樓市最近話題又有點熱，畢竟金三銀四。有人可能奇怪，這才三月底，怎么就開始總結了？

實際情況是這一波行情有點要提前結束的意思。

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雖然近期各地出臺了一系列樓市新政，比如不少地區提升公積金貸款額度、降低首付比例，部分地區擴大公積金使用、繳存范圍，還有一些地區放寬公積金使用限制。

但和前幾年相比，刺激力度小到可以忽略不計。

為什么？絕大部分小城市已經無計可施，少部分大城市工具箱還有法器，但就那么幾招了，不敢亂用。

半個月前，我曾經在“16號內參”中提到，全國有12個城市這一輪樓市回暖跡象相對明顯，包括北京、上海、廣州、深圳、成都、天津、杭州、合肥、廈門、蘇州、南京、青島。

之所以它們有小陽春，主要是慣性。

當然它們有三個共同的特點：常住人口持續凈流入、新興產業集聚效應顯著、城市更新釋放新動能。

既然是慣性，有沒有外力，肯定就會減弱。

從統計數據看，即便是扛著紅旗向前沖的上海、深圳，二手房成交數據最近都在回頭。

當然，杭州是個例外，這座城市最近太火了。

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極度分化的樓市，均值統計數據已經沒有意義。

外面都在說上海的二手房好賣，但我朋友的房子，位置不差，就是面積太大，小區有點老，掛牌一年了，就沒幾個人看，所以我反復強調，現階段買房賣房，一定要具體問題具體分析。

最近這三年，究竟什么房子最好賣？以南京為例，總價100-150萬的房子居然占比最高，接近25%，而總價在100-300萬之間的房子成交占比超過60%。

說白了，這一波買房的還是剛需，外來人口為主。真正的剛改的群體很少，一方面老房子不好賣，另一方面收入下滑，信心不足，不敢出手，所以總價在500萬以上的成交占比還不到5%。

其他城市的情況也差不多，包括上海，總價400萬以內的成交占比接近70%，像武漢，150萬以內成交占比更是達到75%。

我看了一下數據，支撐這幾個月樓市的房子，集中在學區房，一線學區，低總價是特點。

還有各大城市二環、三環（地勢比較好的）75-85平的兩房、85-95平的小三房、95-110平的三房，特別強調居住屬性，配套要完善，不再相信畫大餅。

以前剛需很在乎新，從這段時間看，有些房齡10-15年左右的小區帶看量和成交量在直線上升，大家錢少了，想法實際了，更注重性價比。

當然，房子本身不能太差。

還有一個例外，就是位置不差，總價很低的房子，成交量也在上，還很快。

我和中介聊了一下，反饋是不少外來人口覺得租房子不劃算，因為有些老房子已經跌出租售比了。

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哪些房子不好賣呢？

這個在數據端體現的也很明顯，首先是非一線城市的豪宅，越來越難賣，不僅僅掛牌量上來，而且掛牌價也在往下滑，砍價動不動就是一百萬。

為什么？

一是有錢人普遍在挪窩，二是大家都對新房有興趣，優勢太明顯了，誰看誰都喜歡。

其次，非核心地段的房子很難賣，主要是這類房子真的太多了，不僅僅是二手房，還有新房子，如果周邊沒有產業，未來爛在手上的概率很大。

當然核心地段，老破大現在也是沒人買的，特別是高樓層，大家非常拒絕，已經達成共識。

我特別想提的是學區房，最近曝光度很高，非一線學區房正在進入去學區化的進程。

未來真正有流動的學區房，就是學區硬，要么低總價，要么居住屬性特別突出的那種，短期反彈全是假象。

對于樓市脈沖式的行情，大家要習慣。

下一波要到今年9月份，能不能起來關鍵看政策，一線城市大概率要出手，只有穩住數據，前面的戰果才能保住。

至于三四五六線城市能不能起來，已經是數字游戲了。