日前，『地產房劍』王濤老師發表了一篇評論文章：《》。

　　文章切入點是一位2021年「高位接盤」中海·凱旋門的業主，從這位業主的個人經歷展開到曲江二期二手房價格大幅度回調，再淺聊了一下前幾年樓市火爆時「大V團購」踩的坑。

　　作為地產行業資深媒體人，王濤老師在結尾表達了自己的觀點：房價適度下跌會讓市場回歸理性，但過度下跌不但會影響地產行業本身、上下游產業，并且讓百姓資產大幅縮水。特別是收入本身就難度較大的這兩年，對于背負月供的工薪階層來講，遇到自己的房子價格大幅縮水，更是欲哭無淚。

　　這篇文章熱度很高，轉發2000+、閱讀10萬+，說明大家很關注這個話題，這是好事。

　　不過文章留言區有兩條高贊留言個人不太認同，其一是“能掏三萬多去買這小區，智商稅，你不虧誰虧”；其二是“沒有個20年腦血栓，哪有膽量3萬買這地方”。

　　2021年3萬+單價買凱旋門是智商稅嗎？真的要被嘲笑“20年腦血栓”嗎？

　　作為地產媒體，評論區出現任何言論我都不意外，之所以關注這篇文章和這兩條留言，是因為我恰好是中海·凱旋門業主，而且剛好和這位鄰居是同一戶型，完整經歷了這輪「賬面上的盈虧」，也算是有點發言權。

　　我買房的時間是2016年上半年，那時候凱旋門高層精裝房售價在8000元左右，小高層10000元左右，一房一價。

　　說實話，我算是趕上了好時候，從2016年開始西安樓市就已經開始“復蘇”，我一位前同事和我買的同一棟樓同一戶型，晚了一周每平米就漲了四五百。

　　這個房價現在看來是很低了，但那時候不算低，旁邊萬科·城市之光（蜜柚）當時均價七千多，其他區域五六千的房源遍地都是，有的主城特價房甚至四千多就能拿下。

　　那時候公司有位蘭州的小姐姐得知我們買房的價格后感慨：“西安房價好便宜，曲江（二期）才七八千，蘭州很多房子都一萬多了。”

　　我們買房時凱旋門已經是準現房了，雖然后面的房源還在銷售，但前期幾棟樓已經交付入住，置業顧問帶我們看完實體樣板間之后還去她家參觀了，這也是促使我買凱旋門的原因之一——連置業顧問自己都買了，咱還有啥不放心的。

　　凱旋門算是中海在曲江二期開發的代表項目，小區30多棟樓，高低配，東西北三面34F高層合圍中間18F小高層，高層主力戶型建面約89㎡-110㎡，小高層是建面100㎡出頭的小三室到建面約166㎡的大戶型，屬于剛需+改善混住。

　　說到這里，大家也能大概明白了，凱旋門業主以剛需和剛改為主，很明顯的一點就是小區里每年出生的嬰兒都非常多，以至于很多幼兒“分流”到周邊幾所私立幼兒園后配套的曲江五幼（公辦）依然不愁生源，基本是滿班狀態，小區的幾個兒童游樂設施也總是人滿為患。

　　一開始，凱旋門的二手房價并沒有那么“瘋狂”，那時候全城都在漲，凱旋門作為中海開發的小區，園林、物業都比較好，漲價也只是“隨大流”，只不過均價確實也比周邊小區高一點。

　　后來，形勢就有點不太對了。隨著地鐵四號線通車、曲江二中建成開學、曲江城市運動公園開放，再加上曲江陷入“地荒”，各種利好加持之下，凱旋門的二手房價在2020-2021年達到巔峰。

　　那時候經常會接到中介電話，問我房子賣不賣，給出的報價基本都在3萬左右，要不是剛好趕上孩子出生，我或許也會在高點出手。我們那棟樓上就有業主把89㎡且樓層不怎么好的兩室賣出了260多萬的高價。

　　那兩年西安樓市是什么狀況大家應該也有印象，開發商搖號搶地、雖然限價開盤但千人搖萬人搖層出不窮，甚至出現了備不上價就一直耗著，樓都封頂了還不開盤的情況。

　　很多剛需著急結婚或者孩子要上學搖不到新房怎么辦？不想去遠郊置業，只能把目光投向主城區二手房市場，無形中也推高了一些品質比較好的小區的房價。

　　那時候南方某些城市業主拉橫幅“慶祝”自己小區二手房價上漲的新聞在網上比比皆是，雖然網上罵聲不絕，但并不妨礙越來越多的人加入這場狂歡。

　　眼看二手房的泡沫越來越大，還是2021年，又發生了一件足以改變很多人命運的“大事”——2021年7月8日，流傳許久的西安「二手房指導價政策」終于出臺。

　　7月9日，首批100多個小區的二手房成交參考價發布。從后面的效果來看，雖然賣家和中介依然會采用各種方式“規避”，但買家的熱情顯然沒有之前那么高了，二手房價瘋漲的態勢被控制住了。

