大家好，我是蘇北哥！今天是3月25日，農歷二月二十六，別看這個3月開盤的樓盤不多，大事可是不少……

01.

降息在即？兩個重大信號出現！

要說2025年樓市最大的懸念是什么？目前來看，應該就是降息！今年大降息的預期從去年年底就開始吹風，但至今尚未落地，買房人心理都憋著一股勁！

上周末，鼓樓幕府迎來了2025年南京樓市首個新盤，中建寧悅府，也是一個第四代住宅，首開推出2、5號樓268套房源，戶型涉及3款，112㎡小3房、137㎡大三房和143㎡四房，自然是少不了空中露臺，層高，南北陽臺，高得房率等產品關鍵詞。

寧悅府首開樓棟分布

143㎡戶型效果圖

這里北哥要為寧悅府說一句話，這個項目可能是迄今為止，南京樓市“最用心開盤”的一個四代宅樓盤。

為什么這么說呢？你看它銷許均價雖然在43981元/㎡，但為了吸引買房人，寧悅府在首開優惠方案上可謂下足了功夫。

根據南京房媒的統計，該案首開起碼設置了7重優惠ZC，從開盤前的驗資優惠，到開盤中現場優惠，在到買房下定后的按時簽約優惠等等，總體算起來寧悅府的優惠方案能為買房人剩下相當于總房款20%的費用，絕對算的上是誠意滿滿。

再加上，寧悅府所在的幕府片區還是29中+拉小學區房。

開盤當天，南京房媒也是鼎力支持，“橫掃”，“沖頂”，”刷爆”、“王炸”等振奮人心的字眼頻頻現于手機端，不斷挑動購房人神經，感覺當天開盤不到場，簡直虧了一個億。然而劇情很快發生了180°翻轉，開盤的喧囂聲還在耳畔，就有相關房媒曝出了寧悅府去化真相。

寧悅府開盤現場

報道該消息的房媒稱，開盤當天就在現場目睹一切，寧悅府首開雖然搖號，但是真正買的人并不多，從上午9點到10點45，一個多小時內，包含了搖號開盤全過程，最終現場賣出房源在92套左右，僅占開盤房源的3.7成。

據此下定論，寧悅府首開可謂“叫好卻未叫座”，為何是這個結果？其實這也不能完全說寧悅府的產品不好，沒有吸引力，而是反應出當下買房人的一種心態，大家都在等降息，降息之前買房，明擺著要多花錢，要是你想買房，估計也要等等。

想想去年降息幅度達到了多少？商貸，LPR從去年2月份一路降到10月份，降幅達到了60BP，達到了歷史之最，4.2%降到了3.6%，200萬貸款30年就能省下18萬；公積金從首套3.1%直接降到了2.85%，200萬30年可省下8萬。

如果今年能再降息，誰不再等等呢？至少媒體端的宣傳一直是說“今年的降息幅度比去年還要大”！然而從去年10月份起今年3月份，5年期LPR已經維持5個月沒有變動，不斷測試著買房人的耐心，每晚10點的抖音直播間里，“關于何時降息落地？”也是粉絲們問得最多的問題，沒有之一！

前幾天的文章，北哥為廣大粉絲分析過有關降息的ZC內容表述的上變化，去年12月9日首次GC會議提及降息，實說執行適度寬松的貨幣ZC，明確提及2025年將“適度降準降息”

今年3月兩會期間，YH行長在面對記者提問時，是說“擇機降準降息”。

一個“適度”、一個“擇機”表述顯然不同，前者所說的是降息的幅度，而后者所指的降息時間。目前降息的幅度國內的說法比較一致，累計降息75BP，其中新發房貸降息幅度50BP；存量房貸降息幅度25BP。

現在就是降息時間問題，目前不好判斷。然而要進一步降息，銀行端、金融端的調整動作就是降息的重要信號。比如去年的大降息，銀行存款端就曾連連下調存量利率，一共下調了6次，國內六大行3年期大額存單已經降到歷史低點，最高僅1.9%。

