慈利縣國有土地和縣城開發(fā)邊界內自建房

管理辦法（征求意見稿）

第一章 總 則

　　第一條 為規(guī)范和加強全縣國有土地和縣城開發(fā)邊界內村（居）民建房管理，合理利用土地資源，改善人居環(huán)境，促進城市更新，根據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國建筑法》、《中華人民共和國文物保護法》、《中華人民共和國人民防空法》、《中華人民共和國土地管理法實施條例》、《中央農村工作領導小組辦公室農業(yè)農村部關于進一步加強農村宅基地管理的通知》（中農發(fā)〔2019〕11號）《、農業(yè)農村部自然資源部關于規(guī)范農村宅基地審批管理的通知》（農經發(fā)〔2019〕6號）、《住房城鄉(xiāng)建設部等5部門關于加強農村房屋建設管理的指導意見》（建村規(guī)〔2024〕4號）、《湖南省實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》、《湖南省實施〈中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法〉辦法》、《湖南省紅色資源保護和利用條例》《湖南省居民自建房安全管理若干規(guī)定》、《湖南省農村建房管理辦法》（省人民政府令第299號）、《湖南省人民政府辦公廳關于進一步加強農村住房質量安全監(jiān)管的通知》（湘政辦發(fā)〔2021〕78號）、《湖南省人民政府辦公廳關于〈湖南省居民自建房安全管理若干規(guī)定〉實施工作的意見》（湘政辦發(fā)〔2023〕7號）、《湖南省住房和城鄉(xiāng)建設廳關于印發(fā)〈湖南省限額以下居民自建房工程竣工驗收管理辦法（試行）〉的通知》（湘建村〔2023〕104號）、《湖南省工程建設項目審批制度改革工作領導小組辦公室關于印發(fā)〈湖南省限額以上居民自建房審批管理指南〉的通知》（湘工改辦〔2023〕1號）、《湖南省農業(yè)農村廳自然資源廳住房和城鄉(xiāng)建設廳關于印發(fā)<關于進一步規(guī)范農村村民住房建設管理的十條措施>的通知》（湘農聯(lián)〔2024〕63號）、《湖南省住房和城鄉(xiāng)建設廳湖南省人力資源和社會保障廳關于印發(fā)〈湖南省鄉(xiāng)村建設工匠管理辦法〉的通知》（湘建村〔2022〕166號）、《張家界市農村村民住房規(guī)劃建設管理規(guī)定》、《張家界市人民政府辦公室關于加強農村宅基地管理工作的實施意見》（張政辦發(fā)〔2020〕20號）、《張家界市人民政府辦公室關于印發(fā)〈張家界市農村住房建設質量安全管理辦法〉的通知》（張政辦發(fā)〔2022〕22號）、《張家界市人民政府辦公室關于印發(fā)〈張家界市農村住房改擴建管理辦法〉的通知》（張政辦發(fā)〔2023〕1號）等法律法規(guī)、政策規(guī)定，結合我縣實際，特制定本辦法。
　　第二條 縣域范圍內國有土地和縣城開發(fā)邊界范圍內村（居）民在依法取得的宅基地上建設私人住宅及附屬構筑物（以下簡稱自建房），改（擴）建、重建適用本辦法。
　　第三條 本辦法所稱國有土地是指全縣用于個人建住宅或商住用房的國有建設用地。
　　本辦法所稱的縣城開發(fā)邊界是指《慈利縣國土空間規(guī)劃（2021-2035）》劃定的零陽街道和金慈街道位于縣城開發(fā)邊界內的范圍。
　　本辦法所稱重建是指村（居）民拆除原有房屋在原宅基地或國有建設用地上修建住宅房屋的行為。
　　本辦法所稱改建是指村（居）民在舊房主體沒有全部拆除，改變原有房屋承重結構體系或超過原結構承載能力進行建設的行為。
　　本辦法所稱擴建是指村（居）民在舊房主體沒有全部拆除的基礎上，擴大占地面積或者不擴大占地面積在原有房屋上加層建設房屋的行為。
　　本辦法所稱“限額”以上居民自建房，是指三層及以上，且工程投資額在30萬元以上或建筑面積在300平方米以上的居民自建房；其他居民自建房（簡稱“限額”以下自建房）。

