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問答421期

剛交房就過時(shí)？2015年，西安四代住宅會全面背刺三代小區(qū)嗎，諸如高新，港務(wù)，西部大道，大家怎么看，中午12點(diǎn)直播間聊聊，預(yù)約可看！

問：高新三期，房子剛交付，產(chǎn)品就過時(shí)？

答：雖然不想承認(rèn)，但事實(shí)確實(shí)如此，三代、四代同堂最多的區(qū)域，也就高新三期，只能說供應(yīng)太大， 銷售太慢，競爭太激烈，且降價(jià)太兇（新房+二手）。

港務(wù)區(qū)在售小區(qū)，無論秦漢北，還是奧體，港務(wù)大道東，清一色四代，會所，大贈送，露臺，地段有差異，但產(chǎn)品屬于同一時(shí)期水準(zhǔn)，過往交房的三代住宅，普遍價(jià)格又低。

軟件新城，新房里幾乎都是四代，大贈送，而三代產(chǎn)品，普遍低價(jià)、小面積，也是以價(jià)格和面積拉開了差距。

而供應(yīng)大戶的高新三期范圍里，產(chǎn)品迭代最快，從最早期的三代，再到三代+會所，再到現(xiàn)在的四代，四代會所，2T2戶，2T4戶。

在價(jià)格不變，甚至降價(jià)的情況下，產(chǎn)品更好，就讓21年前后高價(jià)買無陽臺、無贈送的小區(qū)業(yè)主很難受。

四代隱私、采光、安全雖存爭議，但室內(nèi)外贈送面積確實(shí)會沖擊無贈送的三代小區(qū)，甚至房價(jià)不漲反降。

刺吧，背刺吧，看誰能刺過誰，早買晚享受，晚買享折扣！

問：天地源高新宸樾，綠城五章怎么選，500萬買高層不甘心？

答：不甘心住高層，就不要選高新，遍地大高層是現(xiàn)狀，即便降容，要么太貴，要么太遠(yuǎn)。

比如軟東同區(qū)域，2.5容積率的小高層，天瓚185㎡均價(jià)在26900元/㎡，總價(jià)500萬左右，包括軟西的中海云水觀園，也是小高層。

而更低密度的國際社區(qū)，配套有限，路途遙遠(yuǎn)，交房的紫薇，龍湖二手房不溫不火，土地也少有開發(fā)商去拍，市場還是不認(rèn)可。

（高層500萬大平層二手房）

而高新丈八北路沿線，諸如保利天悅洋房，老產(chǎn)品的同時(shí)，價(jià)格也很高，所以500萬看似不少，但高新選到合適的房子，真不容易。

在看高層本身，綠城五章放風(fēng)價(jià)27000+，而天地源高新宸樾，均價(jià)23000+，目前頭部房企四代住宅，后者本地國企三代住宅。

綠城的實(shí)際價(jià)格，有待通知，按當(dāng)下行情，必然少不了優(yōu)惠，天地源特價(jià)房低樓層，有21000+。

原則還是買新不買舊，已經(jīng)是這個(gè)高預(yù)算的純改善，綠城小區(qū)的品質(zhì)還是更吸引人的，產(chǎn)品更新，也不至于以后二手房太被動。

當(dāng)然同樣預(yù)算，軟西范圍內(nèi)的西派國樾、招商臻觀府、天谷雅舍的二手房，也都有的選，雖是高層，但所見所得，且價(jià)格可談，感興趣的私聊。

問：糾結(jié)，仁村中海學(xué)仕里，碧桂園云墅，同樣140㎡怎么選？

答：從目前二手成交看，學(xué)仕里賣的更好，113㎡總價(jià)都在300萬上下，奔著31小，11初來，中海是周邊最低門檻的上學(xué)需求。

當(dāng)下中天未來印還未大量上市，中建悅廬還沒有交房，中海賣房是最好的出貨時(shí)間，沒有太多競爭，再往后，仁村小面積就很卷了，不排除更低價(jià)格出現(xiàn)。