　　凱旋門屬于當年10月13日第二批被指導小區之一，當時的“指導價”是19677元/㎡，相比于之前的掛牌價，直接被“砍”了10000元左右。不過依然高于周邊的金輝世界城（17222）、天地源曲江香都（16695）、萬科城市之光（16969）。

　　當年11月底，我們曾對被指導的部分小區二手房成交價做過線下調查，那時候凱旋門因為限價，網上已經沒有掛牌價和實際成交價，詢問樓下中介之后得知，大致成交價維持在2.5-2.7萬之間。

　　雖然依然很堅挺，但已經不可避免下行。這幾年，我對小區的二手房價印象基本來自于中介的騷擾電話，以我的房子為例，報價從310萬到280萬到260萬再到今年的230萬還得“搭”個車位。

　　這里說句題外話，凱旋門很“神奇”的一點就是，即便在二手房價最高的那幾年，車位依然賣不上價，中介的報價始終在12萬以下，現在甚至成了“添頭”，和周邊小區的車位價格形成鮮明對比。

　　為什么凱旋門的二手房價會“大跳水”？

　　除了大環境變了、市場下行之外，我覺得最重要的一個原因就是——凱旋門的利好，出盡了。

　　第一批業主買房的時候，周邊是斷頭路，沒有學校、沒有地鐵、沒有商業，坐公交都得先在門口倒小三輪去603路起點站，點個肯德基、麥當勞、必勝客人家都不送，因為在三環外。

　　現在呢？地鐵四號線金滹沱站就在小區西門口，曲江五幼和曲江二中在小區東門口，樓下有中海自建的商業街區和底商，附近有星座廣場、金輝廣場、金地廣場、城市運動公園、電競公園，如果單純自住的話，還是很便捷的。

　　王濤老師提到的那位凱旋門業主的帖子我也看了，這個賬號不是凱旋門業主本人運營的，如果屬實的話最多算是“投稿”，這位鄰居說“心不甘，希望未來漲一點少賠一些，未來若市場回暖，或許有一定的價格修復空間。”

　　說實話，雖然我是凱旋門業主，但我個人并不看好凱旋門的二手房價再漲上去。利好出盡是一方面，雖然小區品質和物業都算不錯，但這個小區有“硬傷”——學區一般。

　　目前，凱旋門對應的小學是曲江第二學校小學部，也就是以前的交大附小金輝分校，在曲江都算不上優秀，更不用說和鐵一系、高新系那些名校比了，這是天然的劣勢，除非像曲江大城旁邊的曲江第一學校一樣被名校托管。中學的曲江二中也算不上名校。

　　我們以前在宜家薈聚開業的時候就說過，在西安，和剛需剛改二手房價強綁定的只有學區，地鐵算是有一些推動房價的作用，但效果有限。

　　為什么高新CID的中海·學仕里、中建悅廬剛開始備案2.8萬+/㎡甚至3萬+依然能搖號開盤？就因為旁邊的高新三十一小和高新十一初當初掛的是“高新一小一中新校區”的牌子，后來“摘牌”之后，學仕里已經清盤受到的影響不大，但中建悅廬的銷售就艱難多了。

　　恰好，凱旋門就是一個主打剛需和剛改的小區，而在2021年前后高價接盤的那批業主，投資客少之又少，絕大多數都是為了結婚或者孩子上學的剛需群體。

　　且不說凱旋門和現在的房子相比在戶型上吃虧，就說學區，同樣的價格在港務區能買到名校+學區的四代宅，剛需群體明顯有更好的選擇。

　　目前支撐凱旋門二手房價的也就只有中海的品牌效應、園林和物業以及“曲江”這個地理位置。

　　有人說，自住沒關系，漲跌都不影響。這句話我不太認同。漲了確實影響不大，但你2021年花300多萬買105㎡的房子，3年后同樣花300多萬，可以買141㎡的房子，月供還更低，能不影響么？

　　別說這些高位接盤的鄰居，就拿我來說，現在想把房子賣了置換大一點或者學區好點的房子也力不從心了。二手房雖然跌狠了，但新房價格并沒有那么“慘”，再加上未來預期不穩定，旁邊的保利·天珺看了無數次，也不敢下手。

望西都，意踟躕。

興，百姓苦；亡，百姓苦。

　　還是那句話，時代的一粒灰，落在普通人身上就是一座大山。

　　-正文完-

　　作者 | 王多魚

　　主編 | 王鵬飛

　　「新地產陜西」原創作品

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