第二章 管理職責

　　第四條 部門管理職責
　　（一）縣自然資源局職責
　　1.負責全縣國有土地和縣城開發(fā)邊界范圍內的村（居）民建房的規(guī)劃審批和核實；
　　2.負責出具宅基地重建的用地規(guī)劃意見和房屋權屬登記等監(jiān)督管理服務工作；
　　3.負責國有林場、園藝場職工自建房的審批工作。
　　（二）縣農業(yè)農村局職責
　　1.負責指導街道辦事處做好集體土地上村（居）民住房重建宅基地批準書核發(fā)工作；
　　2.負責出具縣園藝場職工建房資格審查意見。
　　（三）縣住房和城鄉(xiāng)建設局職責
　　1.負責依法辦理“限額”以上村（居）民自建房的施工圖審查、質量安全監(jiān)督、施工許可、竣工驗收備案等手續(xù)；
　　2.負責對村（居）民住房改（擴）建的指導監(jiān)管，定期組織對村（居）民住房改（擴）建情況進行抽查，檢查按圖施工、質量安全等情況，督促街道辦事處和村（居）民委員會嚴格落實農村住房改（擴）建管理規(guī)定；
　　3.負責對房屋安全鑒定報告的真實性、準確性進行監(jiān)督檢查。
　　（四）縣城市管理和綜合執(zhí)法局職責
　　負責規(guī)范村（居）民建房建筑施工場地封閉作業(yè)管理、渣土處置和臨時占用公共市政設施管理等工作。
　　（五）消防監(jiān)督管理的部門職責
　　指導村（居）民自建房人員密集場所的消防安全管理。
　　（六）縣水利局職責
　　負責提供村（居）民建房涉及河道、水利設施保護范圍、建設控制地帶內建設項目的選址意見。
　　（七）縣文化旅游廣電體育局職責
　　負責提供村（居）民建房涉及文物保護單位保護范圍、建設控制地帶內建設項目的選址意見。
　　（八）縣林業(yè)局職責
　　負責出具縣國有林場職工建房資格審查意見。
　　（九）其他部門職責
　　縣級以上市場監(jiān)督管理、教育、公安、商務、應急管理、民政、交通運輸、生態(tài)環(huán)境、電力、國防動員等部門按照各自職能職責，做好村（居）民自建房安全監(jiān)督管理工作，負責村（居）民住房建設的相關管理服務工作。
　　第五條 街道辦事處職責
　　（一）負責辦理縣城開發(fā)邊界內村民自建房重建、改（擴）建的宅基地審批手續(xù)。
　　（二）落實屬地責任，負責本轄區(qū)內村（居）民自建房安全監(jiān)督管理日常工作，建立健全用地、規(guī)劃、建設管理機制，完善工作制度，充實技術力量，明確適應工作需要的村（居）民建房專職管理人員，有效實施批后監(jiān)管。落實日常巡查，建立巡查和到場臺賬、質量安全檢查記錄備查。
　　（三）負責村（居）民住房建設的管理、監(jiān)督和服務工作，根據(jù)法律法規(guī)授權以及縣人民政府有關主管部門的委托，實施村（居）民住房建設有關行政審批和綜合執(zhí)法，加強對建設工匠從業(yè)行為進行日常監(jiān)督和管理，配合縣住房和城鄉(xiāng)建設局開展相關培訓，處理好個人之間、個人與單位之間的爭議。
　　（四）負責核查村（居）民住房用作生產經營或出租情況，不符合相關要求的，應及時制止生產經營或出租活動，并報告縣市場監(jiān)督管理局、縣住房和城鄉(xiāng)建設局依法依規(guī)處理。
　　第六條 村（居）民委員會職責
　　（一）村（居）民委員會是村（居）民建房日常監(jiān)管的基層組織，制定村規(guī)民約促進本村（居）范圍內村（居）民規(guī)范住房用地、規(guī)劃、建設行為，協(xié)助街道辦事處做好村（居）民住房建設和使用安全監(jiān)督管理工作，發(fā)現(xiàn)違法、違規(guī)建設行為及時勸阻，并上報街道辦事處。
　　（二）協(xié)調處理本村（居）民之間的爭議。

