大家好，我是蘇北哥！今天是3月27日，農歷二月二十八，昨天的春光似盛夏，今天忽然風云突變……

01.

奇觀！三大板塊新房漲價超4000元/㎡，城東樓盤新房與自家二手房打“價格戰”！

今天不聊天氣了，還是把主要精力放在分析市場上面！最近一個關注北哥抖音直播間不久的新粉，忽然加北哥好友，說是有急事相求。對于這種需求，北哥向來是有求必應的。

什么事呢？其實就是目下很多買房人都會碰到的問題，眼下什么時候能夠買房？什么時候是合適的下手時機？通過了解，這位買房人年紀不大，關注南京樓市時間不久，對于買房問題的認識自然也不夠深入，至于為什么著急買房，對方沒有明說，只說他自己認為樓市還會下行，因為看到很多樓盤還在打折，但是看媒體宣傳，以及身邊同事說，今年樓市說不定要觸底反彈。

正在這兩難糾結之間，希望得到北哥的指點，指點就不必了，北哥可以理解為這是一種與粉絲的互動與分享。對方的想法是，讓北哥整體為他分析下，今年南京樓市的整體走勢，或者全市房價會如何發展，是整體繼續下滑，還是會在某個時間點觸底上揚。

聽了這位粉絲的想法，北哥的回應是“分析不了”！原因很簡單，如今的南京樓市不比以前，宏觀層面的分析和走勢判斷，其實作用不大。行情分化的大背景下，板塊與板塊之間，甚至只差1公里、1條街，行情都會天差地別。

比如本周一北哥文章介紹的雨核吧，數字大道以北的建發璞云房價居然從去年年底的3.8萬/㎡，上漲至如今的4.2萬/㎡，不到半年4000+元/㎡的漲幅，論誰不嘆服呢？

雨核與河西南一路相連，數字大道以西1.7公里處便是我們熟知的“星八客”地界，周一文章剛說2字頭房價已經在河西南絕跡，誰知話音尚未消散，河西南2字頭房價再出江湖。海峽城云璽灣最新成交價格2.97萬/㎡

雨核房價居然與河西南產生了超1.2萬/㎡巨大倒掛，這放在以前你敢想？這也許就是2025年南京樓市的魅力吧，買房的風口機會居然和買房人的傳統認知產生了沖突。

然而趁機漲價的可不止雨核一個板塊！據了解，近期燕子磯核心區的新房價格也上漲了5000元/㎡，由于燕子磯近3年內都沒有土地出讓，板塊內僅剩保利國貿璟上一家在售樓盤，此前有房媒稱該項目年后漲價3000元/㎡，但根據北哥進一步了解，實際保利國貿璟上最近的漲價幅度達到了5000元/㎡。

保利國貿璟上樣板間實景

去年年底保利國貿璟上的實際銷售單價還在2.6-2.7萬/㎡，如今已經站上了3.2萬/㎡的單價水平。

還有大校場的華潤金陵中心，很多人對該盤的房價認知還停留在4萬/㎡左右的單價水平。實際上該項目的實際單價已經悄悄上漲至4.3-4.4萬/㎡。

金陵中心文淵府實景

很多人對華潤金陵中心存在偏見，認為它是大校場早期開發樓盤，產品有點過時，且又是30F大高層，又不是科技住宅云云，實際上該項目憑借著低價優勢實現了熱銷。去年10月份起推出的4棟大高層22F以上超200套房源，已經系數售罄，屬于“悶聲發大財”。

怎么樣？以上這些樓盤的漲幅是不是令你感到始料未及。但是“有漲就有跌”，南京樓市如今房價的漲跌幅差距，可能超過你的想象。

距離大校場不遠的老城東板塊，近期有在售樓盤賣出了首套二手房源，進一步展示出老城東板塊的真實房價水平！這個樓盤就是鐘山峰景。

作為總建面積超過31方的城東地標型大盤，鐘山峰景似乎還是上一個市場周期的產品，是與保利云上等樓盤同時代的項目，無奈盤量太大，又遇上市場下行期，硬生生的拉長了去化周期，2021年1月首開，如今還在售賣新房。

鐘山峰景實景

根據最新消息，鐘山峰景3月10日成交了該小區第一套二手房，這套房源面積是172.41㎡的4房2廳2衛大平層，為18F小高層高樓層戶型，掛牌價格631萬，最終以總價571萬成交，成交單價定格在33118元/㎡。

虧損當然是虧損的，只是虧多虧少的問題，根據網房數據，鐘山峰景類似戶型2021年首開時，單價高達4.7-4.86萬/㎡，再加上3500元/㎡的裝修包，算下來當年買入價高達5萬+/㎡。

算下來，鐘山峰景首套房業主起碼虧損了290萬元，折合單價虧損1.7萬/㎡。

不過令人始料未及的是，鐘山峰景的在售新房居然與二手房打起來價格戰。據了解，鐘山峰景目前至少還有5棟樓有房源在售，其中最近開盤的樓棟上市于2023年5月，67套房源至今去化量為0

鐘山峰景網房銷控

鐘山峰景新房房源顯然陷入了滯銷窘境，為此該項目也在積極“降價自救”，目前項目主力戶型143㎡4房和172㎡大平層，均推出了特價房，前者總價在550萬，后者總價的630萬，折算下來143㎡折后單價在3.8萬/㎡左右；172㎡戶型折后單價僅為3.6萬/㎡左右。

近期鐘山峰景為了進一步吸引購買力，加速去化甚至推出一批特價房源，折后房源單價僅有2萬+/㎡。

這價格甚至比鐘山峰景首套二手房成交單價更低，不用懷疑，KFS為了從二手市場搶奪購買力資源，已經和自家的二手房“打起了價格戰”。

然而這種“自家打自家”的價格戰，當然是有利于買房人的，買房人可以兩頭堵，如果想買新房，就和KFS說，你們家小區二手房成交價格已經出來了，比你們新房價格低了XX萬，KFS自然降價；如果想買二手房，也可以如法炮制，逼業主進一步降價。

想撿漏的買房人一定要牢記。

其實北哥近期文章專門盤點了一批，新房還在賣，同時二手房也實現成交的樓盤，比如河西南的嘉華嘉璟峰；大校場的翡麗鉑灣、云萃府；江核的頤和鉑岸江璟、晴樾府；城南中心的金陵星圖；雨花岱山的綠城云棲玫瑰園等等。（實話！這個可能是南京樓市目前“最靠譜”的“撿漏”方法）

02.

