長沙梅溪湖二期，這個被"國際新城"光環裹挾的板塊，吹了十年還像個半成品工地。金茂璞印梅溪踩著招商天青府上位，高喊"改善標桿"，到底是真材實料，還是割韭菜的"頂豪刺客"？

今天咱們撕開濾鏡，說道說道！

一、地塊配套及教育

1、城市定位：梅溪湖二期的"餅"畫得有多圓？

長沙金茂璞印梅溪高舉"國際住區"大旗，但梅溪湖二期本質仍是填坑造城的產物。

相比一期成熟的CBD基因，二期更像是政策強推的試驗田——規劃中的中央公園、科創總部基地仍停留在PPT階段。

緊鄰招商天青府的地段看似光鮮，實則被夾在梅溪湖與麓谷兩大板塊的夾縫中，身份定位極其尷尬。開發商鼓吹的"梅溪湖3.0"，是真是假，您細品！

2、交通便利性：地鐵房？偽命題！

金茂璞印梅溪距離地鐵6號線近，二號線延長線1.6公里以上。梅溪湖二期路網規劃看似高大上，但中軸線上規劃的超寬主干道更像是割裂社區的利刃，未來車流噪音值得警惕。

地鐵優勢：離象鼻窩站200米

自駕陷阱?：梅溪湖高峰期的擁堵這個大家感受下，?梅浦聯絡線通車前都是紙上談兵?，業主準備好路怒癥吧。

3、教育醫療：薛定諤的"學區房"

捆綁長郡/師大附中分校的套路雖老但有效，但需警惕分校≠本部的真理。梅溪湖二期規劃的12所學校多是"貼牌辦學"，師資稀釋已成定局。市婦幼新院區看似高端，但三甲醫院與住宅的黃金距離應是3公里，緊鄰醫院的噪音、人流污染反成硬傷。

4、生態景觀：一邊是工地，一邊是菜地

金茂自建3萬方商業的承諾，在梅溪湖一期覽秀城日均客流不足5萬的現實面前顯得蒼白。象鼻窩森林公園的生態牌更像是望梅止渴——直線距離3公里，步行可達性為零。反觀深業麓溪云境，雖無景觀資源，但背靠麓谷產業人群的剛性消費力更實在。

5、商業荒漠?

招商花園城2025年才開業?，金茂大廈雖然開業，但是業態也不多，現階段業主只能去隔壁天青府底商買包子。

二、總體規劃及產品

1、規劃與戶型：改善的皮，剛改的骨

規劃原罪：用?1.2容積率塞進洋房+別墅，犧牲公共空間換利潤，?樓間距縮水?，私密性略差。

這也無可厚非，畢竟開發商的訴求無非就是貨值最大化。但是由于容積率的原因，南側還是有一排洋房，顯得不夠純碎。好奇的是，2024新規出來后兩塊地容積率不能平衡，但是咱們這個項目還是平衡考慮的，看來還是公關能力強。

包括該配置的幼兒園也沒做，只能說金茂報建部門的同事還是很有辦法。其實說實話，幼兒園確實太多了，很多小區的幼兒園都在那里荒廢，同時出生率下降那么多，建得幼兒園交給教育局，教育局也不知道該咋運營。

戶型有：129戶型、139戶型、170戶型、193戶型等等！

長沙金茂璞印梅溪南區別墅區戶型分布：

2、立面與開發商：綠金品質？維權前科！

金茂標榜的"玻璃幕墻+鋁板"外立面，效果圖還不錯，具體的一個呈現還需待考量。需警惕金茂在長沙的"快周轉后遺癥"，其梅溪湖一期項目交付時綠化縮水10%的的歷史仍在業主群流傳。

三、開發商實力及開盤價格

1、開發商實力

央企光環下的"擺爛史"??金茂的歷史?：長沙梅溪湖金茂灣樓盤的歷歷在目，?精裝變普裝、綠化縮水?，這次能改邪歸正？

2、價格博弈：誰在收割智商稅？

開盤價格預測：虛高20%的"智商稅"?

?長沙金茂璞印梅溪放風價1.9萬/㎡?，但隔壁二手招商天青府1.3萬/㎡都賣不動，?透支未來5年漲幅?，誰買誰接盤。?

真實價值?：配套兌現前只值1.7萬/㎡，?敢賣1.9萬就是割韭菜?。