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城市舊房和城中村改造，國家有了新規定。未來，城市里的老舊小區要納入更新和改造范圍，城中村的改造，要進一步提升規模和數量。

對住在舊房子里的城市居民來說，接下來他們似乎又迎來了拆遷的好日子，尤其是城中村的居民，無論是整體改造力度，還是投入的規模都會更大。

難道十幾年前那一波“搬遷暴富潮”又要來了？這里需要先糾正一個誤區。

舊房是改造而不是拆遷

舊房改造項目，和過去各個城市推動的開發項目有著本質的不同。后者開放，不管是蓋居民區還是蓋商業區，都帶有濃厚的商品屬性，是為了房地產發展。

舊房改造工程則不一樣，這屬于民生工程，具有兜底性質，本質上是為了確保城市居民的住房水平整體更新升級。

根據住建部最新介紹的情況，城市的老舊小區改造將會進一步擴大范圍，而且要遵循因地制宜的改造原則。從時間上來看，凡是2000年以前建成的老舊小區，未來都將逐步劃歸到改造范圍內。

很多網友一聽到改造，自然而然的就想到了拆遷。但從本質上來看，國家推動的舊房改造工程有很多不是拆遷，只是加裝了一些更加便利的設施。

比如說，有的老舊小區沒有電梯，經過改造之后加裝了電梯。住建部的統計數據顯示，自從2019年開啟改造工程以來，各地加裝的電梯超過了13萬部。

除此之外，隨著私家車的增多，老舊小區的改造也涉及到了增設停車位的問題。2019年至今，各個城市新增設的停車位達380萬個。

與此同時，還新增加了充電樁105萬個，文化休閑、體育健身場所3100萬平方米。所以總體上來看，改造的真正初衷是要確保居民的生活更加便利和優質。

顯然，這樣的改造工程和網友的想象不太一樣。住建部的消息經媒體發布后，網上已經有大量網友表示，舊房改造不能夠光是改，還應該拆。從這一點就能看出來，很多人對于這項工程的認知其實存在偏差。

主要原因是，房地產行業經過多年發展，一旦是涉及到房子的改造以及建設，人們就會天然想到房價乃至地價的升值。然而，舊房改造本身，是為了保證房子能夠更優化。

除了大量的舊房不會被拆遷外，國家還鼓勵有條件的居民自主改造舊房。也就是說，工程非但不像網友想象的那樣得到拆遷的好處，有些舊房改造有可能還要房主本人自行推動完成。

具體的情況就包含在因地制宜的政策中了，住建部門只是從全局進行統籌，具體落實工程推動，各地方政府都會出臺相應政策。所以下一步的情況究竟怎么樣，每個地方的實施政策標準應該都不相同。

但是有一點可以肯定，一些網友還是趁早放棄，通過舊房改造來獲得拆遷好處的想法吧。

雖說和傳統的拆遷不一樣，但是舊房改造工程也是勢在必行，尤其是那些老舊社區改造之后，居民的生活便利程度大大提升，幸福感滿滿。

老舊小區更加宜居

在重慶市，之前有一片老國企職工家屬區，樓房加起來有17棟，涉及到600多戶居民，房屋老舊而且年久失修，改造之前根本沒有物業來管理。

2023年3月，這個小區納入了老舊小區改造項目。地方政府針對小區老年人多的特點，主要解決了修繕、管網鋪設、停車規范等一系列問題。

改造之前，小區里100多套房子，早就空置多年，2024年初改造完成后，大多數原來的居民又剛回了老家。截止到去年夏天，空置的房屋只剩20多套。

在重慶其他地方，還有大量的大型國企家屬區，這些房子清一色都是老房子，有些年齡甚至超過了70年。小區環境臟亂差不說，關鍵是房屋年久失修，整體上的環境早就不適合居住。

