越南的樓市出問(wèn)題了，以前特別厲害、特別有面子的“東南亞明珠”怎么一下子就遇到困難啦？這后面到底藏著啥樣的事呢？

過(guò)去越南的房地產(chǎn)市場(chǎng)那可是相當(dāng)繁榮呀。就拿胡志明市來(lái)說(shuō)吧，房?jī)r(jià)在短短的兩年時(shí)間里，就從每平方米1.6萬(wàn)元一下子飆升到了3.5萬(wàn)元，市中心的那些高端住宅更是厲害，直接突破到了每平方米10萬(wàn)元。可就在這繁榮的背后，卻悄悄地隱藏著巨大的危機(jī)呢。到了2022年，越南的房地產(chǎn)市場(chǎng)突然間就崩盤了，有超過(guò)1200個(gè)樓盤都成了爛尾樓，涉及到的資金高達(dá)800萬(wàn)億越南盾，換算成人民幣大概是2850億元。

所有這些情況的源頭，主要是因?yàn)樵侥蠈?duì)外國(guó)資本過(guò)于依賴。在越南的經(jīng)濟(jì)當(dāng)中，有20%的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值是由外國(guó)資本企業(yè)創(chuàng)造出來(lái)的，并且房地產(chǎn)行業(yè)乃是外國(guó)資本大量涌入的地方。到了2020年，美國(guó)開(kāi)始實(shí)行“大規(guī)模放水”這種方式，大量熱錢涌入了越南，其中有相當(dāng)多的一部分流入到了房地產(chǎn)市場(chǎng)。這些資金促使房?jī)r(jià)快速上升，不過(guò)也給日后留下了產(chǎn)生泡沫的隱患。

美國(guó)一開(kāi)始加息，情況就發(fā)生了很大變化。外國(guó)資本都急忙撤走了，越南盾的匯率一下子掉得很厲害，從年初的1美元能換2.25萬(wàn)越南盾變成了2.48萬(wàn)越南盾。為了對(duì)付美元加息這件事，越南的央行也沒(méi)辦法，只好加息，可這一加息呢，就讓房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金鏈條變得更緊了。原來(lái)靠外國(guó)資本給它輸血的那些房地產(chǎn)企業(yè)，一下子就遇到麻煩了，資金鏈條斷了，欠的債沒(méi)法按時(shí)還的事情也一個(gè)接一個(gè)地來(lái)了。

越南房地產(chǎn)市場(chǎng)崩了，跟國(guó)內(nèi)措施出岔子有很大關(guān)系。2021年，越南政府把房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)外資的限制給放寬了，還鼓勵(lì)房產(chǎn)企業(yè)隨便發(fā)行債券。這個(gè)措施一開(kāi)始是想吸引外資，促進(jìn)行業(yè)發(fā)展，可最后呢，卻引來(lái)了大量資金往房地產(chǎn)那跑，把泡沫給吹起來(lái)了。等泡沫破掉的時(shí)候，不光是房地產(chǎn)企業(yè)倒霉，普通投資者也都遭老罪了，損失老大了。

越南的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)方面的問(wèn)題，在房地產(chǎn)崩盤這件事上完全顯露出來(lái)了。越南的經(jīng)濟(jì)主要靠輕工業(yè)和外國(guó)投資，重工業(yè)的發(fā)展特別差勁兒。這樣不全面的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)讓越南經(jīng)濟(jì)特別容易受到損害，要是外部的環(huán)境有了改變，經(jīng)濟(jì)就很容易掉進(jìn)困難的境地。拿三星來(lái)說(shuō)吧，它在越南的分公司能占到越南GDP的20%，要是三星把投資撤走了，那越南的經(jīng)濟(jì)肯定得受到很大的打擊。

越南房地產(chǎn)市場(chǎng)崩了，這不單單是個(gè)經(jīng)濟(jì)方面的事兒，還是個(gè)社會(huì)層面的事。有好多樓盤都成了爛尾樓，十萬(wàn)多房產(chǎn)中介都沒(méi)工作了，數(shù)不清的投資者把本錢都賠光了。越南政府沒(méi)辦法，只得采取一些緊急的辦法，去整治房地產(chǎn)市場(chǎng)里那些違規(guī)的行為，甚至把好幾個(gè)房地產(chǎn)大老板和金融方面的高層管理人員都給抓起來(lái)了。

但越南經(jīng)濟(jì)的將來(lái)不是完全黯淡的。在2024年，越南政府推行了一連串新措施，打算穩(wěn)住房地產(chǎn)市場(chǎng)。新土地法開(kāi)始實(shí)行后，把項(xiàng)目移交的條件給明確了，防止了項(xiàng)目爛尾交付這種情況的發(fā)生。同時(shí)越南政府也在盡力吸引外國(guó)資本流入工業(yè)房地產(chǎn)領(lǐng)域，促使經(jīng)濟(jì)朝著多元化的方向發(fā)展。

越南房地產(chǎn)市場(chǎng)崩了，這讓我們有了很深刻的感悟。房地產(chǎn)市場(chǎng)要是想一直繁榮下去，可不能光靠短期內(nèi)那些外國(guó)資金往里面鉆，得把根基扎在牢固的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)上，再加上合理的措施去調(diào)控才行。只有做到這樣，才能夠防止出現(xiàn)泡沫，讓經(jīng)濟(jì)可以持續(xù)地發(fā)展下去。