要買房，先問房，要賣房，先聊房，市場泥沙俱下，和房哥聊聊，補(bǔ)全信息差。

（付費(fèi)咨詢，一對一通道）

再看140㎡戶型，目前中海和碧桂園的二手掛牌價(jià)，都在450萬左右，價(jià)格較虛，有待擠水分。

區(qū)別在于中海是毛坯，碧桂園是精裝修，中海小面積多，大戶型少，小區(qū)偏剛改，碧桂園大戶型為主，純改善，還帶會所，既然都這個(gè)價(jià)位二選一，當(dāng)然碧桂園了。

（上圖碧桂園142㎡，下圖中海143㎡，來源：貝殼）

從戶型上看，碧桂園三室，兩衛(wèi)，大寬廳，沒有陽臺，中海四室兩衛(wèi)，大寬廳，帶南向陽臺（半贈送），中海面世晚，產(chǎn)品稍微新一點(diǎn)。

非要二選一，同樣預(yù)算的二手學(xué)區(qū)房里，碧桂園在小區(qū)居住密度、會所配置、精裝上更沾光，中海則適合買小不買大，需要控制總價(jià)。

或者換一種思路，400萬預(yù)算不說在高新橫著走，起碼新房，二手都能看，如果不急著上學(xué)，要不等等獨(dú)角獸2.0的新地，或者中天，中建交房后二手。

問：遠(yuǎn)東，慶安不如高新名校，但不比名校+差，房哥怎么看？

答：關(guān)于名校+的順口溜里，好學(xué)校+差學(xué)校，不好不壞不用+，差學(xué)校掛名牌，你還當(dāng)真了，名校+核心，除了提升新建學(xué)校的師資能力外，更多是要帶動周邊新區(qū)，土地，住宅的開發(fā)商，大家的出發(fā)點(diǎn)并不相同。

高新的頭部名校，一小，二小，三小，實(shí)驗(yàn)，逸翠園，高新一中，時(shí)間長，口碑穩(wěn)，家長追逐多年，但都是指標(biāo)入學(xué)，新建的名校+里，三初、四校、11初這兩年的熱度高，本部扶持力度大一些。

剩余的，要么沒成績，要么新建校，要么學(xué)校自評師資力量有限，憑什么家長就要堅(jiān)信，自己在旁邊買房就上名校了？

至于遠(yuǎn)東，慶安，這么企業(yè)辦的學(xué)校，已經(jīng)幾十年了，多少屆畢業(yè)生，我小時(shí)候都是區(qū)域名校的存在，不過是周邊學(xué)區(qū)房太老，或者沒學(xué)區(qū)，沒有上學(xué)渠道，但凡綁著新房，不愁賣的。

另一個(gè)原因，是城區(qū)的學(xué)校，校園面積有限，硬件有限，住宿條件有限，有的學(xué)生家長也在意，反而是新建學(xué)校，食堂，宿舍，泳池，圖書館一應(yīng)俱全。

你以為的名校，我以為的名校，和學(xué)生中意的名校，又不是一回事！

問：西安買房自住考慮通勤，上班路上太痛苦？

答：核心還是我們都是打工人，公司上班決定收入，公司位置決定買房位置，羨慕自由職業(yè)，收入穩(wěn)定的，住在哪里都可以，同樣預(yù)算擠在高新大高層，也可以住在秦漢小洋房。

舉一個(gè)真實(shí)的通勤案例，朋友家住港務(wù)區(qū)保稅區(qū)地鐵口，招商央畔，人在丈八北路上班，每天的通勤是這樣的：

早上7點(diǎn)出門，走路十分鐘到地鐵口，檢票進(jìn)站等車，7點(diǎn)15發(fā)車，大概55分鐘后到丈八北路；

出地鐵檢票，大概8點(diǎn)10分，路邊攤吃個(gè)煎餅，再騎自行車十五分鐘，如果電梯不排隊(duì)的情況下，8點(diǎn)30準(zhǔn)時(shí)打卡，通勤時(shí)間一個(gè)半小時(shí)。

晚上路徑相同，但偶爾加班，基本到家8點(diǎn)，簡單吃飯刷鍋快10點(diǎn)，又不甘心睡，刷一小時(shí)手機(jī)，11點(diǎn)，第二天同樣七點(diǎn)出門，重復(fù)。

