最新動態：P（2023）106號地塊，即九峯首府項目（東湖高新-光谷中心城），項目目前已報規，共包含13棟21-26層的高層，套均面積141平。

這一項目位于光谷東，中建星光城北面，是2023年12月15日土拍中，由區國資平臺武漢光谷地產以總價101780萬元拿下的P（2023）106號地塊，樓面地價8512元/平。

地塊詳細信息

2025年3月規劃正式對外公示，從效果圖來看該項目打造的是真四代住宅，也是光谷今年即將集中亮相的四代住宅之一。

那么，跟其他光谷四代住宅相比它的優缺點如何？一起來看看。

樓盤聚焦：

1、帶空中花園，全部樓棟均為真四代住宅

根據公示的項目效果圖可以看到，九峯首府樓棟造型是帶有空中花園的，上下層的花園錯開，跟漢韻公館的比較像。

樓棟效果圖

樓棟效果圖

九峯首府共規劃13棟住宅，從外立面效果來看，這13棟住宅都做得是真四代住宅。

根據規劃數據顯示，項目共規劃826戶，規劃空中花園面積14696.25平，規劃陽臺面積13183平，按照這個數據來算，平均每戶帶約17.79平的空中花園，以及約15.96平的陽臺面積，加起來超過30平。

再來看看光谷今年要入市的其它幾個四代住宅的數據：

泰然生物谷項目部分樓棟為真四代住宅，平均帶約20平的空中花園，無單獨的陽臺數據指標；

招商天青府全樓棟真四代住宅，平均帶約7平米的空中花園，以及約17.8平的陽臺；

漢韻公館所有樓棟均為真四代住宅，平均帶約17.6平的空中花園，無單獨的陽臺數據指標。

對比這幾個項目可以看到，九峯首府空中花園的平均面積比招商天青府、漢韻公館大，比泰然生物谷小一點，陽臺面積比招商天青府稍小一點，另外兩盤無單獨的陽臺數據。

兩項單獨的指標都算中上，陽臺+空中花園一起的贈送面積就相當可觀了，小妹猜測大概率可以做到“負公攤”。

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2、共包含13棟住宅，總高21-26層，套均141平

根據規劃數據顯示，九峯首府用地面積59783.06平，總建面202310.22平，計容建面119566.12平，其中住宅計容建面116998.52平，配套商業2391.32平。

共規劃826戶，由此可計算出，項目住宅套均面積約141.6平，又是一個純改善定位的面積段。

項目規劃有426.09平的風雨連廊，4688.69平的架空層面積，容積率為2.0，容積率還是比較低的；規劃機動車停車位1086個，車位比約1:1.31，車位比也比較高。

項目共規劃有13棟住宅，總高為21-26層，不算太高，并且總樓層相差不大，對比高低配的產品來說，綜合舒適度更高。

13棟住宅全部都是1個單元設計，其中6、8、13號樓為21層，4、7、9號樓為25層，其余的1-3、5、10、11號樓為26層。

所有樓棟均帶架空層，其中3、5、6、8、10、11、12、13號樓為局部架空，其余樓棟首層為全架空層。

另外，項目風雨連廊只覆蓋了大門入口處的部分樓棟，并非全小區覆蓋。

日照分析：

是滿足基礎標準的

3、環線地段不錯，環境好，但目前生活不太便利

九峯首府項目位于森林大道與光谷三路的交匯處，屬于東湖高新區光谷中心城板塊，并且項目與三環線的直線距離僅約1.6公里，屬于光谷中心城板塊十分接近三環的項目之一，環線地段較光谷東多數項目都要好。

從小區位來看，項目北面就是森林大道以及石門峰紀念公園，西側挨著光谷三路和公園綠地，南面為待開發用地以及鉑金都匯，東側為待開發用地和玉林綜合市場、光谷國際家居建材市場。西北角不遠處就是馬鞍山森林公園和東湖風景區。

