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2024年，中國商業銀行處置了3.8萬億元不良資產，其中房地產貸款占比較大。為修復銀行資產負債表、推動經濟復蘇，監管機構敦促加快核銷不良房地產貸款。此舉有助于釋放資源拓展新業務，但短期內可能沖擊利潤。房地產市場仍面臨壓力，但債務重組和政策支持或將促進行業觸底反彈。

根據銀行業監管機構的數據，2024 年，中國金融業處置了創紀錄的 3.8 萬億元人民幣不良資產。雖然官方數據沒有給出行業細分，但可以確信其中不良房地產貸款占比較大，原因有三：

一是從中國央行的貸款結構數據來分析，對房地產開發商的貸款占了很大一部分；

二是從去年開始，官方就加大了對房地產行業的債務清理與救助力度。比如增加了在建樓盤貸款，要求各地動用財政、政府債和國企資金來收購過剩的商品房；

三是不少地方加大了對房企的經營指導，比如甚至直接將萬科收歸國有。

結合以上三點，有足夠的理由確信，房地產不良資產必定是銀行不良資產處置的重點。

最近彭博社也在一篇經濟分析中提及，中國各大銀行正在加快注銷不良房地產貸款以清理其資產負債表。據知情人士透露，金融監管機構近幾個月來已敦促包括中國工商銀行股份有限公司在內的貸款人優先處理不良房地產貸款。知情人士說，一些銀行今年已經將當地分行的年度不良的房地產貸款清理額度提高了一倍，以注銷此類債務。

要求商業銀行加快處置房地產不良資產，從推動經濟復蘇和修復銀行資產負債表角度看，不僅凸顯了政策制定者日益增長的焦慮，也凸顯了決策者終于愿意快刀斬亂麻的決心。

因為長達數年的房地產危機有可能進一步侵蝕銀行的資產負債表，這些商業銀行一直在努力以創紀錄的低利潤率和不斷增長的壞賬來勉強維持利潤。繼續下去，銀行業將會步工業后塵，出現持續的利潤下降，導致金融風險。

與此同時，這也意味著一直不愿意放棄債權的決策者意識到，不良債務拖得越久，不僅銀行報表不好看，房地產止跌回穩的難度也更大，這是推動經濟復蘇的重大障礙之一。困難的預期迫使他們制定了對所有商業銀行進行資本重組的計劃。

惠譽表示，其覆蓋的中國銀行的房地產開發貸款未償信貸約占其 6% 至7%，較過去幾年該領域的不良貸款率相對穩定在4%至5%顯著上升。更快地減少這些貸款，意味著貸方將能夠釋放資源來從事其他業務。

惠譽亞太區金融機構總監 Elaine Xu 表示，“從長遠來看，此舉應該會為銀行帶來更清潔、更健康的資產負債表，釋放一些撥備資源，讓它們能夠更好地專注于拓展新業務”。

但對于不良貸款撥備覆蓋率相對較低的貸款人來說，核銷的快速增加可能會在短期內打擊他們的利潤和資本化。但這類銀行在整個中國商業銀行體系中，資產和負債占比都相對較小，因此總的來說，這樣的決策無疑是積極的。

銀行通常通過注銷壞賬或將其出售給不良資產管理公司來從資產負債表中消除壞賬。根據央行的數據，近年來，注銷壞賬已成為主流，占不良貸款總額的一半。而核銷后往往會將壞賬出售給資產管理公司，對不良資產的銷售約占已核銷壞賬的30%-40%。

按照中國商業銀行核銷壞賬的慣例，注銷開發商的已經長期違約的壞賬，銀行資產負債表變得更健康了，并不意味著被核銷債務的企業可以不用還款。因為被核銷的債務通常將打包給第三方資產管理公司催收，或者由銀行直接聘請第三方收債公司催收。

2024年9 月國家轉向刺激經濟增長，提振國內消費、投資新項目和擴大工業生產。但官方數據顯示，房地產市場在經歷三年下行整理之后仍然面臨較大的壓力，2025年前兩個月的新房銷售和房地產開發投資均有所下降。

3月21日，交行財報出爐。2024年，交通銀行實現營收2598億元，同比增長0.87%；歸母凈利潤935.86億元，同比增長0.93%。個人貸款不良率同比上升27BP至1.08%。其中，信用卡不良率達2.34%，房地產行業不良率為4.85%，房地產不良率依舊較高。

交通銀行副行長在財報發布會上警告稱，房地產行業將出現更多不良貸款。“一些開發商的現金流還沒有完全恢復，他們的項目銷售還沒有完全回暖，領域的一些貸款仍然面臨被降級為不良貸款的壓力。”

但惠譽預計，其監測的銀行的房地產不良貸款率今年將穩定在 4% 至 5%，因為更多不良貸款將被核銷，以維持銀行賬面健康的資產負債表。也可借此恢復購房者對房地產行業的信心。

房地產不良貸款核銷的加速，也將有助于推動開發商更快地進行債務重組和資產出售，這通常發生在該行業觸底反彈之前。

當局和金融機構決心這樣做的事實表明，他們正視現實，并相信情況是可控的。所以我們可以看到涉及房企不良債務的政策正朝著正確的方向發展。對于投資者來說，這可能也發出了一個信號，即房地產行業離底部不遠了。

當然，底部何時出現，既取決于當局處置房企不良資產的力度，還取決于中國國民收入分配制度的改革力度。畢竟無房的低收入階層只有收入得以增加之后才有能力購買住房。這是房地產市場企穩的最后指望。

【作者：徐三郎】