改普通工業以及以建設保障性住房為主的以外，審慎新增城市更新單元計劃，于2025年4月9日起施行，有效期三年。

自北上廣后，最后一個一線城市深圳也推出了房票制度——

2015年，安徽省安慶市首次推出房票政策，隨后逐漸蔓延至二三線城市，最終進入一線城市。2024年1月，廣州荔灣區石圍塘征拆項目發出首張房票，7月，北京發布《北京市通州區房票安置實施方案（試行）》征求意見稿，8月，上海金山區金山衛鎮發出上海首張房票。

那么，什么是房票制度？為什么大小城市紛紛選擇推進這一制度？

通俗來說，房票制度就是一種拆遷補償方式。以往，在進行城市更新或棚改時，被拆遷的居民通常會面臨兩種安置方式：一是政府提供安置房，二是政府給予貨幣補償，而房票制度就是介于這兩者之間的第三種方式——

政府不直接提供安置房，而是給拆遷戶發放“房票”，憑借房票，拆遷戶可以在特定時間、地域和范圍內購置商品房（含住宅、非住宅房源和政府持有房源）。

不同地區的房票政策規定不同，以日前剛啟動安置試點的漳州為例：

“房票”自開具之日起，使用期限為12個月；憑“房票”在規定區域內購買新建商品住房，可以享受相應的購房補助；持票購房時，可以免交訂、定金；“房票”金額和購房補助金額都可以作為等額的購房款來使用，不足的部分，群眾可以選擇通過現金或按揭貸款的方式補足。

對政府、開發商、拆遷村民三方而言，房票制度都存在一定優點——既保障了被拆遷居民的合法權益，又能消化城市的存量房產，還能提升城市更新效率。

市民憑房票在房展會上挑選房源

目前，房票制度在不少庫存房較多、市場較冷的二三線城市較為普遍，這些城市希望通過房票把拆遷戶的購房需求引導到市場上，以此來去庫存、穩樓市。

據不完全統計，全國已有超過60個城市提出房票安置。

不過，和二三線城市不同，一線城市推行房票制度更多是為了配合城市更新，解決規模較大的拆遷安置問題，以及城市區域發展不平衡問題。以深圳為例：

首先，深圳城中村改造規模龐大，原地安置難度高，政府難以快速提供大量安置房，而深圳房價又高，拆遷補償涉及的資金巨大，直接發放貨幣補償可能會引發資金外流，比如拆遷戶選擇把資金投入股市、異地買房甚至揮霍。而房票可以起到“鎖定購房需求”的作用，讓補償款繼續流入本地房地產市場，穩定房價。

其次，58安居客研究院院長張波表示，深圳教育資源集中的福田、產業升級的南山和寶安等區域市場熱度較高，呈現出供不應求的態勢，而龍崗、坪山等外圍區域的樓市則流動性較弱。房票制度可以有效引導居民購房需求，解決結構性供需不平衡問題。

總而言之，深圳此次推出房票制度，意味著這一模式已經從房地產市場的調控手段逐漸演變為城市更新的重要工具。正如吳老師所言：“房票”僅僅只是一個技術手段，它的效力取決于“城中村改造”的實施力度。

深圳，建設中的樓盤

有待完善的房票制度

“拆遷了你想要錢還是要房？”

這個經典而又爭議不斷的問題背后，是居民對拆遷房和安置房價值的評估。雖然房票制度既不發錢也不發房，但依然逃不過補償價值評估、法律屬性認定等關鍵難題。

北京金訴律師事務所主任王玉臣指出，目前的房票制度在補償價值評估方面缺乏統一標準——房票面值通常是以政府指導價為基礎的，但市場價是根據供需情況不斷變動的，若指導價低于實際市場價，拆遷戶可能面臨購房資金缺口，進而引發糾紛。

更重要的是，目前房票的法律性質尚不明確，房票制度的配套規則也還未完善。

法律性質方面，不同地區、不同法院對房票的認定存在分歧。部分法院將房票視為“行政協議”，要求政府承擔兜底責任，而也有一些法院認定房票為民事合同，由被征收人與開發商自行協商。這種裁判標準的差異，可能導致同類案件在不同地方出現不同判決。

此外，房票在執行過程中，如果出現財政資金不到位、開發商因資金鏈斷裂無法履約等情況，拆遷戶的權益將難以保障。

“白袍翁”公眾號聯合創始人、上海樓市意見領袖白小姐也提到，房票本質上是債務轉移，將拆遷成本轉化為未來的土地收入，順便制造購房需求。因此，如果房企爆雷或項目爛尾，持票人的房產將無法律保證。

配套規則方面，房票的流轉和使用范圍仍需進一步明確，否則將帶來各種糾紛，例如，按漳州規定，“房票”是可分開核發、可轉讓、可追加、可繼承的，如果相關規則不完善，可能出現“一房多賣”或產權登記糾紛。