類似高新上班，港務(wù)工作的不是個(gè)例，這已經(jīng)是地鐵最快通勤，但每天起步三小時(shí)的通勤時(shí)間，仍然極大消耗生活幸福感。

如果不能換老板，也不能換住處，那就享受這個(gè)過程吧，堅(jiān)持每天抖音拍出行vlog，萬一就火了，掙了廣告費(fèi)，盡快換個(gè)房。

問：未婚，大寨路萊安逸輝自住，八九年后上學(xué)再置換，思路可行嗎？

答：又是一個(gè)在剛需區(qū)域里買改善社區(qū)的業(yè)主，大寨路上，中建國熙臺都是大面積，純改善的高層社區(qū)，品質(zhì)放在當(dāng)年也相當(dāng)可以，但產(chǎn)品好，地段弱，雖然距離高新近，生活方便，但房價(jià)直線往下跌。

目前貝殼上，小區(qū)掛牌132套，三個(gè)月的成交只有4套，小區(qū)掛牌均價(jià)高達(dá)24928元/㎡，但已有14500+的房源掛牌，這個(gè)業(yè)主還算理智，其余250萬起步，普遍350萬總價(jià)，為什么要買這里？

新房，大寨路的德通昆侖序，高新的綠城四章，中海云水觀園，二手丈八北路沿線，大小面積都全，選擇范圍太大，大家都降價(jià)賣，甚至區(qū)域能級更高的高新，二手也開始平價(jià)，大寨路二手只有跟著降一條路。

而對于自住而言，已買，且未婚，八年后，小區(qū)也走向中年，如果西安房價(jià)沒有普漲，越老的行情會越差，要有心理準(zhǔn)備，到時(shí)候再賣換高新的難度會比現(xiàn)在高。

到底是現(xiàn)在趁賣相好盡早置換，還是不折騰以后再置換，這個(gè)要看自己規(guī)劃。

問：想買高新三初學(xué)區(qū)房，自住，多少預(yù)算可以看？

答：首先，三初的學(xué)區(qū)范圍很大，西到唐延路，北到科技路，東到太白南路，基本高新一期范圍都是三初學(xué)區(qū)，學(xué)校2020年建校開學(xué)，今年是第五年，家長反饋過去成績很好，中考上線率90%以上。

由于學(xué)區(qū)范圍大，周邊能從一居室，到大平層，別墅都有學(xué)區(qū)房可選，但對更多家長，僅三初學(xué)區(qū)，還是小面積，低總價(jià)解決上學(xué)，畢竟周邊房子普遍房齡大，居住價(jià)值有限。

分流三初的還有高新四校，七初，十一初，現(xiàn)在大家買房都想兼顧，也要考慮成本和后期流通的風(fēng)險(xiǎn)。

從二手房現(xiàn)狀看，100萬總價(jià)內(nèi)，領(lǐng)先時(shí)代廣場，高新楓尚，高新銀座，云頂園，萬科金域國際，尚品格藍(lán)都能選，學(xué)區(qū)穩(wěn)定的情況下，買了以后收租，然后在附近租大的房子陪讀。

問：預(yù)算150萬的剛需，高新上班買房，中華世紀(jì)城能看嗎？

答：高新能選，但只有兩室，諸如龍城銘園，三室的南飛鴻十年城，總價(jià)180萬左右，因此要想選擇多，只能在附近的灃東，雁塔，和長安，通勤距離可控，但房價(jià)更低。

西灃路沿線，金地西灃公元的小三室，海亮新英里，160萬總價(jià)內(nèi)都有房，大寨路沿線，恒大城，華洲城，銘城國際社區(qū)也都能看，這兩個(gè)區(qū)域，生活便利，房齡較新，距離高新也近。

中華世紀(jì)城位置很好，公園，地鐵，學(xué)校都在眼前，但房齡太老，小區(qū)兩室居多，三室的總價(jià)也到200萬了，產(chǎn)品以多層，小高層為主，低預(yù)算買這里太貴，高預(yù)算買這里太老。

建議以工作地為圓心，三公里內(nèi)找找二手房，低預(yù)算高新周邊看，基本老，舊，小，二次很難流通。

以前產(chǎn)品老，只有120㎡以上才能做三室，17年以后，連廊高層多了，小面積三室才普遍，看房的時(shí)候看看樓棟有無連廊，也很好判斷，而老小區(qū)里，基本都是大兩室。

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作者：Kikyo

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