可以說，九峯首府三面環公園，綠化環境是相當好的，但待開發用地較多，沒什么生活配套。

項目西側的光谷三路

光谷三路西側的綠化

門口的森林大道

附近的光谷國際家居建材市場

項目距離最近的地鐵站是11號線光谷生物園站，約2.5公里，已經超出了大多數上班族步行通勤的范圍，光谷空軌九峰山站距離項目也有2.2公里，同樣不算近。

不過好在項目門口就有公交站，可以做一定的換乘補充，但相對來說還是沒有地鐵附近的項目方便。

商業目前光谷東主要還是依靠大悅城以及三環內的商業，項目距離大悅城約4.2公里，或者沿珞瑜東路/高新大道前往關山商圈，自駕約7公里左右。

需要提一句的是，九峯首府緊挨著的沒什么成熟社區，需前往九峰街道、或者南面的星光城等，都需要步行個1公里左右。

教育方面，項目距離最近的是南面在建中的光谷二十二小，直線約900米左右。

根據官方回復顯示，光谷二十二小預計2025年開學。

光谷22小效果圖

附近則還有光谷二十一小、光谷一初，都在項目直線約1.4公里處，距離還算比較近。

根據2024年光谷中小學劃片可知，項目附近的中建星光城屬于光谷二十一小、光谷一初招生范圍，九峯首府對口這兩所學校的可能性也比較大，但光谷二十二小今年交付使用后，劃片上也有可能產生變化。（新房最終劃片信息需等交付后教育局分配）

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總的說來，九峯首府雖然在光谷東的環線地段比較好，但除了學校近一點之外，因距離地鐵較遠，出行相對不便，所以雖然商業、醫療的距離不算特別遠，但其實前往并不方便，目前生活是不太便利的。

4、關于價格、與光谷其他四代住宅對比

光谷開年之后的樓市也是卷的很，顯著特征之一就是光谷也開始了價格戰：前期3W+的地王香港置地元廬，現在低樓層可以做到1.9-2萬左右，好點的樓層帶裝修也就2.3萬左右；隔壁領峯，前期帶裝修也是2.7萬的售價，現在直接17999起還帶4000的裝修；翡麗天璽、洺悅天璽、硅谷小鎮、鼎正悅府、創新天地等等一系列光谷東三代產品都打出了大力度的優惠活動，目的就是加快去庫存。

這對于新入市的項目也是一種打壓。

九峯首府雖然在產品上秒殺三代住宅，但耐不住光谷今年四代住宅也是雨后春筍一般，一個接一個，單看光谷中心城板塊，除了在售的漢韻公館之外，就還有深業泰然生物谷、驛山高爾夫、招商天青府這三個四代新盤要出，并且綜合配套還都比九峯首府要好一些。

此外還有金融港板塊的萬科光谷錦曜二期、綠城光谷桂府等盤，單四代住宅光谷就有七八個，九峯首府并沒有唯一性優勢。

還有光谷東的二手房，也是天量供應，并且品質也都不差，九峯首府最為直接的競品中建星光城，二手成交均價僅1.3-1.37萬左右（不滿2年，稅費另算），比目前板塊內絕大多數新房價格都要低。

市場上在售的三代產品集中降價出貨，四代住宅遍地開花，品質二手房天量供應，再加上九峯首府雖然環線不錯，但其實生活并不算方便，多方面綜合來看，九峯首府很難開出高價。

其次，九峯首府容積率2.0，全部21-26層不太高的樓棟布局，平均面積超30平的空中花園+陽臺，產品還是不錯，但套均141平的面積很明顯是純改善定位，價格相同的情況下總價門檻更高。

在今年光谷如此刺激的市場環境下，只有價格和產品雙雙出圈才有可能賣的好。

所以綜合來看，九峯首府價格低開的可能性比較大。

項目拿地價為8512元/平，漢韻公館帶裝修的售價在1.95-2萬左右，據此小妹猜測，九峯首府毛坯價格不會超過1.6-1.7萬，甚至可能更低。

如果真是這個價格，大家怎么看？

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