正方新城、江核樓盤近日首套二手房成交，真實房價水平顯現！

除了老城東的地標盤鐘山峰景最近成交了首套房，江寧的正方新城近期也有不止一家小區成交首套房。一批曾經被剛需客瘋搶的樓盤，到了房價的集中兌現期。

首先是正方新城的上宸云際，作為板塊的封面地鐵盤，2021-2022年間，上宸云際曾是很多剛需購房人追追捧的對象，光是2022年一年，上宸云際就賣掉了805套房源，榮登南京樓盤TOP10銷冠榜第六名，毫不夸張的說，上宸云際應該是正方新城近幾年來，賣得最好，收官最快的樓盤。

上宸云際于2024年6月已經全部完成交付

然而就在上周一個重大消息傳來，上宸云際首套二手房實現成交，目前相關平臺尚未錄入這套房源的成交信息。

但據北哥打聽得知，上宸云際的首套二手房成交房源為101㎡三房兩廳兩衛戶型，成交總價在182.5萬，折合成交單價在1.8萬/㎡左右。再一次顯示出正方新城的真實房價水平。

上宸云際2021年新房首開時，網房成交記錄顯示，101戶型低樓層成交單價在2.44萬/㎡，中樓層成交單價在2.6萬/㎡，高樓層成交單價在2.68-2.69萬/㎡

統一按照2.5萬/㎡新房開盤均價計算，上宸云際首套房成交價格相比當初新房買入價，也虧損7000元/㎡，一套二手房虧損總價達到70萬+。

與此同時，正方新城目前已經有多個樓盤連續實現二手房成交，基本已經將板塊的真實房價定檔。

位于將軍大道以西的德信星宸今年2月份成交了小區第二套二手房，一套89㎡的高樓層小三房房源，成交總價145萬，折合成交單價為16250元/㎡。

毫不避諱的說，德信星宸的第二套二手房成交價要比去年9月小區成交的首套二手房價格還要低，小區房價還在下滑。去年9月29日，德信星宸成交了首套二手房，同樣的89㎡的高樓層小三房房源，成交單價在17137元/㎡。

將軍大道以西的聯發云啟，去年9-10月間也連續成交了兩套二手房，成交單價維持在1.27-1.3萬/㎡之間，

山語春風去年12月初也成交了首套二手房，成交單價為11912元/㎡

榮盛雋峰目前最新二手房成交單價在11853元/㎡

銀城藍溪郡最新房源成交單價僅9738元/㎡。

所以整體來說，正方新城房價目前跨度比較大，價格區間從0.97-1.8萬/㎡，然總體來說板塊將軍大道以西房價明顯低于將軍大道以東。

將軍大道以東除上宸云際成交了首套二手房，玖華府目前也有3套二手房源掛牌，掛牌單價在2.1-2.4萬/㎡之間，預計玖華府未來首套二手房成交價也會與上宸云際相差無幾。

目前正方新城將軍大道以東有一個在售樓盤，奧體建設錦尚紫蘭，目前起步總價155萬，在售78、88、98、118㎡四種戶型，實際銷售單價在1.5萬/㎡左右，比附近二手房價格還低3000元/㎡，相對來說還比較保值。

江核南工大板塊，在近日天宸云筑成交了首套二手房之后，曾被譽為天宸雙子星之一的另一家樓盤天宸江樾也成交了首套二手房源。

據說這套房源為一套127㎡的4房2廳2衛戶型，具體樓層目前尚不明確，最終成交總價在300萬左右，折合成交單價2.36萬/㎡。

2021-2022年那一批開盤的樓盤之中，天宸江樾算是最后一個成交首套二手房的小區，據此位置江核南工大的二手房真實價格水平已經和盤托出。

2021年開盤時，天宸江樾127㎡4房新房成交價格為3.3-3.43萬/㎡

算下來，天宸江樾首套二手房對比當年買入價，虧1-1.1萬/㎡，總價虧127-140萬左右。

目前江核南工大的二手房價水平已經十分清楚了。

房價最低的是天宸云筑，二手房成交單價僅19497元/㎡，也是目前南工大唯一1字頭房價小區

板塊主流二手房價格在2.1-2.46萬/㎡，和光錦棠府、長江時代、天宸江樾、大華錦繡江來房價均在這個區間。

房價最高的小區目前是首開萬科江悅光年和金基中北映樾

今天文章的內容就是這些，如果對以上話題感興趣的，可以加北哥微信，咨詢探討！

主編簡介：

蘇北哥， 男，11年金融工作經歷，8000元白手起家，連續6次跨行業創業均獲成功，實現草根逆襲。

1994年買入人生第一套房，2004年重點研究資產配置，有28年房產實操經驗，深耕南京市場。

是行業內真正的房產實戰派！感興趣的就三件事，房產，創業以及投資，歡迎愛好相同的朋友和我交流。