眾所周知，銀行必須保證凈息差，以保證其正常運轉，而國內公認的凈息差紅線是1.8%，也就是說貸款利率至少要在3.6-3.7%左右，這也就是目前LPR的數據水平。

然而過低的存款利率也會給銀行帶來直接危害，那就是儲戶減少，銀行存款總量降低，沒有更多的錢拿去放貸，所以現在國內銀行做出了兩項調整，第一：年后部分銀行適當回調了存款利率，一些頭部銀行的存款利率恢復到了2%以上，如浦發銀行，最新3年期大額存單達到2.15%。

浦發銀行大額存單頁面

第二適當控制儲戶資金流出率，不僅5萬全取現目前需要提前預約，而且現在大部分銀行規定“新客戶每日轉賬金額不得超過1000元”，未來轉賬限額依客戶的信用及表現，逐步提升。

為什么忽然出臺了這樣一條規定，其中一個目的當然是為了保證銀行資金池充盈，未來有款可貸。

做好了這一系列的ZC準備之后，接下來可能就是降息了。就在5天前，國內多家銀行集體發聲密集調降理財產品的業績比較基準，這應該就是今年降息的重要信號。

根據財聯社3月20日消息，國內多家銀行旗下理財子公司陸續下調了理財產品業績比較基準，不少理財產品業績比較基準跌破2%，有的理財產品業績比較基準一口氣下調200BP。

3月18日，浦發銀行旗下浦銀理財發布公告，將調整“浦銀理財季季開6號理財產品”業績比較基準，涉及到的8類產品份額，調整后業績比較基準下限均跌破2%；

3月13日中銀理財發布公告，對旗下“穩富、穩富增強、悅享”等多款理財產品業績基準進行調整，原本上限高達3.8%的基準利率，降至目前的2.2%。

根據中國證券報報道，這輪銀行理財業績基準調整力度很大，大部分理財產品利率已經降至存款利率附近。

理財產品雖不是存款，但也是銀行吸儲的利器，如今全面降息，是否是為下一步留下空間呢？

另外，還有一個信號，近日XZ出臺，消費貸額度提升，利率低于房貸。

近日一份名為《關于發展消費金融助力提升消費的通知》的文件出臺，其中提高鼓勵銀行放貸，把消費貸額度從30萬提高到50萬，期限從5年提高到7年。

值得注意的是此次“新消費貸的利率”，根據相關媒體走訪部分銀行得知，利率大概在2.5-2.7%之間，注意啊目前南京的首套房貸款利率在3%。

一些圈內人士分析，這批消費貸會否會以補充貸款的形式進入房貸領域，畢竟目前國內存量房貸利率還在4%；新房貸利率普遍還在3%。如果用消費貸款補充房貸，那不是非常劃算嗎？

其實在以往的樓市發展歷史中，也發生過類似事件，比如2021年以前樓市上行期，很多人急于買房投資，用經營貸補充房貸，引發了不少的爭議和糾紛。而此次的消費貸會否也會進入樓市呢？或者說，GC為了堵住消費貸進入樓市，不得不消除消費貸與房貸之間的利率差額，如果真這樣，房貸降息也就不遠了！

02.

3月南京樓市真實行情流出！江核又有樓盤成交首套房，價格驚人！

說完了降息的問題，我們來看下3月份南京樓市的真實行情，你以為今年金三樓市看似平靜的表面下，卻是暗波洶涌。

新房方面就在上周（3月17-23日），南京金三樓市的第三周，新房成交量創今年開年以來新高，全周南京成交新房1527套，環比三月第二周大漲22.4%。

不僅成交量大幅上漲，而且新房成交均價也出現了明顯上漲，達到了27593元/㎡，同比大漲13.32%，可謂是走出了“量價齊升”的行情。

同時根據克而瑞數據統計。3月至今，南京新房成交同比已經上漲47%。3月份目前已經累計成交4381套，預計到月底，整個3月將成交新房5868套，成交量環比將大漲31%。

