3月25日上午，2025年番禺區土地招商服務推介會公布了21宗優質地塊，總面積超過189.9公頃。

新增地塊主要涉及蓮花山、市橋、番禺廣場、廣州新城、漢溪長隆、鐘村、南浦等熱門地塊，包括商業地塊和住宅地塊。

從推介會公布的地塊看，今年番禺有約14宗宅地推出，主要分布在蓮花灣、廣州新城、番禺廣場等板塊。

這意味著，除了目前在售和即將入市的新項目，番禺未來兩年將有大量的新規住宅項目推出，將開啟一觸即發的“搶客戶”大戰。

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通通4字頭的新規產品

近日，位于番禺廣場板塊的綠城玉海棠開放美學生活館及樣板房。

項目只有兩棟31-32層高住宅，總貨量約220套。產品以改善四房為主，面積涵蓋105㎡、118㎡、138㎡，使用率超過110%。所有戶型均為南向四空間、主臥270°飄窗。（早期文章：番禺搶跑開門紅，綠城+龍湖震撼入市）

項目吹風價4.3-4.6萬/㎡，并不便宜，但在這種成熟商業、地鐵上蓋的配套周邊，小體量項目以“產品不多”為噱頭，或能吸引部分番禺本地人買單。

綠城玉海棠項目

綠城玉海棠緊鄰番禺廣場地鐵站，距離僅約50米，且匯聚了3號線、18號線、22號線三條重要地鐵線路，成為連接珠江新城、琶洲等核心區域的交通樞紐，交通優勢顯著?。

不僅如此，項目還坐擁番禺廣場片區的成熟配套，同時其左右兩側還分別規劃有永隆綜合體和番禺廣場TOD用地。

項目對口市橋東興小學，納入德興小學教育集團管理。（具體以當地教育部門公布為準）

番禺廣場TOD效果圖

番禺另一熱點項目是洛溪島的龍湖亞倫·央璟頌

項目共有5棟32層，主推90㎡、108㎡、128㎡和142㎡產品，約110%使用率，預計3月底開銷售中心，吹風價4萬+。

2024年12月5日，南通亞倫以總價12.3億元競得該地塊，扣除配建后，實際樓面價約1.58萬/㎡。后引入龍湖合作開發。

龍湖亞倫·央璟頌項目

關于這個項目的優勢，樓主歸納為四點。

一是無敵景觀。洛溪島作為江心之島，擁有得天獨厚的景觀優勢。此地塊緊鄰三支香水道，高層住宅的居民可以盡情眺望江景，享受無敵視野。

二是交通便捷。該地塊?距離地鐵18號線沙溪站僅約700米，步行僅需幾分鐘即可抵達，乘坐3站地鐵便能快速到達冼村；距離稍遠的地鐵3號線廈滘站約1.2公里，乘坐4站地鐵即可輕松抵達廣州塔。

三是教育資源。地塊配建1所9班幼兒園；距離該地塊約1.5公里的沙滘中學，有望被納入廣東仲元中學教育集團，成為省一級名校的成員校?。

四是商業配套。?地塊毗鄰的麗江明珠酒店（番禺白宮）正處于拆除階段，未來這里將煥然一新，變身為一座規模宏大的10萬㎡非標商業體——容嶼?ISLEMo（南方藝文島岸）。

容嶼·ISLEMo效果圖

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總價門檻180萬，旨在搶占剛需

位于石碁板塊的廣州地鐵地產·瓏曜上城，其配建的九年一貫制中小學，官宣簽約廣外附，項目營銷中心開放后一度引來關注。

項目體量約68萬㎡，首開一期共9棟，項目主推建面約73m2、87-89m2、106m2、130㎡全南向四至五空間，新規產品得房率130%，項目吹風總價約180萬起。

項目距離3號線石碁南地鐵站大概600多米，項目自帶4000㎡商業，屬于3號線上一個全新剛需盤，引流海珠、萬博等剛需群體。

廣州地鐵地產·瓏曜上城效果圖

還有，廣州南站板塊的萬科檐嶼城近日也開放展廳。

2024年12月17日，萬科以底價28.8億拿下廣州南站商務區三宗宅地，總面積約23萬㎡，折合樓面價約1.1-1.3萬/㎡。

萬科檐嶼城是南站首個新規住宅項目，使用率約127-137%，首推1、9棟，面積段涵蓋77-105㎡三至四房。項目配建36班中小學與9班幼兒園，目前中小學已同步在建設。

商業方面，南站商務區喜街Hey Block街區現已投入運營，花城匯廣場正在火熱招商中，ICC環貿廣場預計明年投入使用。

萬科檐嶼城效果圖

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眾多全新盤，市場競爭將更激烈

即使今年番禺的新盤一個接一個，但其土地供應亦保持強勁勢頭。

從土地招商推介會看，番禺今年將大力推動熱門地塊的入市，未來這些地塊將轉化為新規產品，進入市場與現有的存量新盤進行競爭。

根據克而瑞統計數據，今年2月-3月15日，廣州商品住宅供應面積46.15萬㎡，成交面積65.85萬㎡，其中成交面積對比去年同期增長38%。

在統計數據中，番禺成交面積9.38萬㎡，占廣州11區成交面積約14%，以第二名排在增城之后。成交均價3.66萬/㎡，供求比0.64，略低于全市平均的0.7。

從成交區域來看，成交集中在增城、番禺等外圍區域，價格與性價比仍然為購房者考慮的關鍵因素。

從上面四個新項目的產品看，成熟板塊以剛改群體為主，新片區則搶占剛需客戶。

現在市面上新推的項目都是新規產品，然而這些都已經不是項目的主要競爭力。在市場逐漸恢復信心的環境下，價格仍然是客戶選擇樓盤的最大考慮因素。