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說起日本房地產，很多人第一反應是1991年的房地產泡沫，當時，島國樓市決堤，房價一瀉千里，原本有房有錢的家庭一夜之間傾家蕩產，更是出現了上萬人自盡。據說，在經歷了房地產泡沫以后，日本人悟出了一套道理，一直到如今還在使用，那么，日本人悟出的道理究竟是什么呢？

出口受限，放松信貸

當初，日本的房地產經濟之所以能夠發展起來，不僅是因為它自身抓住了機遇，還因為有著美國的出手。

事情要從1985年說起，當時，美國為了促進出口，便聯合日、德、英、法四國簽訂了《廣場協議》，五國聯手來干預外匯市場，從而讓美元貶值。

之后短短的三年時間里，協議國大量地拋售美元，讓美元迎來了大幅度貶值，可這也導致協議國自身的貨幣不斷升值，像日元，就在三年時間里升值了86.1%，日本出口因此受限。

為此，日本政府開始采取放松信貸、擴大內需的政策，在政府的操控下，央行連續五次下調利率，貼現率更是達到了歷史最低。

貸款的利率變低了，日本國民自然會更頻繁地跑去貸款，而貸到款后，錢無處可去，便會大量地流向樓市以及股市。

而這么一流動，日本的股市與房地產行業便得到了瘋狂的發展，甚至還創出了兩大神話，分別是“土地永遠不會貶值”以及“東京房價永遠不會下跌”。

創下神話，瘋狂投資

土地不會貶值，是因為日本向來就是人多地少，日本人相信日本的土地永遠都是稀缺的，只要買了土地，就永遠不會虧錢。

正因為如此，當時的日本陷入了買地風潮，有許多日本人都跑去銀行貸款買地，這也促使日本的土地價格不斷暴漲。

從1985年年底到1990年初的四年時間里，日本的地價增長了200%。

尤其是東京都這座日本排名第一的城市，它當時的地價相當于美國全國的土地價格，可見當時日本的土地價格有多么夸張。

但有這樣的情況也很是正常，畢竟，當年可不止是日本普通民眾將錢投入到土地市場，無數實體企業乃至金融機構，也同樣不計成本地對土地市場進行了投資。

除了“土地神話”以外，當時日本的“房價”也同樣成為了一個神話。

那時候，日本民眾普遍認為房地產有著政府的支持，無論如何都不會有崩盤的風險，于是，日本民眾都會盡可能地去貸款，然后瘋狂地買房子等著漲價后再轉手。

總而言之，當時日本上到房地產行業與金融機構，下到普通居民，就沒有人是不在買房與買股票的，他們都是想在持續的暴漲中大賺一筆。

可無論是“土地神話”，亦或者是“房產神話”，都只是流動性過剩以及低利率帶來的假象罷了。

日本民眾完全沒有意識到，那時候的日本城市化率已經達到了驚人的77.4%，老齡化也在不斷攀升，此前地價與房價之所以能一直上漲還沒出問題，便是因為城市化帶來的紅利。

可隨著城市化紅利漸漸消失，日本的經濟將會失去增長的動力，地價與房價也會隨之而失去支撐。

一夜之間，化為烏有

對于地價與房價飆升背后隱藏的問題，日本政府是看得較為清楚的。

為了解決這個隱患，日本政府開始主動要求金融機構嚴控房地產貸的數量，還提高了房地產的稅收，想讓民眾不要再將錢投資到房地產行業中。

可日本政府的一系列措施并沒有給房地產市場帶來任何正面影響，反而讓股市與樓市崩盤的速度加快。

1990年，日本的股票市場率先崩盤，只是一兩年的時間，日經指數就從最高的38915點跌落到了14309點。

在股票市場崩盤以后，樓市也沒有逃過一劫，因為房地產市場與資本市場是有著密切關系的，資本市場崩盤，很快就將不利影響傳到了樓市。

許多金融機構為了避免更大的損失，紛紛要求企業償還貸款，而被催債的企業因此不得不變賣不動產以及股票，這也導致地價應聲而跌。

企業倒閉以后，銀行難以將之前貸款出去的錢收回來，普通民眾住房也是在一夜之間就變成了負資產，原本手握幾套房子的日本民眾紛紛從千萬富翁變成了千萬負翁。

許多心理能力承受較差的人受不了這種落差，索性一了百了，直接從高樓一躍而下終結了自己的生命。

而在這些自殺之人的背后，不知又有多少支離破碎的家庭。

悟出道理，恢復發展

經過這一輪“房地產泡沫”以后，日本政府開始反思之前的種種政策，最終他們悟出了一套道理：單是走房地產這類虛擬經濟是不行的，只有實體經濟才能真正意義上地促進經濟發展。

在這套道理的指引下，日本政府開始了大刀闊斧的改革。

其將目光投入到輕工業、制造業等方面，通過引進先進的外國技術、加強國內的產業升級等，使輕工業與制造業得到了進一步的發展。

而這些產業在發展起來以后，又對日本的經濟發展進行了回饋，為日本經濟的增長提供了有力的支持。

除了輕工業與制造業以外，日本政府還將更多的精力放到了新興行業上，比如養老服務行業、文化創意產業等。

拿養老服務行業來說，日本的老齡化現象是非常嚴重的，這也為養老機構提供了更大的市場，這些機構通過為老人提供照顧服務而盈利。

還有文化創業行業，自從房地產泡沫破裂以后，日本民眾的消費觀念就發生了很大的變化，他們更加注重精神層面的滿足。

這也促使日本的文化創意產業得到了快速發展，像動漫、游戲以及音樂等，都取得了顯著成就。

通過各種實體行業的發展，盡管如今日本的經濟沒能恢復到90年代那般夸張，但也是重新發展了起來，而“實體行業才是關鍵”的道理，也一直被日本沿用至今。

參考資料
損失1500萬億的前一夜 日本人還在瘋狂買房！ 來源：東方財富網 2016-10-8