第三章 一般規(guī)定

　　第七條 自建房重建、改（擴）建予以批準的情形：
　　1.符合縣城控制性詳細規(guī)劃；
　　2.依法取得建設用地規(guī)劃許可證、不動產權證和建設工程規(guī)劃許可證；
　　3.履行人民防空法、建筑法，安全生產法等法律規(guī)定義務，依法辦理人防審批、施工許可等手續(xù)。
　　第八條 自建房重建、改（擴）建不予受理的情形：
　　（一）個人違法受讓農村集體經濟組織土地建房的；
　　（二）集體土地不符合“一戶一宅”規(guī)定的；
　　（三）不是本集體經濟組織成員的；
　　（四）原有住房因政策性原因被征收已補償安置的；
　　（五）地上有違法建筑物而未先行處理的；
　　（六）經縣人民政府已明確建設項目范圍；
　　（七）申請房屋改（擴）建經安全鑒定為C、D級；
　　（八）法律法規(guī)規(guī)定的其他不符合自建房建房情形。
　　第九條 改（擴）建的村（居）民住房應當為已核發(fā)《建設工程規(guī)劃許可證》和已辦理不動產登記且舊房主體沒有全部拆除的房屋。村（居）民住房改（擴）建改變房屋結構的，申請前應當提供縣住建部門審批通過的設計施工圖，不能提供的，不得進行改（擴）建。
　　改建改變原承重結構體系或超過原結構承載能力的，由所在地街道辦事處指導改建房屋村（居）民委托原設計單位或具有相應資質的設計單位出具設計方案，報縣住房和城鄉(xiāng)建設局審查備案后施工建設。
　　第十條 縣城開發(fā)邊界范圍內不得新建居民自建房，征地拆遷時不再實行宅基地安置。金慈街道屬縣城開發(fā)邊界范圍內的，原則不得重建、改（擴）建，因房屋已成C、D級危房的村（居）民應及時向本村（居）報告，由村（居）以文字的形式逐級報縣人民政府采取一事一議的方式研究解決。
　　第十一條 縣城開發(fā)邊界范圍內使用國有劃撥土地的世居戶，且使用權人未發(fā)生改變的，依據(jù)本人申請自建房重建、改（擴）建設，可以保留國有劃撥土地性質不變，其他情形應當依法出讓土地使用權。
　　第十二條 規(guī)劃控制要求
　　臨規(guī)劃主、次干道重建不超過六層，非臨規(guī)劃主次干道重建不超過四層；依縣城控規(guī)或個人申請，自建房一層或整體明確為商業(yè)的，商業(yè)部分按商業(yè)用途繳納土地出讓金。
　　自建房底層層高均不得超過4米，二層及以上標準層高高度不得超過3.6米（含3.6米）。房屋正負零標高按入戶主道路計算，房屋自正負零至屋頂總高度不得超過規(guī)劃審批高度。
　　隔熱層采用坡屋頂形式，屋脊最高高度低于2.2米，僅做隔熱使用。
　　第十三條 產業(yè)開發(fā)區(qū)范圍內，在納入工業(yè)園近期規(guī)劃建設范圍內的，不得改（擴）建、重建，經鑒定為C、D級的，可依法評估后進行征收補償安置。不在工業(yè)集中區(qū)近期規(guī)劃建設范圍內的原地翻建，建筑層數(shù)不超過三層，總建筑面積不超過300平方米。
　　第十四條 已取得不動產權證（土地使用證），但未取得《建設工程規(guī)劃許可證》，符合規(guī)劃的，根據(jù)本辦法規(guī)定的條件審批，不符合規(guī)劃的，依法收回土地使用權。
　　第十五條 已取得《建設用地規(guī)劃許可證》，但未取得《不動產權證》（土地使用證）和《建設工程規(guī)劃許可證》的，不再辦證，對已取得的證件視有效期情況依法注銷或撤回。
　　第十六條 村（居）民建房風貌要與周邊建筑色調保持協(xié)調，既要體現(xiàn)出層次感，也要體現(xiàn)出和諧感。層頂瓦面以黑、灰色瓦面為主，不能出現(xiàn)紅、黃、藍等其他顏色。裝飾裝修不得出現(xiàn)宗教元素。
　　第十七條 按照“先批后建”的原則，村（居）民自建房改（擴）建、重建房屋的，應當依法辦理用地、規(guī)劃、建設等手續(xù)，改建需辦理備案，按照法律法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定進行建設，不得擅自更改。