針對這些房屋的情況，當地在隨后的改造過程中并沒有采取一刀切的措施，而是因地制宜的進行了靈活處置。

有的房屋修繕一下，可以繼續居住；有的房屋成了危房，則要拆除；還有的房屋有一定的歷史底蘊，可以適當的保留下來加以整改。

通過這樣的改造方式，居民的居住環境得到了有效改善，同時又保留了各個小區的歷史記憶和特色風貌。

比如在上海的楊浦區，當地一個街道有一批20世紀50年代新建的工人社區，地方政府采納各方意見后，決定對社區整體征而不拆、保留記憶。

經過這樣的改造，城市大量的記憶得以保留，而且還催生出新的旅游打卡景點。所以說，舊房改造的背后蘊含著各種各樣的機會、機遇。

改造的本質，就是要找準各舊房小區的真正痛點，真正幫助居民解決問題，從根本上改善了一座座城市的宜居環境。

以上是舊房改造的情況，城中村改造的情況，和上述情況完全不一樣，而且從改造的角度來看，投入以及復雜程度都比舊房改造要難很多。

去年改造城中村100萬套

各地城中村規模龐大，哪怕是在一線城市，各種農民自建的房子依舊隨處可見，相比于舊房改造工程，城中村的改造著重點就是拆遷和規劃。

去年，在過去改造的基礎上，又新增了100萬套的改造規模。具體的改造方式，已經和過去的城中村拆遷有所區別。

以前的城中村改造，居民搬遷之后，并不是直接搬進新居，而是臨時住進了安置房，在過渡期內等待新房的最終建成。

現在情況不一樣了，搬遷走的居民可以直接住進新小區，不會再像過去那樣有長達十幾個月的過渡期。

存量的商品房本就很多，房地產供需關系發生了重大變化，直接讓居民搬進新的房子里，也有利于消化庫存，可謂一舉多得。

不過，城中村的改造相比于舊房改造的難度要大，一方面是由于城中村的規模龐大，另一方面是因為很多城中村在改造之前，居民通過出租的形式能獲得租房收益，一旦拆遷的話，原先的收益就沒有了。

因此，這里邊就涉及到了房屋的補償比例等問題，如果處理不當，會對下一步的繼續改造形成阻力。

各城市大規模的城中村，尤其是還涉及到了龐大的改造資金，整體上的改造難度不是多了一星半點。

大城市有多少城中村？

有些城市的城中村，多年以來改造遲遲推進不下去，要不就是沒有資金，要不就是協商不到位，受到了阻力。總之，這里邊的難度往往超出大眾的想象。

還在2023年的時候，國內一些機構主要統計了8座城市的城中村，這8座城市分別是北京、上海、深圳、廣州、重慶、成都、武漢、東莞。

上述城市里，城中村的總規模達到了4427個，涉及到的建筑用地面積3524平方公里。也就是說，如果將這些城中村集中在一起，它們的面積相當于一個縣的面積。

至于人口規模，更是達到了驚人的5554萬，非戶籍人口，也就是流動人口的規模高達3471萬。

從這里就能看出來，為什么越是大城市，城中村的問題越嚴重。外來人口尤其是外來打工人口規模大，他們的生活以及部分工作都是圍繞城中村展開的。

而城中村的擴張，往往是無序且帶著大量的問題。城中村的房子都是居民自行建造，所以土地的利用率很低。

城中村所在的區域，產業技術水平往往也不高，而且和居民整體的低收入交織在一起。這樣一來，往往又會催生出相對于其他地區更高的刑事犯罪。

再者，不同城市的城中村，改造的類型以及面臨的復雜難度也完全不一樣。像廣州、深圳、東莞這樣的沿海城市，圍繞城中村催生出了大量的外來人口經濟，所以當地人都不愿意將城中村拆掉。

成都和重慶這樣的內陸城市則不一樣，這里沒有太多的外來人口，城中村也是居民自行建設居住。拆遷的難度在于，多數居民都希望通過拆遷來獲得一夜暴富的機會。

這樣一來，就形成了十分尷尬的局面。沿海經濟發達的城市，城中村可以給居民帶來可觀的收益，所以他們不愿意拆遷。內陸地區的城中村往往不會產生太大效益，居民偏偏傾向于拆遷獲利。

在未來的拆遷中，如何解決這些問題，每個城市需要拿出不同的改造策略。最關鍵的問題實際上還是資金。網上有些數據顯示，如果現在的城中村都改造一遍，需要的資金規模可能要 10 萬億以上。

結語：改造資金哪里來？

深圳住建局此前曾介紹，城中村改造可使用的資金主要有三大方面，一個是地方政府向中央申請預算內資金，另一個是政策性銀行專項借款，還有一個是地方政府發行專項債券。

今年1月份，國家開發銀行公布的最新數據顯示，去年銀行增加的城中村改造借款規模為3817億元。

具體涉及到了北京、廣州、濟南、鄭州、溫州、南通、贛州等城市723個城中村的改造項目。

總結來看，改造資金一方面是申請國家的預算撥款，另一方面是通過銀行或者地方政府借款以及發行債券。所以從本質上來看，這一龐大的工程和原先的開發拆遷完全不一樣。改造是為了民生，不是通過拆遷的方式，讓一些人獲得暴富機會。

而且還要看到，在大城市的城中村集中著大量的外來打工人員，城中村拆遷之后，他們的去留問題，將直接影響本人的生計以及當地的經濟發展。

這背后的牽扯面更廣，需要協調解決的問題難度也就更大。