北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

請問，資料中這種農村小院子您覺得成本要多少錢？140萬的70年產權值嗎？沒有物業費，折合每年兩萬，除水電費之外另有燃氣和排污費。您覺得適合老年人養老嗎？

A：

1、這怎么說呢。如果就是這普通的平房小院，那建筑成本每平米1000塊錢足夠了，包括門窗外墻和各種線路。其他的簡單綠化+道路+簡裝的話算500塊錢吧，再加上弄點兒公共設施的500塊，2000塊錢肯定夠用了。一般建面100多平一個小院，30萬之內吧，大點兒的50萬。

這其實上網搜搜“宅基地建造成本”就知道了，鋼混的都沒多少錢，畢竟蓋電梯高層才2000多一平，別墅區5000一平都能很不錯了，包括所有設施。

2、140萬70年產權，這70年是什么意思？租70年嗎？一般沒這說法，租約最多20年，再長了不受法律保護。而且這種房子也扛不到70年，10年之后就各種問題增多，20年是怎么都該大修了。所以也甭考慮70年了，綜合政策因素能住上十多20年就算贏。

3、適合不適合的只有體驗之后才知道，常規建議是先租一套吧，時間還別太短了，最好經歷過春夏秋冬的一整年，這才能全面體驗。

您這沒提暖氣，問好了怎么解決的吧？按說是應該燒燃氣，但很多都沒有管道，都是換煤氣罐，問問成本和運費。

還有排污也是，沼氣池什么的都問清楚，這在農村是挺麻煩的事兒，化糞池也一定要大點兒的才行。

4、總之還是先租一套吧，沒必要著急買，這種房子不會漲價的，北京郊區有的是。

僅供參考。

二

Q:

請問，我實在不能理解，你的這些問答是真的還是編的？能隨便拿出300萬的是什么家庭？而且還是男女雙方都能拿出300萬？這也太門當戶對了吧，上哪找去啊？而且既然是能拿出300萬的土豪了，每年的利息都能10萬，跟每個月8000有什么區別！有必要讓孩子上班嗎？

而且兩家都能拿出600萬了，為什么要在北京買老破小？找個山清水秀的小城市買套別墅都花不了200萬！剩下的買兩輛豪車，再買幾套小戶型出租，踏踏實實的躺著瀟灑，還有必要上班嗎？所以我覺得你這問答都像是編的，太不接地氣了！

A：

1、300萬確實是很多錢，但畢竟這里是北京，而且是要買房，兩家湊600萬也不算太特殊，基本就是中位數的房子吧。接不接地氣的看自己吧，但這就是事實而已，能理解就理解，不愿意相信就算了。

2、反正600萬買房這種事兒在北京雖然不能說很平常，但我也犯不上編。如果是編的，那我編個3000萬的好不好啊？這在某些人心中是不是反倒接地氣了？

能拿出300萬的基本就是中產家庭吧，或者是中產靠上的那部分。畢竟北京戶均存款上百萬了，平均資產是900萬，“凈資產”超過500萬的有上百萬戶。您如果覺得這數字有假，那就去各銀行網站查查吧，那肯定不是我編的。

3、既然知道門當戶對，那應該也知道“魚找魚蝦找蝦”吧，更應該知道“人以群分”，還應該知道“不是一家人不進一家門”。

人類總是和自己差不多條件的人在一起玩兒，否則沒什么共同語言還容易羨慕嫉妒恨。所以您如果是沒什么有錢的朋友，可以嘗試著換個圈子，往有土豪圈子里擠擠試試。

我看您是司馬老師的粉絲，那可以跟他學“表面上替窮人說話，暗地里為富人辦事”，那就在哪個圈子都有同類了。

4、300萬的土豪，這話說著有點兒燙嘴，人家估計是不敢承認。這就相當于說985畢業的就是科學家或大文豪了，在您看來很了不得，但在學術界或許都還不入流呢。

畢竟這里是北京，打個比方這就跟修仙似的，在下界或許能統一天下的高手，渡劫飛升或或許連弼馬溫都當不上。沙和尚在天宮只不過是個掀門簾的，但到流沙河就能稱霸一方了。西門慶在清河縣是首富，但到了京城都找不到帥府的大門。

5、既然家里不太缺錢，那就讓孩子找個穩定工作唄，這不難理解吧？而且別小看央企的8000，絕大多數畢業生還想掙都沒資格呢。一般來說都得是名校學歷，就算是找關系也得是差不多。畢竟是央企，不是周公子的科長老爹就能搞定的。反正這8000的含金量可能跟您理解的不一樣，雖然跑滴滴送外賣也能掙8000，但真的不是一個性質。

6、其他的我懶得聊了，沒什么意思。您的不理解，其實只不過是人家的解決方案，而且也是北京的常規操作，600萬在北京買房真的不算太高的預算。

至于職業這事兒就看自己的境界吧，您可能真的是理解不了，但沒關系，這是因為“地氣”不同，“底氣”也就不同，追求自然也不同。甭琢磨了，就當我是編的吧，反正我也不在乎您的看法。

僅供參考。

三

Q:

想請教一下，300萬首付，朝陽區三環內的兩居，不考慮學區，租金能還貸，您有什么好的建議嗎？

A：

1、這不用建議吧，直接讓中介給找房就行。現在銀行利率低，租金能覆蓋月供的房子有的是。朝陽三環內也沒多少學區房，避開80、陳本和帝景的就行。或者說自住看自己喜好，投資為主的話先北后南。另外如果只求租金高的話那先看南部，想兼顧價格走勢的話先看北部。