第四章 審批制度

　　第十八條 宅基地批準書辦理程序。
　　（一）提交申請。符合宅基地重建、改（擴）建申請條件的村民，持下列材料以戶為單位向所在街道辦事處書面申請。
　　1.農村宅基地和建房（規(guī)劃許可）申請表；
　　2.農村宅基地使用承諾書；
　　3.原集體土地建設用地使用證或不動產權證；
　　4.申請人身份證和戶口簿；
　　5.拆舊建新協(xié)議書；
　　6.法律法規(guī)、規(guī)章另有規(guī)定需要提供的材料。
　　（二）現(xiàn)場核查。街道辦事處對申請資料齊全的，應當自收到申請之日起5個工作日內組織相關單位和人員現(xiàn)場核查。
　　（三）審核審批。街道辦事處根據(jù)申報材料及現(xiàn)場核查情況，組織相關部門人員進行聯(lián)合會審，對符合批準條件的，應當在7個工作日內給申請人核發(fā)《農村宅基地批準書》；對不符合許可條件的，應當出具不予許可決定書并說明理由。
　　第十九條 建設工程規(guī)劃許可按下列程序辦理。
　　（一）申請。使用權人持不動產權證書（土地使用證、宅基地批準書）在政務服務大廳自然資源專區(qū)窗口提出建房申請。
　　（二）受理。縣自然資源局收到申請后，及時組織相關人員進行現(xiàn)場勘查，初審后決定是否受理。
　　（三）提交資料
　　1.申請報告（組、村（居）民委員會、自然資源所、街道辦事處簽署意見）；
　　2.宗地圖、工程規(guī)劃紅線圖和建筑工程設計方案；
　　3.不動產產權證書或國有土地使用證，國有出讓土地應提交土地出讓合同；
　　4.本人身份證原件及復印件；
　　5.建設工程設計方案利害關系人意見；
　　6.如涉及公路、人防、水利、電業(yè)等部門的需出具相關意見；
　　7.改（擴）建應取得住建部門審核通過的建筑施工圖；
　　8.法律法規(guī)規(guī)定的其他材料。
　　（四）審批。符合申請條件，資料齊全后10個工作日依法做出行政許可。
　　第二十條 村（居）民確需建設“限額”以上自建房的，需到縣住房和城鄉(xiāng)建設局依法辦理施工圖審查、質量安全監(jiān)督、施工許可、竣工驗收備案等手續(xù)。縣住房和城鄉(xiāng)建設局自收到村民“限額”以上建房申請及符合要求的申報材料后，應當在10個工作日內組織完成施工圖審查（僅針對結構安全保障）并出具審查意見，5個工作日內完成質量安全監(jiān)督手續(xù)的辦理及建筑工程施工許可證的核發(fā)。
　　（一）辦理施工圖審查需提交的材料。
　　1.《鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證》或《建設工程規(guī)劃許可證》及審批的規(guī)劃總圖；
　　2.有資質勘察單位提供的地質勘察報告及見證資料；
　　3.有資質設計單位提供的結構計算書及建筑、結構、水電等施工圖。
　　（二）辦理質量安全監(jiān)督手續(xù)及核發(fā)施工許可需提交的材料。
　　1.建筑工程施工許可申請表；
　　2.申請人身份證（復印件）；
　　3.用地、規(guī)劃證明文件（復印件）；
　　4.施工圖審查及備案意見；
　　5.建設工程施工合同；
　　6.建設工程監(jiān)理合同（自愿）；
　　7.工程質量安全監(jiān)督申報書；
　　8.建筑意外傷害保險保單；
　　9.安全生產條件審查申請報告；
　　10.法人授權委托書及五方責任主體項目負責人工程質量終身責任承諾書；
　　11.工程質量檢測合同及揚塵污染防治治理承諾書。

第五章 建設管理

　　第二十一條 建房戶取得建設工程規(guī)劃許可證（限額以上還需取得施工許可證）等手續(xù)后，報村（居）民委員會備案，在村（居）民委員會的監(jiān)督下與培訓合格的建筑工匠或具有資質的施工企業(yè)簽訂協(xié)議，限額及以上的取得施工許可證后，向縣自然資源局提出定位放線申請，縣自然資源局在5個工作日內組織街道、村（居）民委員會到現(xiàn)場放線定位。基坑基槽完工后，建房戶向縣自然資源局申請復驗，縣自然資源局在收到建房戶驗收申請的5個工作日內組織村（居）民委員會、街道辦事處進行基坑基槽驗收。驗收合格的，由縣自然資源局發(fā)放建設工程規(guī)劃許可公告牌。街道辦事處、村（居）民委員會及時進行跟蹤檢查，對房屋的樓層、高度、屋頂、建筑外觀等要素，和審批要點進行比對，在《自建房監(jiān)管手冊》“分步驗收表”上均應當記載簽名，進入竣工驗收的檔冊。
　　第二十二條 自建房建筑材料堆放嚴禁占用交通道路，其他建筑垃圾、渣土應當及時自行清運干凈，不得隨意傾倒、拋撒。
　　第二十三條 自建房應當使用符合國家和省規(guī)定標準的建筑材料、建筑構（配）件和設備。鼓勵使用綠色節(jié)能建筑材料、技術，采用裝配式建筑。

