北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

網友問我，如果房產稅不可能替代土地財政，那有沒有其他稅費可以做到？

A：

1、稅也好，費也罷，征收的目的都是“拔最多的鵝毛，聽最少的鵝叫”，這是西方的說法，就是征稅的收益要大于成本。

而中國也有自己的說法，是春秋五霸的“大霸”齊桓公的改革家管仲說的“征稅于無形，使人不怒”。也就是偷偷的進村，打槍的不要，別給被征收人弄急眼了。

2、那基于這點來說，要想征到最多的錢，那第一條就是稅源要大，也就能交錢的人要多，最好覆蓋所有群體。

第二是稅基要結實，也就是納稅人離不開的領域。比如工資稅的稅基就是工資，你舍得不領工資嗎？增值稅的稅基就是銷售額，明擺著的跑不了，除非你不做生意。

第三點是稅法要正義。也就是要有理有據，讓掏錢的人心甘情愿，至少是說不出來什么，啞巴虧。

第四點是征稅成本低，最好跟印花稅或契稅似的，納稅人自己就交錢來了，你不讓他交他都不踏實，交完了看著自己的產權才感覺真爽呢。

第五點是最好要有上癮性+可持續性，也就是交了還想交，老子交完老婆交，兩口子交完孩子交，子子孫孫無窮盡也。

3、那基于這幾點吧，我醞釀了兩種稅：罵街稅和吹牛逼稅。

其實臺灣省已經有罵人罰款了，網上甚至還有價目表呢。雖然價目表是拼湊的，但這種罵人挨罰的事兒在臺灣省很多。比如那個叫于北辰的文盲將軍，前些日子就因為罵人“漢奸”，而被罰了20萬。其他的案例也非常多，從名人到平民的都有，甚至還有被判坐牢的呢。

吹牛稅暫時還沒有先例，但我覺得應該收吧。要不然光讓這些人痛快嘴癮了，聽到的人心里不舒服但還沒轍。其實北京在30多年前收過吹牛稅，還是我親眼所見的。

大概是1995年前后，在北京南城的一條街上有兩個飯館，一個在報紙上吹牛逼，說自己每個月營業額100萬。另一個是餃子館，打廣告說自己能包出幾百種餡兒。于是沒幾天稅務局和工商局就都上門了，交稅+虛假宣傳罰款。

現在其實企業瞎吹牛逼的太多太多了，都不說股市，那些所謂創業公司吹過的牛逼還少嗎？坑不坑人的另說，惹了多少笑話啊？那他們難道不應該為吹下的牛逼負責嗎？

4、所以我覺得應該收稅。比如罵街稅，這比指向明確的罵人還惡劣，比如那些網上噴子鍵盤俠什么的，天天到處網暴別人，害了多少人多少企業單位，難道不應該交錢嗎？

而且網絡既然是實名的了，那證據就很好固定吧？再加上他們的成員很多，又離不開網絡，那征稅成本也就并不高。

最大的可能是他們還樂意交錢呢，交了錢就能減輕他們的負罪感，或許他們真的上癮呢。所以要是我就給他們推出套餐，包月還是包流量都任選，剩余流量要用不完的話可以當作遺產。

吹牛逼稅也是如此，吹的人上癮，交錢或許也上癮。畢竟吹習慣了的人或企業，你不讓他們吹牛能憋屈死。那也給他們辦套餐，或是按照次數，或是按照牛逼的大小，任他們選擇。

5、總之吧，我覺得這兩種稅很符合網絡時代的特征，稅源，稅基，稅法，征稅成本和流程都不難，就差認認真真的開始征稅了。

大家覺得怎么樣？

二

Q:

請問：1、東城區花市小學這兩年有被排位到回民實驗的案例嗎？2、本家潤園C區小區怎么樣？以后市場流通性怎么樣？

A：

1、近兩年沒聽說，就算有調劑的也都是前門和培新。再往前是2020年肯定有過，因為1911的原因，據說調劑了不少回民實驗的。

這種調劑一般都是輪著來，以學區來講比如今年調劑東崇前為主，明年就有可能是龍體。學校也差不多情況，今年這所明年就有可能那所。這未必是教委有意為之，而是人們都追熱點，所以導致冷熱輪換。

2、本家潤園C區，就是典型的回遷房啊，普通小區沒什么特殊的。塔樓為主，密度大，靠路邊的可能有噪音。優勢是單價和總價低，自住為主+較低成本獲得學位。

流通性主要看價格，到時候賣的別太貴就都不難賣。溢價率中等，一居室應該在30%左右或以上，40%也正常。二居室低一些，應該是25-30%吧，再低點兒也有可能。

3、這具體的還是問當地中介吧，小區出房挺多的，讓他們給算算溢價比例，盡量賣低點兒的就行。

僅供參考。

三

Q:

請問，今天剛談了一個羊坊店16號院的老破大，1960年央產房，107平，4樓，戶型不錯。業主掛牌888，現在我出到了808，業主想要830。另，石景山蘋果園有一套老破大，層高6/7，裝修新，戶型好，掛牌420鮮有人問津。

