西安的房票終于還是來了！

自去年陜西、西安將房票安置列入重要政策，房票制度在西安落地實施便引起各方關(guān)注與探討。但過去，一直存在于紙面上的政策探討，近期已然開始試點。

我們關(guān)注到，近日，西咸新區(qū)空港新城公開報道了自身試點推行“房票安置”模式，組織區(qū)域群眾開展房票安置的活動。

這一舉動，傳遞出房票安置在西安落地試點的信號，同時亦成為一個切入點，以窺房票安置模式是如何落地實行的？對所涉及的各方又會帶來什么影響？

XI'AN

首次實施，房票安置邁出一大步

公開報道顯示，3月26日，是西咸新區(qū)“房票安置”政策落地后的首次實施時間，空港新城組織回遷居民在星皓·仕嘉售樓部進(jìn)行商品房回遷選房，進(jìn)行資料核查、登記確認(rèn)后，被拆遷群眾在工作人員的引導(dǎo)下有序選房并簽訂購房協(xié)議。

圖片來源：空港新城

從報道中現(xiàn)場回遷群眾的反饋看來，“回遷商品房，可以辦大證”“選房過程專人指導(dǎo)”“可以實地考察，不擔(dān)心交房風(fēng)險，精裝交付，小區(qū)環(huán)境優(yōu)美”等等關(guān)鍵詞，是他們的直觀感受，并覺得比較省心且實惠。

而站在空港新城角度看，通過開展購買存量房源作為安置房，可有效推進(jìn)“保回遷、保交樓”工作。

實際上，房票安置模式的出現(xiàn)，一定程度上是房屋征收與補償安置政策的進(jìn)一步優(yōu)化，拓寬了房屋補償安置渠道，能夠滿足被拆遷群眾對房屋安置多樣化需求。征遷群眾可在轄區(qū)指定樓盤直接抵扣購房款，可以自由選擇適合自己的戶型、面積。

此次空港新城房票安置的率先試點，作為西安范圍內(nèi)一個房票安置的案例，其實較為明晰的看到了房票安置模式實施中的大致流程和方式，實現(xiàn)了從傳統(tǒng)實物安置到貨幣化憑證安置的突破，為后續(xù)該模式的推廣具有一定的參考價值。

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多地出臺方案，房票安置加速落地

如果向前追溯，我們觀察到早在2016年時，西安就出臺過《西安市棚戶區(qū)改造貨幣化房票安置管理辦法》，只是后續(xù)并未落實，一直處于政策層面。

房地產(chǎn)下行大背景，疊加國家城市更新政策變化，城中村“保回遷”的持續(xù)推進(jìn)，去年開始，房票安置政策的實施同步提速。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計，2024年以來，全國有逾90個城（區(qū)）鼓勵采用房票安置方式對拆遷安置戶實施安置。

陜西方面，去年6月《西安市推動大規(guī)模設(shè)備更新和消費品以舊換新工作方案》印發(fā)，其中提到“推廣商品房‘以舊換新’房票發(fā)放。針對城中村改造安置，首批參與‘以舊換新’政策的業(yè)主，住房置換資金以‘房票’形式發(fā)放兌換，業(yè)主可定向購買當(dāng)?shù)匾惶仔路浚淮涡酝瓿伞I一賣一’。”

去年10月，陜西住建廳等7部門發(fā)布的《進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》中提到“積極試行房票安置。在推動城中村改造、城市更新過程中涉及到對被征遷居民進(jìn)行安置的，優(yōu)先采用房票安置。被征收人購買存量商品房的，可用房票抵付購房款，不足部分由被征收人自行支付。”

只是在此之后，西安并未公開出臺例如房票安置實施方案等類似專項文件，空港新城這次的試點，只是通過實例的形式，呈現(xiàn)了西安房票安置的部分過程。

但是，我們觀察到，自去年廣州出臺《廣州市房票安置實施方案》后，廣州荔灣區(qū)、上海金山區(qū)分別于去年1月份、8月份發(fā)放首張房票，北京通州去年7月份發(fā)布《關(guān)于對 <北京市通州區(qū)房票安置實施方案（試行）> 征求意見的通知》，對房票管理和使用作出規(guī)定。

