題圖來源：視覺中國

記者丨李惠琳 編輯丨譚璐

周期壓力下，穩住萬億資產，挑戰不言而喻。

3月26日，華潤置地召開業績會，董事會主席李欣、新任總裁徐榮等一眾高管出席。

李欣坦言，行業形勢嚴峻復雜，也欣喜看到，通過改革轉型，有效應對風險挑戰。

過去一年，華潤置地收入2788億元，同比增長超一成。遺憾的是，未能扛住盈利壓力，核心凈利潤下降約8.5%至254億元。

“要真正習慣過緊日子。”李欣在去年喊話。2024年，公司強調以收定支，權益拿地投資減少282億元，行政開支縮減了6.7億元。

這家總資產達1.12萬億的房企，家底依然殷實。截至2024年末，手握1332億元現金，凈負債率只有32%。

新一年，李欣謹慎卻不保守，一邊揮金補倉，一邊大力去化。

搶地補倉

一開年，李欣和團隊就發起猛烈進攻。

1-2月，聯手合作伙伴，拿下9宗地塊，以232億元的權益拿地金額，登頂行業榜首。

對比去年，其拿地意愿明顯提升。彼時，華潤置地拿地29宗，權益投資額約526億元，前6個月只投資了183億元。

拿地熱情回升的拐點，發生在徐榮上任前后。

2024年12月，55歲的徐出任華潤置地總裁，此前，該職位由李欣代理，已空缺一年多。

徐榮算是華潤系“新人”，2023年才加入，擔任集團副總裁，負責城市更新業務，不到兩年就被“扶正”。

他出身政府機構，后任職招商局等企業。“擁有豐富的都市規劃、開發建設及都市更新管理經驗。”華潤置地在公告中如此評價。

徐上任之前，市場已現回暖跡象，去年最后兩個月，華潤置地積極出手，先后在上海、深圳拿下兩個百億級“地王”。

來源：網絡

徐與李欣組成新搭檔，放開手腳，四處出擊，斬獲多宗高溢價地塊。

“近幾年，華潤置地的拿地金額比銷售額下降得更快，拿地總量更弱，土地儲備貨值不足。”中指研究院企業研究總監劉水向《21CBR》記者分析，此舉出于補倉需求。

李欣曾明確表態，公司對規模沒有要求，但對行業排名有訴求。

調整壓力下，華潤置地的銷售額下滑，排名穩中有升。2024年，全口徑銷售額約2611億元，在克而瑞榜單中排名第三。

這輪補倉拿地，李欣團隊出手謹慎，瞄準核心城市核心區域，一二線城市占比超94%，傾向于合作方式以降低風險，也更注重利潤。

劉水舉例，溢價72.5%的杭州地塊，樓面價為5.06萬元/平方米，周邊二手房均價超7萬元/平方米，預計有較大毛利空間。

存貨重壓

李欣治下，華潤置地積極拓展，有賴于充裕的現金和暢通的融資渠道支持。

去年10月開始，公司的單月銷售額增長同比回正。今年1-2月，累計銷售251億元，同比增長兩成。

“隨著更多支持性政策出臺，市場有望逐步企穩。”徐榮在業績會上坦言，高庫存壓力依然存在。

擴儲之際，去化成為團隊的核心任務。

“房地產行業全面進入存量時代，華潤置地的工作重心已轉移到庫存去化。”李欣表示。

據克而瑞統計，下半年，可售資源中存貨占比上升到75%；另有數據顯示，截至去年中，2020及之前獲取的項目貨值占比超過三成。

記者注意到，華潤置地在部分三線城市的項目，去化艱難。比如，2020年拿地的紹興置地中心·潤樾山，2021年開盤至今，仍未賣完。

即便在一線城市，也存在區域分化。

比如，上海閔行區的映江潤府（備案名：映江名邸）在去年5月開盤，因登記認購客戶不足，取消搖號。項目累計推出758套房源，目前去化率不到八成。

為加速賣樓，華潤置地部分樓盤采取了以價換量策略，據監測，去年其在多地推廣特價房源。

比如，位于北京的西紅門橡樹灣三期，5月推出了一批單價5.4萬元/平方米的特價房，而網簽備案價接近6.4萬元/平方米。

大量項目也進行常態化降價。比如，廣州的天河潤府，均價從去年開盤時5-6.5萬元/平方米，降到今年的4.5-5.7萬元/平方米。

核心城市地價成本較高，疊加一系列讓利措施，2024年開發業務的毛利率下降8.5%至16.8%，貢獻凈利潤150億元。

動能轉換

薄利已是地產開發的常態，好在，新動能開始崛起。

2021年起，華潤置地將業務梳理整合為“3+1”，除了開發銷售，還布局經營性不動產、輕資產管理、生態圈要素型三大業務，包括購物中心、寫字樓、酒店、物管、代建、租賃等。

新業務現金流穩定，利潤更高，比如，以購物中心為主的經營性不動產業務，毛利率超過70%。

多年投入，這些經常性業務漸進收獲季。

2024年共帶來收入416.5億元，凈利潤103億元。相當于僅占總收入的15%，卻貢獻了超過40%的利潤。

“作為業績穩定器的托底作用更加凸顯。”李欣表示。

按照規劃，2025年，公司經常性業務的利潤貢獻將增至45%。李欣團隊希望，做大“經營性不動產與資管”，讓其扛起業績大旗。

截至2024年底，華潤置地在營購物中心92個，一年新開約16座購物中心。預計到2027年末，總數將增至117個。

管理層提到，將繼續獲取優質購物中心地塊，推動存量收并購項目落地。

基于手上龐大的商業資產，李欣治下的華潤置地加快向大資管轉型。

去年，公司發行了兩個公募REITs——華潤有巢住房租賃REIT、華潤商業REIT。二者與華潤萬象生活一起，形成了“一輕兩重”資產管理架構。

截至2024年底，其資管規模達4621億元，過半來自購物中心。

對于兩個公募REITs，團隊都準備擴募。

管理層提到，未來一到三年，華潤有巢REIT可能會收并購一些資產。同時，也在研究推進私募REITs。

開發依然是華潤置地的基本盤，新舊動能轉換之際，李欣團隊要力守排位，保住規模。

圖片來源：華潤置地，除標注外