第六章 竣工驗收

　　第二十四條 縣自然資源局負責規(guī)劃核實。
　　縣住房和城鄉(xiāng)建設局負責“限額”以上村（居）民自建房竣工驗收的監(jiān)督指導及備案。
　　第二十五條 建房村（居）民向縣自然資源部門提出竣工驗收申請，縣自然資源局對用地和規(guī)劃指標進行核實，合格的出具規(guī)劃核實意見書；規(guī)劃核實不合格的，提出整改意見，整改到位后再出具核實意見書。無法整改到位的，由縣自然資源局移交縣城市管理和綜合執(zhí)法局依法處理。
　　第二十六條 村（居）民自建房驗收合格的，方可投入使用，建房戶憑規(guī)劃核實意見、工程質量竣工驗收備案手續(xù)到縣不動產登記機構申請辦理不動產權屬登記。
　　未通過用地核驗和規(guī)劃核實、工程竣工質量驗收的村（居）民自建房，不得入住和辦理不動產權屬登記。擅自投入使用的，由街道辦事處責令停止使用。

第七章 法律責任

　　第二十七條 街道辦事處根據(jù)《湖南省居民自建房安全管理若干規(guī)定》和其他有關法律法規(guī)以及省人民政府命令、決定，實施縣級人民政府有關主管部門負責的村（居）民自建房安全管理有關行政處罰。
　　第二十八條 未取得《建設工程規(guī)劃許可證》或未按照《建設工程規(guī)劃許可證》的規(guī)定進行建設的村（居）民自建房，由縣城市管理和綜合執(zhí)法局依法處理。
　　第二十九條 重建、改建、擴建“限額”以上村（居）民自建房已辦理《建設工程規(guī)劃許可證》，但未依法辦理施工圖審查、質量安全監(jiān)督、施工許可、竣工驗收備案等手續(xù)的，由縣城市管理和綜合執(zhí)法局依法處理。
　　在使用過程中擅自加層或者拆改房屋主體承重結構的，由縣城市管理和綜合執(zhí)法局處理。
　　第三十條 違反本辦法規(guī)定批準用地建房的，其批準文件無效，對非法批準的直接責任人和主管人員，依法追究責任，并依法收回非法批準使用的土地。
　　第三十一條 縣相關主管部門、街道辦事處以及村（居）民委員會的相關責任人員濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，依法給予處分；依照相關規(guī)定追究相關責任；構成犯罪的，移送司法機關處理。

第八章 附 則

　　第三十三條 國有林場、園藝場職工在場內建房，參照農村村（居）民申請建房的有關規(guī)定執(zhí)行。由建房戶提出申請，經農場（林場）主管部門審核“一戶一宅”和職工身份等情況，縣自然資源局核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證、國有劃撥土地批準書和建設工程規(guī)劃許可證。
　　第三十四條　鄉(xiāng)鎮(zhèn)開發(fā)邊界范圍內自建房參照本辦法執(zhí)行。
　　第三十五條 納入城市更新項目的，結合本辦法制定實施方案，經縣人民政府常務會議審定后，按方案執(zhí)行。
　　第三十六條 本辦法未盡事宜，按相關法律法規(guī)執(zhí)行，遇政策調整的，按新規(guī)定執(zhí)行。在實施過程中如有與上位法律法規(guī)、政策相沖突的，以上位法律法規(guī)、政策為準。因機構改革，部門職能撤并的，其職能職責隨之劃轉。
　　第三十七條 本辦法由縣自然資源局、縣農業(yè)農村局、縣住房和城鄉(xiāng)建設局按照職能職責，分別負責解釋。
　　第三十八條 本辦法自公布之日起施行，有效期五年。
（來源：慈利政府網(wǎng)）