◎ 來源 | 地產密探（ID：real-estate-spy）

臨近2024年報披露之際，綠城中國的最高管理層出現了重大變動，引發市場騷動，其股價早盤跌幅超6%。

3月27日早上，綠城中國公告張亞東因工作安排辭任執行董事及董事會主席，并衷心感謝其任上作出的重要貢獻。

現年57歲的張亞東，給外界最大的印象就是2019年接棒綠城創始人、一把手宋衛平之后，從此前綠城執行總裁上位“掌舵人”，從執行者角色變成戰略制定者，短短幾年迅速提升了綠城規模實力，成為頭部房企。

要知道，張亞東于2018年之前最顯赫的職業履歷就是在大連官場，曾官至副市長，后進入中交集團，沒多久就被“空降”到綠城擔任高級職業經理人。

當時綠城只能算是中型房企，同時營收雖增幅不錯，但盈利不理想，這跟宋衛平時代主打“不惜成本打造，也不能丟掉口碑”的地產匠心精神有很大關系。

張亞東執掌綠城后，在2020年又遇上樓市三道紅線出臺、樓市“限價令”等引發樓市迅速降溫等不利影響，致使主打品牌溢價的綠城很受掣肘，備受煎熬。

對此，張亞東愈挫愈勇，為綠城想出了一個法子，就是“高周轉”策略，讓豪宅也高周轉起來。2021年起，背靠中交的綠城開始加杠桿高調拿地，拿地成本也不斷走高。

2021年，綠城新增拿地平均樓面價9080元/㎡，該年末總土儲平均樓面價7182元/㎡；
2022年新增拿地平均樓面價飆到14620元/㎡，該年末總土儲平均樓面價漲到7582元/㎡；
2023年新增拿地平均樓面價14231元/㎡，該年末總土儲平均樓面價漲到7982元/㎡。

2024年以來，綠城儼然成了上海、杭州、蘇州、北京等核心城市的“地王收割機”，參考閱讀《綠城狂飆了，樓面價13.1萬/㎡，搶下全國“單價地王”》一文。

克而瑞監測統計，看2024年房企新增貨值排行，綠城以1147億元的新增土儲貨值排全國第四位，僅次于中海、華潤和保利。

綠城之所以敢如此“高舉高打”，背后策略就是高周轉，綠城2024年中報曾寫道，該年上半年新增項目從拿地到開工、經營性凈現金流“回正”分別提速0.4個月、2.1個月至1.7個月、9.5個月。

不過，綠城這股拼勁兒的后遺癥也比較突出，比如去年上半年，綠城取得營收約695.6億元，同比增幅22.1%，再創歷史新高，但錄得毛利率13.09%，同比下滑約4.32個百分點，其中物業銷售毛利率11.7%，同比下滑4.3%；凈利約33.2億元，同比降幅高達28.4%。

雖然綠城近幾年盈利持續下滑，但綠城高管卻享受著“千萬級”年薪備受爭議，比如2022年、2023年張亞東薪酬達到分別是1234.5萬元、1217.1萬元。

今年2月，綠城還發行了一筆承受8.45%年利率的5億美元高息債，以直換即將到期的存量美元債，雖被稱之房企海外債破冰行動，但這個代價是不是偏高？

如今隨著張亞東辭任一把手，接棒者是來自中交系的劉成云，現年56歲，曾先后擔任中交投資副總經理、中交城投董事長、中國交建戰投事業部總經理、中交集團總經理助理兼上海振華重工董事長，2023年6月至今任中交集團黨委常委、副總經理。

劉成云執掌下的綠城，未來會否繼續“高舉高打”？