近期有南京、銀川、長春等多個城市就住宅房屋征收房票安置辦法征求意見，辦法適用范圍均包含城中村改造項目征收安置工作。

細(xì)讀各地房票安置方案，我們發(fā)現(xiàn)各地方案并不相同。

結(jié)合廣州、南京、長春等地的實施方案/實施方案征求意見稿，分析并解答大眾對于房票安置的疑問與好奇。

1、房票是什么，長啥樣？

定義上，各地對于房票概念的解讀基本一致，即為被征收人房屋安置補償權(quán)益貨幣量化后，征收人出具給被征收人購置房屋的結(jié)算憑證。

而房票式樣，則由政府統(tǒng)一印制，票面注明征收項目名稱、補償安置協(xié)議編號、房票安置協(xié)議編號、被征收人姓名、身份證號碼、金額、開具日期以及房票使用規(guī)則等內(nèi)容。

房票面值，南京給出的計算方式是，房票票面金額=被征收人房票安置面積×參照征收范圍周邊地塊安置房市場交易價格評估的單價。搬家費、過渡費、裝修補償費、搬遷獎勵費等費用不計入房票面值。

當(dāng)然，房票安置并不是未來城中村拆遷補償?shù)奈ㄒ贿x擇，而是在現(xiàn)有貨幣補償和實物安置模式的一種補充形式，被拆遷人可自由選擇。

而在長春方案中提到，方案適用于2025年1月1日起長春市內(nèi)（不含外縣市、公主嶺、九臺區(qū)、雙陽區(qū)等）新啟動實施的城中村改造項目征收安置工作。原則上不再新建安置住房；安置房源采取集中采購商品房或發(fā)放房票方式籌集。

2、哪些房子可以選？房票面額不夠怎么辦？

我們觀察到，廣州、南京、長春等地的方案中，均提到將建立全市統(tǒng)一的“房源超市”“房源庫”，經(jīng)相關(guān)部門審核、公示并監(jiān)管。這種監(jiān)控一定程度上可保障房源的安全可靠性。

房票可兌換住宅、商業(yè)、公寓、車庫等多種物業(yè)類型，南京方案中要求在滿足住房需求基礎(chǔ)上可兌換車庫、公寓等。

而在挑選住房并兌換的過程中，優(yōu)先使用房票金額，房款不足的差額需要由購房人補齊，可通過商業(yè)貸款、公積金等方式申請貸款。

南京方案中提到，超額部分需要按規(guī)定征收契稅。

房票有剩余金額的，各地提出均可兌換現(xiàn)金，只是比例各不相同。如南京要求房票金額使用比例超過90%，剩余可兌換現(xiàn)金；長春則要求使用比例超過85%，剩余可兌換現(xiàn)金。

值得注意的是，長春方案提到，被征收人持房票購買多套商品房的，可以累加計算購買金額。被征收人持有多張房票的，可以合并使用。

3、房票有效期？房票能否可以轉(zhuǎn)讓/交易？

各地方案中，對于房票的有效期均有規(guī)定，并且對過期未使用房票的解決方式不盡相同。

南京房票有效期為12個月，自開具之日起算。被征收人主動放棄或期限屆滿未實際使用房票的，不能兌付現(xiàn)金，并應(yīng)當(dāng)按照原補償安置方式執(zhí)行。

廣州房票使用期限自房票核發(fā)之日起計算，最長使用期限為18個月，到期后，未使用部分被征收人可向核發(fā)房票的區(qū)政府申請兌換成貨幣，具體細(xì)則由各區(qū)制定。

長春房票有效期為12個月，自開具之日起算。被征收人主動放棄或期限屆滿未實際使用房票的，不再另行支付過渡期補助費。區(qū)征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人提供安置房源供其選擇，予以實物安置。