2、另外這預算到底是多少啊？也就是想貸款多少，總價多少？畢竟是想用租金還月供，那貸款就不能太多。

假定200萬貸款500萬總價，月供在8/9000塊錢。而朝陽區的平均租售比在600多，500萬對應8000左右的租金，基本差不多，不難找。即便是現在不能完全覆蓋，過兩年租金漲了也就差不多了。

3、不過為什么非得限定在三環內呢？目的是什么？如果是為了通勤那沒問題，其他保值什么的意義不大。朝陽區近十多年都是四環外的次新房價格走勢好，租金也不低，整體收益超過四環三環內。

所以如果不自住，那沒必要限制幾環幾環的。這看看北京的最新地王吧，北五環外，樓面價10萬+，比南二環都貴。

4、總之如果是自住那就看自己喜歡的，投資角度還是參考市場吧。打個比方就是娶媳婦得找自己喜歡的，別人說什么都沒用。但如果是招聘個業務員，那就必須參考大眾標準，否則不好賺錢，用搞對象的標準去選員工也不合適。

僅供參考。

四

Q:

請問，孩子明年小升初，小學沒給買學區房，現在想選個好一點的初中。由于想兼顧自住，所以考慮了朝陽外國語初中對口的房子。

手里只有300-330萬的現金，貸款希望200左右這樣壓力不會太大。預算有限所以看了慧忠北里和大屯里小區。慧北就是常規的居住區，大屯里是回遷社區，但雙軌通勤方面更方便。

想問的問題：

1、朝陽上初中兼顧自住的思路有沒有問題？

2、大屯里小區自住的話是否可以買？如果住七八年后轉手，這兩個小區更推薦哪個？

A：

1、沒問題。朝陽區的學區房有本區特色，就是單獨對口中學的房子沒什么溢價，租售比基本就是正常值，可以做到居住和學區兼顧。這讓當地中介給算算就知道了，居住的性價比正常。

2、大屯里當然可以買了，中學單校對朝外，房子的租售比應該600左右，沒多少學區溢價。這看房時算算就行，用總價除以預估租金，同等條件下數值低的代表性價比高。另外緊湊戶型的租售比更合適，寬松戶型的老房就弱點了，但相對的居住體驗更好，看自己注重哪方面了。

都是老房，沒必要還糾結哪個小區了，還是看具體的房源吧。打個比方就是老太太想找個后老伴兒，那就別糾結老頭兒是哪個單位退休的了，還是看具體退休金+身體怎樣吧，這實際的多。

讓當地中介盡量找戶型好的就行，房子是用來住的，學區功能減弱后居住的功能自然會更被重視，越宜居的自然越保值，至少流動性強。

僅供參考。

五

Q:

我在北京有房，而且有兩套，但我仍然希望房價下跌，哪怕我現在價值千萬的房子跌成白菜價我也愿意，因為只有這樣才能讓窮人也都買的起房子，社會才會穩定，老百姓才能安居樂業，這才能國富民強。而就算我的房子漲到價值幾個億也跟我半毛錢關系都沒有，就因為我要住，你們這些目光短淺的能明白嗎？

A：

1、這話說的，慷慨激昂催人尿下啊，您確實是站得高尿的遠，不是一般人的尿性。既然您這么豪橫，那我學習您的邏輯也來幾句吧，請您指正。

2、我有學歷，而且我們全家都有不低的學歷，但我依然希望學歷貶值，哪怕是貶值成等同幼兒園肄業我也愿意。因為只有這樣才能讓學渣都能拿到高學歷，學校才會快樂教育，家長們才能不焦慮，這才能國富民強。而就算我們的學歷漲到跟院士似的也跟我半毛錢關系都沒有，反正也沒人認。你們這些扯著大嘴裝叉的能明白嗎？

3、我有存款，還不少呢，但我仍然希望錢都不值錢，貶值到不如擦屁股紙才好呢。因為只有這樣才能讓窮人都發財，社會才能穩定，百姓才有錢消費。而就算我的存款多到幾個億也跟我半毛錢關系沒有，因為我要留給孩子，我自己的孩子。你們這些羨慕嫉妒恨的能明白嗎？

4、我有高薪，而且我們全家的收入都不低，但我依然希望工資下降，哪怕是不給錢不管飯我都愿意。因為只有這樣才能讓DS們都找到工作，社會才會穩定，老百姓才能努力奮斗，企業老板們才能發財。而就算我工資漲到幾個億也跟我半毛錢關系都沒有，反正也沒有傻叉老板給。

5、我有老婆，各方面都不錯的老婆，但我依然希望女人們都降低要求，哪怕不要彩禮倒賠嫁妝我也愿意。因為只有這樣才能讓矮窮矬都娶到大家閨秀，婚戀市場才會穩定，光棍兒們才能安居樂業。我倒是愿意，女人們愿意嗎？這可是慷她人之慨啊。

6、行了，不調侃了。您這屬于站著說話不腰疼，空口白牙的給自己加戲而已。如果您真的支持房價下跌，那您就把這兩套房白菜價賣了唄，然后再勸七大姑八大姨親戚朋友的都低價拋售，一定能把北京房價給砸下來，畢竟商品價格是由供需關系決定的。

只拿嘴忽悠的裝叉多沒勁啊，實際行動才最重要的。您的兩套房價值千萬是吧，我受累一下，250塊錢給收了，咱明天辦過戶手續行嗎？我有時間的。

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