從成交的具體片區來看，秦淮、雨花、江北新區、浦口等主城及近郊因供需格局優化，市場企穩向好的態勢逐步穩固。尤其是秦淮區、江北新區銷售增幅最為明顯，環比漲幅位居全市第一、第二名，3月數據還未完全出爐，且看2月份秦淮、江北新區成交量漲幅達到41.1%和23.8%；浦口區和雨花臺區環比增長12.7%和2.9%，根據GF數據，隨著近期市場銷售流速加快，庫存去化周期持續縮短，截至2月末，全市已連續9個月保持在18個月以內的合理區間。

與此同時，3月第三周的南京二手房成交數據也已出爐，3月17-23日，南京全市成交二手房2258套，環比3月第二周（3月10-16日），微跌2.6%，但周成交量仍保持在2000+套高位。

雖然成交量環比上周微跌，但實際上，從3月中旬南京二手房成交已經處于高位，3月第二周（3月10日-16日），南京全市二手房成交2318套，創下今年新高。

3月至今，南京二手房已經成交6718套，環比2月同期大漲85%，成交量漲幅已經位居全國第二位，僅排在杭州之后。

根據我愛我家南京研究院預測，3月南京二手房成交量預計會超過9700套（逼近1萬套），環比將大漲79%，相比去年同期，同比上漲14%。

如果真的如預測數據，那么3月南京二手房成交量將首次創2025年以來新高，二手房市場行情持續走旺，庫存進一步下降，已經是大概率事件。

成交量上去了，房價呢？鏈家數據顯示，南京二手房成交均價也隨著市場流通的開始上漲，上周（3月17-23日），南京二手房成交均價2.11萬/㎡，環比上漲2%。

所以在數據層面來看，3月南京二手房也是量價齊升。

近期，很多買房人都非常關注各大樓盤的首套二手房成交情況，以此判斷所在板塊的真實房價行情，判斷當前是否是合適的下手時機。

日前江核南工大板塊又有樓盤實現了首套二手房成交，這家樓盤就是當年被譽為“天宸雙子之一”的天宸云筑

天宸云筑的首套成交二手房源戶型面積在111.81㎡，為3房2廳2衛格局，位于26F高層樓棟的低樓層，房源初始掛牌價格235萬，最終218萬成交，折價17萬。折合成交單價僅為19497元/㎡

天宸云筑是由大家房產、龍光集團、中天美好聯手打造的項目，于2021年9月首開，2024年3月底交付。

根據網房的數據記錄，當年開盤時，這套111.81㎡戶型的開盤價格是在3.3萬/㎡左右，幾年時間下來這套房源業主虧損在1.4萬/㎡左右，相當于總價虧156.5萬。

難怪現在買房人熱衷二手房，你看晚三年買，同樣江核樓盤就能省下這么多。然而天宸云筑的這套首套房再次拉低了江核南工大板塊二手房價格下限。

之前，南工大最低房價小區是花語熙岸，如今讓位給了天宸云筑。

花語熙岸3月份最新二手房成交價已經回漲至2.3萬+/㎡。

和光錦棠府和長江時代二手房成交價格在2.1-2.4萬/㎡之間。

首開萬科江悅光年二手房價格，3月份有明顯上漲，最新一套房源單價上漲至25131元/㎡，之前1月份房源成交單價還在2.37萬/㎡，短短兩個月上漲了近1300元/㎡

目前南工大二手房成交價格最高的是金基中北映樾。2月12日成交小區首套二手房，單價達到2.65萬/㎡，目前是板塊的房價天花板。

大華錦繡江來房價近期有所下滑，最新房源成交單價為2.45萬/㎡，而去年12月份該小區房源成交單價曾超過2.6萬/㎡

所以目前天宸云筑是南工大板塊唯一1字頭房價小區，想撿漏的粉絲可以關注！

今天文章的內容就是這些，如果對以上話題感興趣的，可以加北哥微信，咨詢探討！

主編簡介：

蘇北哥，男，11年金融工作經歷，8000元白手起家，連續6次跨行業創業均獲成功，實現草根逆襲。

1994年買入人生第一套房，2004年重點研究資產配置，有28年房產實操經驗，深耕南京市場。

是行業內真正的房產實戰派！感興趣的就三件事，房產，創業以及投資，歡迎愛好相同的朋友和我交流。