在房票管理上，各地一致的是房票均不可買賣、抵押、質(zhì)押、違規(guī)套現(xiàn)，使用權(quán)可以是本人、配偶及父母、子女等直系親屬。

長春方案中明確房票不可轉(zhuǎn)讓，而廣州可以轉(zhuǎn)讓一次，且需在本人在廣州擁有一套住房基礎(chǔ)上，允許在本項目被征收人間相互轉(zhuǎn)讓。

此外，房票安置作為當(dāng)下官方鼓勵推行的安置方式，部分地區(qū)對于選擇房票安置的給予一定獎勵，例如南京方案中提到被征收人在房票有效期內(nèi)選擇房票安置的，各區(qū)人民政府可以結(jié)合本區(qū)實際，按照不低于10%的比例給予獎勵，獎勵標(biāo)準(zhǔn)由各區(qū)制定。

參考廣州、南京、長春等三個省會城市目前給出的房票安置方案，如果西安未來在全市范圍實施房票安置模式，有可能參考已出臺城市的先例，結(jié)合西安實際情況出臺相關(guān)方案。

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各城市為何支持房票安置？

其實房票概念的提出已久，但近年來能夠加速落地，政策、市場環(huán)境等多個因素?zé)o疑是催化劑。

探索創(chuàng)新房票安置模式的優(yōu)勢面愈加凸顯：1.破解城建項目建設(shè)面臨的征遷慢、安置難、周期長、糾紛多等系列“腸梗阻”問題；2.優(yōu)化房地產(chǎn)市場環(huán)境，房票安置能夠定向促進(jìn)房地產(chǎn)市場需求側(cè)增長，縮短市場去庫存周期；3.通過減少安置房建設(shè)量，將更多土地用于安排產(chǎn)業(yè)、文化、公服等公共功能，優(yōu)化空間布局。

從被拆遷居民角度看，通過房票安置，在住房選擇上有了更大的自由度，回遷時間大大縮短，通過商品房的房票回遷，住房品質(zhì)、配套等實現(xiàn)提升。

星皓·仕嘉效果圖

以空港新城此次作為房票安置的星皓·仕嘉為例。該項目由西咸新區(qū)、空港新城等合資組建的下屬單位開發(fā)，項目可靠性具有一定保障。

并且項目距離西安地鐵14號線藝術(shù)中心站700多米，交大空港實驗學(xué)校一路之隔，周邊商業(yè)、公園配套齊全。位置、配套等優(yōu)于傳統(tǒng)意義上的安置房，使被征拆戶有能夠均等享受與商品房同樣的居住質(zhì)量的機會。

只是，正如前文所分析的，如果房票面值不夠所選住宅的總價，需要被拆遷群眾補齊差額，這一點有可能成為群眾在做選擇時的猶豫因素。

畢竟，如果等回遷安置房，群眾不需要再自己多付房款。這需要群眾在時間與金錢間做出選擇。

而對于區(qū)域來說，通過房票安置對存量住宅去化效果明顯。同時減少安置房建設(shè)、貨幣安置方面的投入，推動“保回遷”工作實現(xiàn)更好成效。

例如本次空港新城房票安置選房共分配住房460余套，涉及900余名被拆遷群眾的安置。

此外，房票安置事關(guān)各方的權(quán)益均要納入考量，如果從原商品房業(yè)主角度思考，被納入房票安置項目，他們是否會提出意見，公開報道中并未看到相關(guān)表述。

當(dāng)然，房票安置當(dāng)下依舊在探索與試點階段，實踐過程中可能會出現(xiàn)新的問題，亦有可能激發(fā)出關(guān)于城中村改造回遷的新思路。

面對種種，都需要官方層面去協(xié)調(diào)、解決和推進(jìn)。

編輯：Lyna

審核：解革

監(jiān)制：號稱嬉皮

部分素材來源于網(wǎng)絡(luò)