深圳，建設中的樓盤

老居民新居民，都是購房主力軍

房地產市場的企穩與回升無法只依靠一部分人的努力，如果說房票制度聚焦于老居民，許多專家認為，政府應該繼續放松限購，為想要在一線城市購房的新居民“松綁”。

畢竟，城市更新的真正意義，不在于簡單地拆與建，而是在于如何在變革中保持平衡，如何通過細致入微的政策為每一位居民提供尊嚴。

張波表示，對于一線城市來說，市場分化依然明顯，今年更值得關注的政策是限購的優化，尤其是外圍區域限購的大幅度優化。如果上海外圍外、北京五環外都可以完全取消限購，對房地產市場的拉動作用會更好。

同時，政府可以大幅度降低一線城市核心區域“老破小”類房源的購房門檻，鼓勵市場進一步發揮自我修復能力。

財經評論員劉曉博也持類似觀點，他指出，一線城市，尤其是北上深應該進一步放松樓市限購，比如北京可以考慮取消五環外的限購，上?？梢钥紤]取消外環外的限購，深圳可以考慮取消核心區140平方米以上戶型的限購……

展望未來，劉曉博認為今年樓市還會有以下利好：繼續降準降息、降低公積金貸款利率、政府加大對存量房的收儲力度、回購閑置土地力度加大。

最后，我們邀請了幾位大頭，進一步表達他們的觀察與核心觀點。

大頭有話說

劉曉博

財經評論員

公眾號“劉曉博說財經”

深圳宣布建立房票制度，在四大一線城市中是比較晚的。此前上海青浦、金山，北京通州，以及廣州都已經宣布要建立房票制度，有些地方還出臺了比較詳細的規定，而深圳目前還比較籠統，具體辦法有待發布。因此，深圳市目前的房票制度還不好跟其他城市做比較。

但是，由于每個城市之前在舊改、棚改、城中村改造中的做法不同，所以對房票制度的接受程度也不同。深圳此前一般原地安置，此次給房票讓原住民換地方住，難度有點大，需要有誘人的獎勵機制。

我認為，房票制度有點類似于2016—2017年的貨幣棚改（指政府直接以貨幣形式補償被拆遷的棚戶區居民），可以對比來看。

首先，和貨幣棚改一樣，房票制度如果量足夠大，對樓市刺激作用是很大的，并且，征收舊房之后獲得的土地，往往要幾年后才會出讓、建房。

其次，跟貨幣棚改相比，使用房票安置有兩個好處：第一，可以把拆遷戶獲得的補償，限制在特定地區、特點時間段內使用，避免資金外溢；第二，房票使用是有周期的，可以緩解地方政府征地拆遷中的資金壓力。

深圳樓市由于價格高、杠桿率高，所以在這一輪調整中跌幅較大、恢復較慢。但去年四季度以來，深圳樓市回暖顯著，尤其是今年1—2月，成交面積同比大增了117%，名列全國第一。房票制度的推出，有利于進一步推動深圳樓市的回暖。

張波

58安居客研究院院長

對于不同城市而言，雖然房票制度本身的作用和效力存在一定相似性，但側重點會有所不同。例如，廣州屬于一線城市中城中村改造規模較大的，并且外圍區域的去化壓力大，因此房票的覆蓋面也會更大；而北京則側重于聚焦非首都功能疏解與職住平衡，因此只在通州區試點了房票，未來方向還是以疏解為主，并會結合文化保護，因此不會大規模推進房票制度。

深圳本次房票制度的落地，是在推動城中村改造的基礎上，有效響應國家“消化存量房產、優化增量住房”的調控方向。并通過與稅收、融資、規劃等相關政策的協同推進，更規范化、靈活化推進城市更新工作，對于房地產市場長期穩定將起到重要作用。

房票制度本身是利好新房的，并且，如果城市更新的規模大、推進速度快，房票制度能發揮的作用也會更大。換言之，房票制度本身的效能要依靠城市更新。

白小姐

“白袍翁”公眾號聯合創始人

上海樓市意見領袖

作為政府統籌房源的市場化工具，房票制度的設計堪稱精妙，不但減少了安置房建設的財政支出，還讓手握房票的拆遷戶成為了精準的買房客戶。

過去舊改拆不動，主要是因為拆遷戶和開發商的利益死結，而房票制度破了這個局——它平衡了政府、開發商、拆遷村民三方的利益。

短期來看，這一政策對深圳消化商辦及滯銷住宅庫存有著非常大的作用，可能還會為2025年深圳房企土拍的熱情加一把火；長期來看，房票制度對舊改周期的優化作用也不小。

不過，目前來看，房票制度也存在許多需要優化的地方。例如，房票只能購置指定區域的新房，不能購買二手房，對于購房者而言，可選擇的范圍比較小，并且，房票存在時間期限，可能會給購房者帶來壓力，導致他們倉促選房。

未來，房票制度的配套政策可以進一步完善，將貨幣化安置與房票安置結合，提升民眾使用房票的積極性，加快城中村改造節奏。

參考資料：

1.《全市首個“房票”安置試點啟動 滿足多樣化安置需求》，東南網

2.《事關城市更新，深圳“房票”要來了》，證券時報

3.《一線城市房票政策分析——政策情況和市場意義》

4.《當地方政府開始發“房票”》，市場資訊

本篇作者|蔣紫涵| 采訪 |林波|

主編|何夢飛|圖源|VCG