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買房是人生大事，

簽合同前要慎之又慎，

哪些情形是買房人應當主動披露的？

買房人以房屋系“兇宅”為由

主張撤銷合同，

法院會如何認定？

購房付定金后，得知房屋是“兇宅”？

基本案情

施某與馬某、朱某簽訂《房屋買賣合同》，約定施某以520萬元的價格購買馬某、朱某的房屋。在合同簽訂之前，施某曾主動詢問馬某、朱某及二人的女兒，系爭房屋“有沒有出過什么事情”，被告稱“沒有”。施某基于對被告的信任，簽署了《房屋買賣合同》，并支付定金。

圖片來自網絡

此后，施某意外得知，系爭房屋曾進行過裝修，在裝修期間一名裝修工人猝死。施某便向被告方核實，被告此時方才告知確有此事。施某當即表示無法接受這樣一間“兇宅”，也無法接受被告的惡意欺瞞，遂表明不再愿意購買該房屋，請求被告返還已支付款項。

被告辯稱，案涉房屋并非“兇宅”，“兇宅”不符合唯物主義理論的觀點，即使存在“兇宅”的概念，也是指非正常死亡導致有怨氣的狀態，而本案是裝修工人因營養不良等原因引發疾病，在院子里暈倒后送醫，到醫院救治之后不治身亡；而且原告也事先知道裝修工人在院內暈倒的事件，不存在意思表示的誤認，故原告無權撤銷案涉合同。

法院裁判

小案大民生

人民法院經審理認為，首先，裝修工人在系爭房屋外的院子暈倒，后經送醫搶救無果而過世。該事件的起因是裝修工人的自身疾病或身體原因，而非惡性事件，且其過世并未發生在房屋內，故案涉房屋不應認定為“兇宅”。

其次，案涉房屋并非“兇宅”，原告主張的事件并非案涉房屋的關鍵交易信息，兩被告并沒有主動向購房人進行披露的特定義務。但原告在簽約前主動詢問“裝修時是否發生過事情”，在知曉、核實該事件后經過慎重考慮仍要求退還定金，表明原告對該情況較為在意，屬于影響其購房決策的重要因素之一，在原告主動詢問的情況下，被告有義務將相關情況如實告知原告。

現被告未能如實全面告知相關情況，致使原告存在重大誤解而作出瑕疵意思表示，故原告依法享有撤銷權。最后，原告依法享有撤銷權，且在法定期限內行使該權利，故案涉合同依法撤銷，兩被告應當返還已收取的定金。綜上，人民法院判決撤銷案涉的《房屋買賣合同》，兩被告返還原告定金。

法官提示

小案大民生

一、妥善看待“兇宅”問題，維護自身合法權利

“兇宅”并非法律概念，是中華民族傳統習俗中追求喜慶吉祥、忌諱死亡和趨利避害的心理傾向產物，屬于善良風俗的范疇。根據傳統民風民俗和公眾一般心理，“兇宅”一般是指在房屋內發生過非正常死亡事件或短期內多次發生死亡事件，致使普通民眾在正常交易情形下通常不愿購買的房屋。如果案涉房屋確實存在上述情況，則屬于房屋買賣的關鍵交易信息，作為出賣人需承擔主動向購房人進行披露的特定義務，若故意隱瞞相關事實，致使購房人基于案涉房屋為正常房屋的錯誤認識下，作出了購房的錯誤意思表示，簽訂并履行了房屋買賣合同，則出賣方構成欺詐，受欺詐方有權請求人民法院或者仲裁機構予以撤銷。

二、秉持誠實信用原則，防范化解矛盾糾紛

房屋買賣交易中標的物系房屋，標的額較大，且大部分買受人購買房屋系為居住使用，是關乎民生的大事。若在房屋買賣交易中不遵守誠實信用原則，極易影響合同目的的實現。故而，在房屋買賣交易中，買賣雙方均要遵守誠實信用原則，比如購房人如果在擇房過程中有特別在意的相關情形，并將該情形作為購房時考慮的主要因素，在購房人主動詢問出售方的情況下，基于誠實信用原則，出賣人理應全面、真實地予以告知。若出賣人未能如實全面告知相關情況，致使購房人存在重大誤解而作出瑕疵意思表示，則購房人依法享有撤銷權。

三、合理評估己方情況，審慎支付合同定金

出賣人與買受人在簽訂房屋買賣合同前，就房屋買賣有關事宜進行初步確認，并收取一定數量的定金作為訂立房屋買賣合同的擔保，是當前房屋買賣中常常出現的形式。由于定金具有擔保性質，其主要功能是擔保房屋買賣合同能夠順利履行。如果繼續履行房屋買賣合同，那么定金無需退還，將直接作為購房款的一部分。《民法典》中對適用定金罰則的條件有明確規定，給付方不履行或未按約定履行，致使合同目的無法實現的，不得請求返還定金；收受方不履行或未按照約定履行，致使合同目的無法實現的，應當雙倍返還定金。因此，定金罰則是對不履行合同一方的制裁，也是一種民事責任方式，而民事責任以過錯為原則，只有在拒絕履行合同的一方當事人有過錯的情況下，才可適用定金罰則。所以支付定金要慎之又慎，一定要綜合考量自己的實際情況、履約能力等，否則可能承擔不利后果。在本案中，購房人支付定金后并非因其過錯導致合同不能履行，系因重大誤解才致合同被撤銷，故本案不適用定金罰則，由出售方返還定金即可。

法條鏈接

《中華人民共和國民法典》

第一百四十七條 基于重大誤解實施的民事法律行為，行為人有權請求人民法院或者仲裁機構予以撤銷。

第一百四十八條 一方以欺詐手段，使對方在違背真實意思的情況下實施的民事法律行為，受欺詐方有權請求人民法院或者仲裁機構予以撤銷。

第一百五十七條 民事法律行為無效、被撤銷或者確定不發生效力后，行為人因該行為取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方由此所受到的損失；各方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。法律另有規定的，依照其規定。

來 源 | 陳家鎮法庭

文 字 | 趙美臣

責任編輯 | 何瑞鵬 陳雨絲

編 輯 | 周峰