3月28日，龍湖集團(HK:00960)發布2024年度業績公告，并召開業績會。

年報數據顯示，龍湖去年全年實現營業收入1274.7億元，凈利潤104億元。

其中，運營及服務業務表現亮眼，實現收入267.1億元，同比增長7.4%，在龍湖集團總收入中占比提升至21%。運營及服務業務實現的毛利潤約占到龍湖集團總毛利的70%，為龍湖安全跨越地產下行周期提供了穩定支撐。

截至2024年底，龍湖集團凈負債率降至51.7%，在手現金為494.2億元。期末現金短債倍數為1.63倍。

在業績會上，龍湖集團管理層表示，2025年到期的公開市場債務已經全部做好了還款鋪排，目前來自境內外銀行的間接融資占比進一步提升到83%，龍湖有能力履行所有債務的安全兌付，做到公開市場不違約，銀行貸款不逾期、不展期。

業績會現場

在發布2024年度業績同時，龍湖董事會建議派發末期股息每股0.1元，計入中期股息每股0.22元，全年合計派發股息每股0.32元。派息率約為30%。

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據克而瑞等機構統計，去年龍湖集團的銷售額穩定在千億以上，繼續位列行業第一梯隊。

龍湖最新公布的數據顯示，其2024年全年實現1011.2億元合同銷售額，對應銷售總建筑面積為712.4萬平方米，并表回款率超100%，開發業務銷售額在全國19個城市入圍當地前十。

龍湖集團管理層表示，過去幾年，整個地產行業的市場容量下降了一半，在這個階段，龍湖將債務安全放在首位，債務安全優先于增量投資。公司計劃到2028年實現開發業務、運營及服務收入各一半的收入結構，不過未來即使開發業務有所收縮，但仍然會是公司最重要的收入組成，龍湖也依舊會在重點一二線城市保持一定的投資強度，聚焦在好城市、好地段，去做好房子。

龍湖認為，目前宏觀政策導向清晰，具體的政策措施從供需兩端發力，目前購房首付、利息都將至低位，樓市筑底趨勢已經比較清晰。2025年的市場會繼續分化，重點城市的下降空間有限。公司在今年準備超1600億的可售貨源，其中超80%的貨源布局在一二線城市，并將繼續攻堅存貨去化，優化存儲結構。一方面針對車位、商辦、現房等產品制定精細化的去化策略，另一方面，在保證債務安全的前提下擇優拿地，根據市場情況保持彈性供貨。此外，在產品力、營銷策略、服務標準等方面均會進行提升。

龍湖集團執行董事兼CFO趙軼透露，目前龍湖整體的土地儲備成本相對比較低，在銷售價格策略方面，會跟隨市場隨行就市，不會為了賣掉一套房子而過度打折，2024年現房總量下降了約100億元，存貨去化所產生的虧損當年就消化掉了。

在謹慎投資、首保債務安全的策略下，雖然近期土地市場回暖，部分城市火爆搶地，但龍湖在土地市場上一直比較冷靜。

2024年，龍湖集團新增收購土地儲備總建筑面積為83萬平方米，權益面積為39萬平方米，平均權益收購成本為每平方米13285元。按地區分析，西部地區、長三角地區、環渤海地區、華南地區及華中地區的新增面積分別占新增收購土地儲備總建筑面積的39.4%、34.7%、13.7%、8.8%及3.4%。

其在長三角等成交活躍地區的拿地占比有明顯提升，依舊保持了不冒進的投資風格。

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龍湖以穩健著稱，而其穩健底色，一方面來自財務紀律，另一方面來自其運營業務可以提供穩定的現金流，以及可以通過經營性物業貸來優化債務結構的優勢。

年報數據顯示，2024年，龍湖集團運營業務不含稅租金收入為人民幣135.2億元，較上年增長4.5%。其中，商場、長租公寓、其他收入的占比分別為78.8%、19.6%和1.6%。

運營及服務業務組成的經營性收入總額達到267.1億元，該項收入覆蓋股息和利息倍數提升到2.39倍。

運營業務的運營毛利率為75.0%，優勢明顯。這也成為龍湖在地產行業內企業大面積預虧的背景下，依然能保持穩定、實現盈利的重要原因之一。

分航道來看，2024年，龍湖商業累計開業運營購物中心達89座，開業商場建筑面積為930萬平方米（含車位總建筑面積為1243萬平方米），期末出租率提升至97%；冠寓已開業12.4萬間，規模行業領先，整體出租率為95.3%。

（1）商業

2024年龍湖商業租金收入109.8億元，同比增長7%，并實現了營業額及客流雙升：營業額超730億元，同比增長16%；日均客流超320萬人次/天，同比增長25%。

目前，龍湖商業已開項目覆蓋23個重點城市，在2024年末的出租率為97%，實現經營利潤與現金流的同步穩增。

龍湖商業投資航道總經理包偉表示，過去2年時間內，龍湖商業在進行大規模的產品迭代和優化，主要包括：

• 一是，堅定推動商業戰略落地，實行一店一策、高能級項目頭部引領的商業戰略。2024年開始，龍湖商業與主要合作品牌一起推出了業績倍增計劃，頭部項目的同店業績同比取得了大幅增長；
• 二是，持續推動項目的招商調整和改造升級。2024年投入大量資源到存量項目進行改造升級，如重慶時代天街、北城天街、蘇州獅山天街、杭州濱江天街等項目，不僅提升了資產價值，項目的坪效、利潤率和競爭力也得到同步提升。
• 三是，持續做精細化運營管理，2024年做了大量“好內容”生產創作，一些活動頻繁出圈，商場與消費者之間的粘性變強，反過來又優化了招商、調改的策略。
• 四是，高質量兌現新項目開業。2024年，龍湖新增開業運營11座天街，覆蓋蘇州、重慶、海口、合肥等高能級城市，以“輕重并舉”的方式持續踐行網格化布局。