想問:

1、羊坊店那個1960的房子您覺得能不能買，值不值這個價，要不要拿下？

2、石景山這房子我降個二三十能不能在換房周期內處理掉？

3、最近市場到底是更冷了，還是回暖了，啥走向啊。現在置換是不是時候啊？孩子26年上小學，要不要再等等下半年？等再出好戶型再說？

A：

1、107平830萬，每平米8萬，價格差不多，有色院基本就是這行情。這套房租金估計能上萬，每平米100多點兒，租售比700左右，基本就是平均值，或者可以算略低，畢竟溢價率不高。所以可以說值這個價，但是否拿下看自己的需求了。

強調房齡是糾結70年產權嗎？這沒必要，不管是哪年蓋的，土地產權都是從2003年以后開始計算，至少到2073年。因為央產房是那年才允許上市的，有業主出售時繳納了土地出讓金才開始計算產權。不過老房出手時有可能在貸款方面受限制，導致掛牌期長，這看到時候的銀行政策吧。

2、石景山這套房只能問當地中介，只有他們熟悉具體行情。不過降20萬之內正常，5%的折扣，30萬就有些多了。

3、市場肯定是回暖啊，就算沒有救市政策，每年也大多都有小陽春。常規建議是如果資金準備好了，或者是賣房后增加的預算多就換，沒準備好或增加的少就甭著急。

是否等到下半年可以觀察市場，一看政策二看成交量，更主要的是成交量，平時問問中介就行。如果持續上升那就盡快，否則就等著，反正大戶型也沒那么好賣，無論石景山還是海淀的。

僅供參考。

四

Q:

請問，西城區西單上班，考慮學區房，距離地鐵站近點，帶電梯次新房，有沒有推薦的品質小區，最好是西單地鐵站北邊的，其次再選南邊。現在西城區的品質小區、尤其是帶學區性質的小區溢價高不高，現階段房價走勢是上升還是下降？

中信沁園小區怎么樣，在西城區排名處于什么品質？現階段房價處于什么價位，該小區對應的學校怎么樣？

A：

1、還是做個預算吧，不談錢的話也不好聊房子。

2、西單地鐵站北邊+南邊，也就是金融街學區是嗎？溢價高不高，這問題問的，相當于進了LV，問人家售價里的品牌價值高不高？肯定高啊，這是送分題。另外西城區也沒有不帶學區性質的普宅，金融街是頂級學區，溢價自然更高。

現階段的房價走勢，那肯定是上升啊。即便沒有救市的政策，大多數年份也會出現小陽春。而且今年是入學高峰的最后一年，不少孩子需要學位呢。

3、中信沁園很好的小區。品質屬于上等，但在西城排名不知道，也沒有這種排名。

4、現階段學區房的價格肯定還是處于高位啊，溢價率30%或以上，這算租售比就知道了。中信城對應的是八中附小啊，學校很好，80%直升，20%大抽獎+派位。

5、多說一句吧，您這是認真的嗎？怎么感覺這些問題跟逗著玩兒似的。或者說問題還都比較初級吧，相當于考我十以內的加減法，我有點兒懵。所以建議還是再了解一些吧，別著急，一步一步來。

僅供參考。

五

Q:

請問，是關于西四平房騰退，我家是私房，2000年那會結婚時買的。說實話當時有賭拆遷的想法，因為傳說要拆，所以我緊著結婚趁沒凍結戶口就買了，還多花了好幾萬。但到現在我兒子都要結婚了還不拆。

我前些年又買了一間，因為覺得是學區房，但我買完之后就沒怎么漲，而且跟中介問了，如果買房要交不少的土地出讓金，二十多萬呢，我就沒賣。當時想的是早晚都得拆，但沒想到現在都改騰退了，私房跟公房的補償金幾乎一樣，而且還是得交土地出讓金，跟我賣房一樣。

那我現在就太為難了，我等了這么多年白等，不僅耽誤了住，而且這么多年也沒升值，無論我賣還是騰退都只能是盧溝橋的，說是五環內，但夜里樓頂上撒泡尿都能尿五環外去，這么多年的等待有什么意思啊？

所以我想問問，您有什么建議沒有？如果我繼續等下去會是什么結果？下次能怎樣？

A：

1、這我怎么說呢？沒什么建議。繼續等下去也未必有好結果，而且這次是不是“全院騰退”的政策啊？如果是的話，那這鄰里關系會不會有點兒別扭？繼續等下去估計環境肯定是整改，也就是室外環境改善，但室內就只能看自己了。

2、下次能怎樣？我覺得最大的可能是政策不變，也就是如果房價沒有波動，那還是給同等的補償款。房源方面也不會有什么變化，否則對先走的不公平。即便是京城雅苑的房源沒了，那也會有其他差不多地段兒的備選，無非是各種系數而已。

3、總之我沒什么建議，我能理解您這心情，但幫不上忙。

僅供參考。

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