2025年，龍湖計劃新增開業11個全新購物中心，8重3輕，分別位于杭州、上海、武漢、重慶、濟南等核心一二線城市。

在產品定位上，龍湖商業對項目進行了產品分級，分別為“城市級、區域級、社區級”，城市地標級項目對應的是一座城市核心商圈的封面，區域引領級商業扮演著重要的“城市串聯者”角色，社區共生級項目則是位于住宅社區中心區域或商務、產業中心。

包偉透露，龍湖商業今年的收入預計會有10%以上的增長。

（2）資管

2024年龍智資管實現收入31.8億元，實現利潤約7.7億元，連續兩年實現經營性現金流為正。

其中，長租公寓品牌“冠寓”租金收入同比增長4%至26.5億。截至年末，冠寓已開業房源規模達到12.4萬間，期末出租率95.3%。

目前，從長租公寓升級而成的資產管理品牌龍智資管，目前已經包括了長租公寓“冠寓”、活力街區“歡肆”、服務式公寓“霞菲公館”、產業辦公“藍海引擎”、婦兒醫院“佑佑寶貝”及健康養老“椿山萬樹”六大飛輪，構建出全周期、全業態的資產管理能力，資產管理規模近300億元。

（3）物業管理

物業管理方面，2024年全年，龍湖智創生活實現收入114.2億元，同比增長8%，毛利率保持30%以上，不斷拓寬服務半徑，服務超過325萬戶業主，在管項目超過2200個，在管面積超過4億平方米。

在業績會上，龍湖智創生活CEO宋海林表示，非常堅定地看好物業管理賽道。目前城市發展面臨從增量到存量的轉變，是物業服務的機遇。

龍湖智創生活的信心來自于兩個方面，一是大客戶戰略，目前有超過100個合作伙伴，包括小米、比亞迪、螞蟻等，龍湖通過智慧空間服務平臺HALO等為客戶創造價值，形成粘性和信任。

宋海林透露，龍湖智創生活甚至考慮跟隨大客戶合作伙伴一起出海。

二是基于龍湖的“一個龍湖”戰略，物業服務業務會在商業、代建等其他業務的合作中獲得一些增量機會。

截至2024年底，龍湖智創生活的在管面積中，外拓占比超60%。

（4）智慧營造

2024年，龍湖龍智造業務營收12.1億元，并貢獻3億以上的盈利，其代建項目全年銷售達106億元。

從去年開始，住宅代建行業進入低增長期。同時，在獲取項目的過程中，一起企業開始打價格戰。

龍湖龍智造的應對策略是通過“5M虛擬建造”、“6+N”產品體系等能力形成差異化競爭力，另一方面在“一個龍湖”戰略下打“組合拳”，與長租等業務形成一體化服務能力。

在拓展項目的選擇上，龍湖龍智造也有自己的選擇標準。陳序平透露，算不過來賬的項目、不熟悉的城市，龍湖龍智造會排除在外。

對項目種類的選擇在年報數據也有體現，2024年龍湖龍智造新簽代建項目中，非住宅業態占比達50%，新增央國企及政府類代建項目建筑面積555萬平方米，占比新拓項目69.4%。

目前，累計代建項目150個，總建筑面積超2400萬平方米，位居行業TOP10。

高盛表示，看好龍湖投資物業組合的自給自足能力，預計龍湖的經營性業務將繼續支持其在同行中保持較高的利息覆蓋倍數。

除了提供穩定的現金流和盈利之外，經營性業務還為龍湖的債務結構調整提供了極大優勢。

CFO趙軼表示，2024年龍湖集團的經營性物業貸凈增299億，總量達到約800億元，預計2025年可以達到900億元，將會極大減少集團債務結構中的信用債占比。

截至2024年底，龍湖集團的綜合借貸為1763.2億元，比高峰期降低超300億元。其中，經營性物業貸和長租貸占比接近50%。來自公開市場的直接融資占比降低至17%。

2024年，龍湖集團壓降有息負債約163億，平均融資成本降低至年利率4%，平均合同借貸年期為10.27年，已經安全渡過公司的償債高峰。

2025年之后，龍湖集團的境內信用債和境外美元債占比將會進一步下降。

“高峰期的時候，我們信用債融資達到55%，現在降到了17%，我們已經完成了債務結構的轉換。”陳序平表示，得益于龍湖的財務紀律和在業務布局方面的提前應對，公司保持了健康發展，“我們的核心資產一個都沒有賣，天街項目一個都沒有出售，我們的長租公寓、資管航道還在拿項目，我們的物業業務沒有去做低估值的IPO稀釋權益，我們的龍湖龍智造也沒有去做低效的配股，低效的融資。反而我們抓住這個窗口期，把商業和龍智造的業務做了長期規劃和發展。”